Jens Koglin
Immobilienwertermittlung im Wandel Eine kritische Betrachtung der neuen Wertermittlungsverordnung
Diplomica Verlag
Jens Koglin Immobilienwertermittlung im Wandel: Eine kritische Betrachtung der neuen Wertermittlungsverordnung ISBN: 978-3-8366-3934-7 Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2010
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INHALTSVERZEICHNIS I Abkürzungsverzeichnis.......................................................................................5 II Abbildungsverzeichnis.......................................................................................7 III Textteil.............................................................................................................9-75 1
Einleitung und Ziele der Studie...................................................................9 1.1 Problemstellung...................................................................................9 1.2 Begriffliche Abgrenzung....................................................................11 1.3 Ziele und Gang der Untersuchung....................................................12
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Die Notwendigkeit der Novellierung der WertV........................................13 2.1 Anforderung der Praxis an das Wertermittlungsrecht........................13 2.2 Veränderte Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten..........16 2.3 Auswirkungen des Paradigmenwechsels auf die Immobilienbewertung..........................................................................................17 2.4 Zusammenfassendes Urteil...............................................................19
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Novellierungsmaßnahmen des Ersten und Zweiten Abschnittes............20 3.1 Begriffliche Präzisierungen................................................................20 3.1.1 Qualitätsstichtag.......................................................................20 3.1.2 Ergänzung des Kataloges wertbeeinflussender Umstände......21 3.1.3 Die Aufnahme der Definition der Restnutzungsdauer..............23 3.1.4 Die Aufnahme der Definition der Modernisierung.....................24 3.2 Ersatzloser Wegfall des begünstigten Agrarlandes...........................25 3.3 Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse...................................26 3.4 Schrittfolge bei der Ermittlung von Verkehrswerten...........................27 3.5 Ermittlung erforderlicher Daten durch die Gutachterausschüsse..... 28 3.5.1 Kaufpreise als Ableitungsgrundlage........................................28 3.5.2 Indexreihen..............................................................................29 3.5.3 Umrechnungskoeffizienten.....................................................30 1
3.5.4 Vergleichsfaktoren..................................................................30 3.5.5 Marktanpassungsfaktoren.........................................................31 3.6 Umbenennung des Liegenschaftszinssatzes......................................33
4 Wertermittlungsverfahren...................................................................................34 4.1 Vergleichswertverfahren...................................... ..................................34 4.1.1 Unmittelbarer Vergleich unbebauter Grundstücke............................34 4.1.2 Mittelbarer Vergleich unbebauter Grundstücke................................35 4.1.2.1 Vergleich durch Bodenrichtwerte............................................35 4.1.2.2 Deduktive Bodenwertermittlung.............................................36 4.1.3 Unmittelbarer Vergleich bebauter Grundstücke..................................37 4.1.4 Mittelbarer Vergleich bebauter Grundstücke.....................................39 4.1.5 Das Problem der Bodenwertdämpfung...............................................40 4.1 6 Berücksichtigung baulicher Anlagen im Außenbereich.......................41 4.1.7 Liquidationswertverfahren...................................................................42 4.1.8 Ausgleichsbeiträge.............................................................................43 4.1.9 Zusammenfassung.............................................................................44 4.2 Das Ertragswertverfahren.............................................................................46 4.2.1 Das umfassende Ertragswertverfahren.............................................46 4.2.1.1 Vorgehensweise....................................................................46 4.2.1.2 Erträge und Einnahmen........................................................47 4.2.1.3 Die Problematik der Bodenwertverzinsung............................48 4.2.1.4 Das Problem der Nachhaltigkeit...........................................50 4.2.1.5 Bewirtschaftungskosten........…............….....……….......…..52 4.2.1.6 Fehlende Parameter im Ertragswertverfahren……………….54 4.2.2
Das vereinfachte Ertragswertverfahren............................................55 4.2.2.1 Vorgehensweise...................................................................55 4.2.2.2 Anwendung des Verfahrens in der Praxis............................55
4.2.3 Das Ertragswertverfahren periodisch unterschiedlicher Erträge...............................................................................................56 4.2.3.1 Vergleich mit der internationalen DCF-Methode...............…..56 2
4.2.3.2 Die Berücksichtigung des Restwertes des Grundstückes.....57 4.2.3.3 Aufnahme des Verfahrens vor dem Hintergrund des BVerwG-Urt. Vom 19.01.1996..................................... 58 4.2 Das Sachwertverfahren............................................................................60 4.2.1 Vorgehensweise.............................................................................60 4.2.2 Neuerungen des Sachwertverfahrens............................................61 4.2.3 Wertminderung wegen Alters.........................................................62 4.2.4 Wegfall der Regelung weiterer wertbeeinflussender Umstände....63 4.2.5 Kritik am Sachwert.........................................................................64 5
Abschließende Beurteilung der Novellierung………………………..................66 5.1Vorteile und Chancen der Novellierung………………………………..........67 5.1.1 Anwenderfreundlichkeit und Transparenz......................................67 5.1.2 Absage an das DCF-Verfahren......................................................68 5.1.3 Vereinheitlichung in der Praxis existierender Methoden................69 5.2 Potenzielle Risiken und Herausforderungen………………………............69 5.2.1 Fehlender Normierungen................................................................69 5.2.2 Sprachliche Unklarheiten................................................................70 5.2.3 Der Mangel an praktischer Anwendbarkeit der Verordnung...........71 5.3 Perspektiven und notwendige Veränderungen………………...................72 5.3.1 Aufnahme weiterer Wertkonzepte in das BauGB............................72 5.3.2 Stärkung der Konkurrenzfähigkeit deutscher Gutachter.................73 5.3.3 Prognose der Entwicklung der deutschen Wertentwicklung...........74 6
Schlussbemerkung.......................................................................................75
IV Glossar...........................................................................................................76 V Annex.............................................................................................................77 VI Literaturverzeichnis.....................................................................................81
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ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
Abb.:.....................................................................................................Abbildung Abs.:...........................................................................................................Absatz a.F.:.................................................................................................alter Fassung ARY...........................................……..........…………………………..All Risk Yield
BauGB..........................................................................................Baugesetzbuch BauROG........................................................................Baurechtordnungsgesetz BFH............................................................................................Bundesfinanzhof BGB..............................................................................Bürgerliches Gesetzbuch BGH........................................................................................Bundesgerichtshof BKI................... Baukosteninformationszentrum deutscher Architektenkammern BMVBS..................Bundesministerium für Verkehr-, Bau- und Stadtentwicklung BV..................................................................................Berechnungsverordnung BW.......................................................................................................Bodenwert BWK................................................................................Bewirtschaftungskosten BVerwG.......................................................................Bundesverwaltungsgericht
d.h.:........................................................................................................das heißt EnEV..........................................................................Energieeinsparverordnung EStG..............................................................................Einkommensteuergesetz EW......................................................................................................Ertragswert
GB.................................................................................................Großbritannien gem.:..........................................................................................................gemäß GEW.....................................................................................Gebäudeertragswert GG....................................................................................................Grundgesetz ggf.................................................................................................gegebenenfalls Griech.:.................................................................................................Griechisch GND..................................................................................Gesamtnutzungsdauer
IAS...........………………………………….......International Accounting Standards i.d.R.:.................................................................................................in der Regel IFRS...................…………………….International Financial Reporting Standards ImmoWertV...............................................Immobilienwertermittlungsverordnung 5
IRR............................................................……................Internal Rate of Return i.V.m.:……………………………………........………………........in Verbindung mit
lat.:………………………………….........……………………………………….Latein LG.......................................................................................................Landgericht
ModEnG.................................Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz n...................................................................................................................Jahre n.F.:................................................................................................neue Fassung NHK.............................................................................Normalherstellungskosten
o.g.:...............................................................................................oben genannte p.........................................................................................Liegenschaftszinssatz p.a........................................................................................................per annum
q.................................................... Zinsfaktor = 1 + Liegenschaftszinssatz / 100 RDM.................................................................................Ring Deutscher Makler RND.......................................................................................Restnutzungsdauer RE............................................…….....................................................Reinertrag
TEGOVA..……………………….…..The European Group of Valuers Association Urt.:...............................................................................................................Urteil USA…......................................……................................United State of America
V......................................................................................................Vervielfältiger vgl.:.......................................................................................................Vergleiche
WertV........................................................................Wertermittlungsverordnung WoBauG..............................................................................Wohnungsbaugesetz
z.B.:..................................................................................................Zum Beispiel
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