immobilienmarkt deutschland 2012 | 2013 - DG HYP

21.09.2012 - junkturellen Entwicklung ist für 2013 von einer nachlassenden Dynamik ..... Frankfurt 17.500 und in Hamburg 15.000 Mietwohnungen fehlen.
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IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2012 | 2013 EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP

SEPTEMBER 2012

HANDEL, BÜRO UND WOHNEN: POSITIVE ENTWICKLUNG SETZT SICH FORT

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Inhalt Vorwort

__________________________________________________________________

2

Summary _________________________________________________________________

3

Konjunktur Deutschland ___________________________________________________

5

Gefragter Lebensraum – Top-Standorte platzen aus allen Nähten _____________

6

Handelsimmobilien _________________________________________________________

9

Büroimmobilien ___________________________________________________________

20

Wohnimmobilien

_________________________________________________________

30

Prognosewerte im Überblick _______________________________________________

33

Impressum ________________________________________________________________

34

Disclaimer _________________________________________________________________

34

Anschriften der DG HYP ____________________________________________________

35

1

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Vorwort Als gewerbliche Immobilienbank untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsbereiche und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam Finanzierungen durchführen. Mit dieser Studie setzen wir unsere Reihe zum „Immobilienmarkt Deutschland“ fort, die turnusmäßig im Herbst erscheint. Der Research-Bericht beschäftigt sich mit den Entwicklungen auf den Handels-, Büro- und Wohnimmobilienmärkten für 2012 und gibt einen Ausblick auf das Jahr 2013. Unsere Analyse hat ergeben, dass sich der gewerbliche Immobilienmarkt an den sieben Top-Standorten in Deutschland ungeachtet der Staatsschuldenkrise positiv entwickelt. In den drei betrachteten Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen steigen die Mieten kontinuierlich. Handelsimmobilien in Top-Lagen profitieren weiterhin vom zunehmenden Konsum, der von einer günstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt und steigenden Einkommen getragen wird. Vor diesem Hintergrund ist die Nachfrage nach erstklassigen Verkaufsflächen anhaltend groß. Davon profitieren insbesondere die innerstädtischen Einkaufsmeilen und attraktiven Einkaufszentren, sodass von einer anziehenden Spitzenmiete um gut zwei Prozent in diesem Jahr auszugehen ist. Im kommenden Jahr dürfte der Anstieg leicht nachlassen. Infolge der Finanzmarktkrise sind die Neubauaktivitäten auf dem Büroimmobilienmarkt in den Jahren 2009 und 2010 spürbar zurückgegangenen. Dementsprechend steht einer wieder gestiegenen Nachfrage ein geringes Angebot an attraktiven Flächen gegenüber. Die Spitzenmieten dürften in diesem Jahr um rund drei Prozent steigen. Aufgrund der rückläufigen konjunkturellen Entwicklung ist für 2013 von einer nachlassenden Dynamik auszugehen. Unverändert gut entwickelt sich der Wohnungsmarkt. Da der leicht angezogene Wohnungsbau den hohen Bedarf bei weitem nicht abdeckt, dürften die Mieten bei einer anhaltend stabilen Beschäftigungslage und gestiegenen Einkommen in diesem und im nächsten Jahr spürbar steigenden. Der Immobilienmarktbericht Deutschland liegt auch in der englischen Übersetzung vor. Alle bislang veröffentlichten Marktberichte der DG HYP stehen Ihnen im Internet unter www.dghyp.de/unternehmen/markt-research zum Download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden.

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG September 2012

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

SUMMARY

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»

In Deutschland hat sich der gewerbliche Immobilienmarkt an den sieben TopStandorten sowohl in diesem als auch im vergangenen Jahr sehr positiv entwickelt. Das machen die kräftigen Mietsteigerungen in den drei von uns betrachteten Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen deutlich. Die trotz grassierender Euro-Schuldenkrise günstige Marktentwicklung resultiert aus der Kombination verschiedener positiv wirkender Ursachen, die in hohem Maße – aber nicht nur – auf den kräftigen wirtschaftlichen Aufschwung seit 2010 und die stark gefallene Arbeitslosigkeit zurückgehen. Zudem steht der guten Nachfrage nach attraktiven Büro- und Einzelhandelsflächen sowie Wohnungen an praktisch allen Top-Standorten ein eher knappes Angebot gegenüber. Der wirtschaftliche Aufschwung hat sich inzwischen spürbar verlangsamt. Die Wirtschaft wird in diesem und dem nächsten Jahr voraussichtlich nur noch jeweils um rund 1 Prozent wachsen. Damit verbunden ist ein schwacher Anstieg der Arbeitslosigkeit, wenngleich das Niveau niedrig bleiben wird. Insgesamt gehen wir im nächsten Jahr von steigenden Mieten in allen Segmenten aus, die Dynamik dürfte aber nachlassen.

HANDELSIMMOBILIEN Veränderung Miete in % ggü. Vorjahr

Miete Top-Lage in Euro pro m²

2011

2012e

2013e

2011

2012e

Berlin

4,7

2,0

1,8

225

230

2013e 234

Düsseldorf

4,3

2,3

1,8

217

222

226

Frankfurt

4,1

2,0

1,2

255

260

263

Hamburg

4,4

2,1

1,7

235

240

244

Köln

2,3

3,1

2,2

225

232

237

München

3,5

2,4

1,7

295

302

307

Stuttgart

2,3

2,2

0,4

225

230

231

Top-Standorte Durchschnitt

4,0

2,2

1,6

238

243

247

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

»

» »

Die gute Shopping-Laune der Deutschen hält derzeit noch an. Davon profitieren insbesondere die innerstädtischen Einkaufsmeilen und die attraktiven Einkaufszentren. Durch das dementsprechend große Interesse an erstklassigen Verkaufsflächen – etwa durch internationale Filialisten – steigt hier das Mietniveau seit rund zehn Jahren kontinuierlich an. Selbst im Krisenjahr 2009 ist die Spitzenmiete an keinem Top-Standort gefallen. Wir gehen davon aus, dass die Spitzenmiete im Einzelhandel in diesem Jahr erneut um etwas über 2 Prozent anzieht. Im nächsten Jahr erwarten wir aber einen schwächeren Zuwachs von unter 2 Prozent. Seitenlagen können davon aber nicht profitieren. Weniger attraktive Verkaufsflächen leiden unter der über viele Jahre zurückgegangenen Flächenproduktivität. Dadurch besteht hier auch weiterhin kaum Spielraum für Mietsteigerungen.

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

BÜROIMMOBILIEN Veränderung Miete in % ggü. Vorjahr

Leerstandsquote in %

2011

2012e

2013e

2011

2012e

Berlin

4,9

2,8

1,3

8,0

7,8

2013e 7,7

Düsseldorf

2,3

4,5

1,0

11,4

11,0

11,4

Frankfurt

0,0

1,5

0,9

14,5

13,9

13,7

Hamburg

4,4

3,0

0,4

8,5

8,3

8,3

Köln

0,0

2,0

0,5

8,6

8,6

8,5

München

5,4

3,4

1,7

8,9

8,0

7,8

Stuttgart

7,4

5,7

0,4

5,7

5,5

5,4

Top-Standorte Durchschnitt

3,5

2,9

1,0

9,4

9,0

9,0

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

»

»

Im Gegensatz zum Handel sind die Büromieten als Folge der Finanzmarktkrise sowohl 2009 als auch 2010 gefallen. Durch die zugleich zurückgefahrenen Neubauaktivitäten steht der im Aufschwung ausgeweiteten Nachfrage ein vergleichsweise geringes Angebot an attraktiven Flächen gegenüber. Das schlägt sich auch in einer rückläufigen Leerstandsquote nieder. Ein stärkerer Rückgang des Leerstands wird aber durch den hohen Anteil von veralteten und damit praktisch nicht mehr marktgängigen Objekten verhindert. Durch das eher niedrige Fertigstellungsniveau – die Flächen sind zudem oftmals weitgehend vorvermietet – bei weiterhin guter Nachfrage erwarten wir in diesem Jahr einen Anstieg der Spitzenmiete von fast 3 Prozent. Im nächsten Jahr dürfte die abgeschwächte Konjunktur die Büronachfrage dämpfen. Wir erwarten daher 2013 nur noch einen Mietzuwachs von etwa 1 Prozent

WOHNIMMOBILIEN Miete Erstbezug Durchschnitt in % ggü. Vorjahr

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro pro m²

2011

2012e

2013e

2011

2012e

Berlin

10,3

3,7

2,8

9,1

9,4

9,7

Düsseldorf

11,3

3,2

2,2

10,8

11,2

11,4

7,5

4,3

3,3

11,5

12,0

12,4

Frankfurt

2013e

Hamburg

8,7

4,0

3,8

12,5

13,0

13,5

Köln

2,0

4,9

2,8

10,2

10,7

11,0

München

3,9

3,8

3,6

13,3

13,8

14,3

Stuttgart

0,0

5,2

2,9

9,7

10,2

10,5

Top-Standorte Durchschnitt

7,2

4,0

3,2

9,1

9,4

9,7

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

»

»

Auch wenn der Wohnungsbau aktuell etwas angezogen hat – die Fertigstellungen decken seit Jahren nicht den Bedarf ab, der in den Großstädten vom Einwohnerzuwachs und dem überproportionalen Anstieg der Haushaltsanzahl als Nachfrageeinheit nach Wohnungen verursacht wird. Wir gehen davon aus, dass das knappe Wohnungsangebot bei anhaltend stabiler Beschäftigungslage und gestiegenen Einkommen in diesem und dem nächsten Jahr erneut zu einem spürbaren Mietanstieg führen wird – zusammengenommen um über 7 Prozent.

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

KONJUNKTUR DEUTSCHLAND KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND in % gegenüber Vorjahr

2010

2011

2012e

2013e

Bruttoinlandsprodukt

4,2

3,0

1,2

0,8

Privater Verbrauch

0,9

1,7

1,0

1,1

Staatsverbrauch

1,8

1,0

1,2

1,0

Investitionen

6,0

6,2

-1,3

1,2

Ausfuhren

13,7

7,8

4,2

3,9

Einfuhren

11,1

7,5

2,8

4,8

1,2

2,5

2,0

2,1

Inflationsrate (HVPI) Arbeitslosenquote (BA) Budgetsaldo in % vom BIP

7,7

7,1

6,8

6,9

-4,3

-1,0

-0,8

-1,2

Quelle: DZ BANK Research

Die wirtschaftliche Dynamik in Deutschland hat spürbar nachgelassen. Im Gegensatz zu mehreren europäischen Nachbarn wächst die Wirtschaft hierzulande aber noch – im zweiten Quartal waren es 0,3 Prozent gegenüber der Vorperiode. Zum Wachstum hat neben dem privaten Verbrauch auch der Außenhandel beigetragen, der sich trotz Euroschuldenkrise bisher in guter Verfassung zeigte. Angesichts der zuletzt mit Blick auf das schwierige internationale Umfeld merklich abgeschwächten Frühindikatoren dürfte sich die wirtschaftliche Eintrübung in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen. Die vom privaten Konsum und der Bauwirtschaft gestützte gute Binnennachfrage dürfte aber ein Abrutschen in die Rezession verhindern.

Trotz spürbar abgeschwächter wirtschaftlicher Dynamik …

Dadurch wird das Wirtschaftswachstum deutlich schwächer als in den beiden starken Vorjahren ausfallen. Wir erwarten insgesamt für dieses Jahr einen Zuwachs des Bruttoinlandproduktes von knapp über 1 Prozent und im kommenden von etwas unter 1 Prozent. Die Arbeitslosenquote dürfte etwas anziehen, verbleibt aber dennoch auf einem erfreulich niedrigen Niveau. Durch die im Vergleich zur Eurozone überdurchschnittliche wirtschaftliche Entwicklung weitet sich der Abstand gegenüber dem Durchschnitt der Euroländer noch weiter aus.

… zeichnet sich kein starker Anstieg der Arbeitslosigkeit ab

BIP-WACHSTUM (J/J IN %)

ARBEITSLOSENQUOTE IN % (ILO)

4,0

12,0 11,0

2,0

10,0 9,0

0,0

8,0

-2,0

7,0 6,0

-4,0

Deutschland EWU

-6,0 03

04

05

06

07

Deutschland

5,0

EWU

4,0

08

09

10

11 12e 13e

03

Quelle: DZ BANK

04

05

06

07

08

09

10

11 12e 13e

Quelle: DZ BANK

5

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

GEFRAGTER LEBENSRAUM – TOP-STANDORTE PLATZEN AUS ALLEN NÄHTEN Die Bevölkerung der Bundesrepublik stagniert seit vielen Jahren bei rund 82 Millionen Einwohnern. Die Zahl der privaten Haushalte steigt dagegen durch die im Durchschnitt kleiner werdende Haushaltsgröße an. Seit der Jahrtausendwende hat die Zahl der Haushalte um rund 2 Millionen beziehungsweise 5 Prozent auf aktuell rund 40 Millionen Haushalte zugelegt. Dabei vollziehen sich zum Teil erhebliche Verschiebungen zwischen den einzelnen Regionen und zwischen Stadt und Land – resultierend aus dem Arbeitsplatzangebot, der demographischen Entwicklung und sich verändernden Lebensgewohnheiten. Diese Verschiebungen haben zudem erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, weil der Wohnungsbestand diese Veränderungen naturgemäß nur sehr viel langsamer nachvollziehen kann. Die seit vielen Jahren relativ niedrige Bautätigkeit verstärkt dies noch. Das führt an einem Ort zu Wohnungsknappheit, während andernorts der nicht mehr benötigte Wohnungsbestand abgerissen wird.

Regionale Wanderungsbewegungen haben erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die Großstädte – und darunter insbesondere die sieben in diesem Bericht betrachteten Top-Standorte – zählen zu den Gewinnern dieser Entwicklung. Neben der in den letzten Jahren positiven Entwicklung am Arbeitsmarkt schätzt die zunehmende Zahl an Singlehaushalten das urbane Leben mit einem umfassenden kulturellen Angebot, während viele Berufstätige mit Kindern in den Städten eine gute Vereinbarkeit von Beruf und Familie sehen. Dadurch konnte die Bevölkerung an den Top-Standorten seit 2000 um rund 5 Prozent zulegen. Die Zahl der Haushalte hat dabei fast doppelt so stark um 10 Prozent zugelegt. Die im Durchschnitt pro Jahr fertig gestellten etwa zwei Wohneinheiten auf 1.000 Einwohner reichen aber bei weitem nicht aus, um das Wohnungsangebot dem entsprechend auszuweiten.

Wohnungsneubau hält mit den steigenden Einwohnerzahlen der TopStandorte nicht Schritt

… DEUTLICH AN, DER WOHNUNGSNEUBAU STAGNIERT DAGEGEN

112

8 Einw ohner

110

auf 1000 Einwohner

108 1993 = 100

7

Haushalte

106

112

Fertigstellungen (links) Wohnungsbestand (rechts) W h b d

6

110 108

5

106

4

104

3

102

2

100

98

1

98

96

0

104 102 100

93

95

97

99

01

03

05

07

09

11

96 93

Quelle: Feri

Bestand 1993 = 100

TOP-STANDORTE: HAUSHALTSANZAHL STEIGT SEIT 10 JAHREN …

95

97

99

01

03

05

07

09

11

Quelle: Feri

So hat beispielsweise das Pestel-Institut berechnet, dass in München 31.000, in Frankfurt 17.500 und in Hamburg 15.000 Mietwohnungen fehlen. Die Folge ist trotz Finanzmarkt- und Euroschuldenkrise ein ausgesprochen dynamischer Mietanstieg, der vor wenigen Jahren eingesetzt hat und bis heute praktisch ungebremst anhält. Dadurch sind die durchschnittlichen Mieten für den Erstbezug von Wohnungen von

Knappes Wohnungsangebot treibt Mieten und Kaufpreise

6

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2008 bis 2012 mit Ausnahmen von Köln und Stuttgart um 15 Prozent und mehr angestiegen. Noch ausgeprägter sind die Zuwächse bei den Kaufpreisen für Wohnungen, verstärkt von der Suche nach sicheren Geldanlagen. Mit der Ausnahme Stuttgart – hier sind die Preise um etwa 12 Prozent angestiegen – haben sich die Kaufpreise für Wohnungen (Erstbezug) zwischen 20 und 35 Prozent verteuert.

Miete Q2/2012 (rechts) 15

30

14

25

13

20

12

15

11

10

10

5

9

0

8

Q2/2008 bis Q2/2012 in %

Mietanstieg seit 2008 (links) 35

… SIND AN DEN TOP-STANDORTEN SEIT 2008 STARK ANGESTIEGEN

Miete in Euro/Quadratmeter

Q2/2008 bis Q2/2012 in %

MIETEN UND WOHNUNGSPREISE (DURCHSCHNITT ERSTBEZUG) …

Preisanstieg seit 2008 (links) 35 30

4.500

25

4.200

20

3.900

15

3.600

10

3.300

5

3.000

0

2.700 Berlin Düssel Frank Ham dorf furt burg

Berlin Düssel Frank Ham Köln Mün Stutt dorf furt burg chen gart Quelle: BulwienGesa

VIEL STÄRKER ALS DIE LANGE ZEIT STAGNIERENDEN MIETEN …

Mün Stutt chen gart

B K

D M

F S

Längerfristig relativiert sich der jüngste Mietanstieg

… SIND JEDOCH DIE NEBENKOSTEN DES WOHNENS ANGESTIEGEN

HH VPI

1995 = 100

Index 1993 = 100

Köln

Quelle: BulwienGesa

Als Folge der Entwicklung mehren sich die Berichte in den Medien über Wohnungsknappheit und stark gestiegene Mieten in den Ballungszentren. Insbesondere für einkommensschwache Haushalte wird es zunehmend schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu erhalten. Die Politik hat das Thema bereits aufgegriffen – entsprechend kursieren verschiedenste Vorschläge zur Schaffung von „bezahlbarem“ Wohnraum. Auch wenn die Situation für Wohnungssuchende auf absehbare Zeit angespannt bleiben wird; der jüngste Mietanstieg relativiert sich bei längerfristiger Betrachtung deutlich, weil die Mieten zuvor viele Jahre stagniert haben. Somit ist in den betrachteten Großstädten insgesamt gesehen kein übermäßiger Anstieg des Mietniveaus gegenüber der allgemeinen Preissteigerung zu verzeichnen.

135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75

Kaufpreis Q2/2012 (rechts) 4.800

400

Miete

350

Öl

300

Gas Müll

250

Wasser

200

Strom

150 100

95

97

99

Quelle: BulwienGesa

01

03

05

07

09

50 1995

11

VPI = Verbraucherpreisindex

Quelle: Destatis

1999

2003

2007

2011 deutschlandweit

7

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Dabei ist die „gefühlte“ Teuerung des Wohnens wahrscheinlich viel ausgeprägter, als es die statistische Mietentwicklung widerspiegelt. Zunächst dürfte der Anstieg der letzen Jahre die Wahrnehmung viel stärker prägen, als es bei der moderaten Entwicklung in weiter zurückliegenden Jahren der Fall war. Zudem steigt die Wohnfläche pro Kopf – im Bundesdurchschnitt sind es rund 45 Quadratmeter – pro Jahr grob um rund 1 Prozent an. Außerdem haben sich die Wohnungsnebenkosten in den vergangenen Jahren viel dynamischer als die Mieten entwickelt. Besonders hoch ist die Preissteigerung bei den Brennstoffen für die Heizung ausgefallen. Insofern hätten sich die gesamten Wohnungskosten selbst bei stabilem Mietniveau erhöht. Dem entsprechend hat sich in den Großstädten in Kombination mit den jüngsten Mietanstiegen in den vergangenen Jahren insgesamt betrachtet ein ausgeprägter Preisschub bei den gesamten Wohnungskosten ergeben.

Nebenkosten und steigender Flächenbedarf sorgen neben der Miete für steigende Wohnkosten

Wohnkosten in Euro pro Monat

BEISPIEL ZUR ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSKOSTEN

900 +42%

Werte im Zeitpunkt 0: 50 Quadratmeter Fläche 10 Euro Miete je Quadratmeter 2 Euro Nebenkosten je Quadratmeter

850 800 750

+29% +22%

700 650

Miete und NK +2% Miete +2%, NK +5% Miete +2%, NK +5%, Fläche +1%

600 550 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 Jahr

Quelle: DZ BANK

Welche Schlussfolgerungen ergeben sich daraus für die angespannte Wohnsituation auf der einen und die steigenden Wohnungskosten auf der anderen Seite? Die Wohnungsknappheit, die letztlich für die steigenden Mieten sorgt, kann nicht ad hoc beseitigt werden. Das einzige „Gegenmittel“ sind steigende Neubauzahlen. Dagegen würde eine wie auch immer ausgestaltete Limitierung der Miethöhe beziehungsweise des Mietanstiegs unmittelbar den Kostenanstieg bremsen. Sie hätte allerdings auch keinen Einfluss auf den Effekt der überproportional steigenden Nebenkosten und der zunehmenden Wohnfläche. Insofern würde sich eine solche Maßnahme auf die gesamte Kostenbelastung der Mieter nur zum Teil auswirken. Sie würde allerdings nachhaltig die angespannte Wohnraumsituation noch verstärken. Durch das gestiegene Mietniveau wird der über viele Jahre unattraktive Neubau von Wohnraum zunehmend wieder interessant für Projektentwickler, so dass daraus eine Ausweitung des Wohnraumangebots resultierten sollte. Die gestiegenen Fertigstellungszahlen für neu gebaute Wohnungen zeigen dies bereits. Die Ausweitung des Wohnungsneubaus wirkt dem knappen Angebot entgegen und dürfte sich mittelfristig dämpfend auf den weiteren Mietanstieg auswirken. Ein Eingriff in den Mietanstieg würde dagegen diesen Marktmechanismus außer Kraft setzen und einer Ausweitung des Wohnungsangebots entgegenwirken – was wiederum am wenigsten den Mietern nutzen würde. So sorgt etwa das gestiegene Mietniveau auch dafür, dass das Angebot durch die kostenintensive Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum zusätzlich ausgeweitet werden kann.

Hohe Mieten machen den Neubau von Wohnungen attraktiv

Auch die Büroflächenumwandlung in Wohnraum wird rentierlicher

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

HANDELSIMMOBILIEN Der private Konsum in Deutschland ist bereits im vergangenen Jahr gestiegen und liefert auch in diesem Jahr wichtige Wachstumsimpulse. Die gestiegene Konsumlaune wird im Wesentlichen von der günstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt und steigenden Einkommen getragen. Eine generelle Trendumkehr ist hier trotz Euroschuldenkrise bislang nicht erkennbar.

VERFÜGBARES EINKOMMEN IN EURO PRO MONAT *)

B K

2.000 1.900

D M

F S

ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT

HH Top-7

1.700

Prozent

Euro pro Monat

1.800 1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 93

95 97

99 01

03

Quelle: Feri

05 07

20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

B K 97

09 11 13e

*) Werte in Preisen von 2000

99

D M 01

03

F S 05

07

HH Top-7 09

11

13e

Quelle: BA, Prognose DZ BANK Research

Neben dieser an allen Standorten zu beobachtenden positiven Entwicklung zeigen sich allerdings erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Kaufkraft. So ist in Hamburg das verfügbare Einkommen deutlich überdurchschnittlich gestiegen. Aber auch in Düsseldorf, München und Stuttgart konnte es spürbar zulegen. Deutlich unter dem Durchschnitt liegen Frankfurt – Besserverdiener zieht es hier offenbar stärker ins Umland – und insbesondere Berlin. In der Hauptstadt ist das verfügbare Einkommen in den letzten Jahren nur minimal gestiegen, obwohl die Arbeitslosigkeit auch hier deutlich zurückgegangen, im Vergleich aber immer noch am höchsten ist.

EINZELHANDELSKENNZIFFERN FÜR KAUFKRAFT …

Große Unterschiede zwischen den Standorten in der Kaufkraft

… UND ZENTRALITÄT

130

130

125

Bundesdurchschnitt = 100

Bundesdurchschnitt = 100

Privater Konsum hat sich positiv entwickelt

120 115 110 105 100 95 90

125 120 115 110 105

Berlin

Ham burg

Köln

Stutt gart

Frank Düssel Mün furt dorf chen

Berlin Frank furt

Quelle: Comfort

Ham burg

Mün Düssel chen dorf

Köln

Stutt gart

Quelle: Comfort

9

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Die gesamte Verkaufsfläche der sieben hier betrachteten Einzelhandelsstandorte wird in hohem Maße durch die Einwohnerzahl der Städte determiniert. Bei der relativen Marktgröße fällt lediglich Frankfurt mit über 2 Quadratmetern Fläche je Einwohner „aus dem Rahmen“. Die anderen Standorte liegen mit einer Pro-KopfVerkaufsfläche von 1,4 bis 1,8 Quadratmeter relativ dicht beieinander. Vor gut zehn Jahren waren die Unterschiede in der relativen Marktgröße aber noch deutlich geringer. Bedingt durch die stark auseinander klaffende Ausweitung der Verkaufsflächen haben sich erhebliche Verschiebungen ergeben. In den im Jahr 2000 noch mit der geringsten Pro-Kopf-Verkaufsfläche ausgestatteten Märkten Stuttgart und Berlin sind die Flächen bis 2011 um jeweils über 40 Prozent angestiegen. Das gilt auch für Frankfurt – allerdings war hier die Pro-Kopf-Ladenfläche schon 2000 am größten. Die geringste relative Flächenausweitung weist Köln auf. Nach einer zuvor noch mittelgroßen Flächenausstattung weist die Domstadt heute den geringsten Wert auf. Relativ groß sind auch die Unterschiede beim Anteil der innerstädtischen Verkaufsflächen am gesamten Flächenbestand des jeweiligen Einzelhandelsmarktes. Hier reicht die Spanne von 11 Prozent in Berlin bis zu 37 Prozent in Stuttgart.

GROSSE UNTERSCHIEDE BEI VERKAUFSFLÄCHEN IN DER CITY

Anstieg von 2000-2011 in %

40 35 30 25 20 15 10 5 0

D

F

Quelle: Feri

Flächenausw eitung in %

davon Anteil City (rechts)

8 7 6 5 4 3 2 1 0

Fläche pro Kopf in m ² 2,2 2011 2,0 2000 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 K M HH S B

VERKAUFSFLÄCHE STEIGT SCHNELLER ALS EINZELHANDELSUMSATZ AN

Anteil in Prozent

Millionen Quadratmeter

Verkaufsfläche (links)

Frankfurt führt bei der Pro-KopfVerkaufsfläche mit weitem Abstand

EH-Umsatzanstieg in %

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

Berlin Ham Mün Frank Köln Düssel Stutt burg chen furt dorf gart

Köln Düssel Mün Top-7 Ham Stutt Frank Berlin dorf chen burg gart furt

Quelle: Feri, Comfort

Quelle: Feri

Die schwache Entwicklung der Einzelhandelsumsätze vor 2010 hat in Verbindung mit der Flächenausweitung zu einer kontinuierlich fallenden Flächenproduktivität – Einzelhandelsumsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche – geführt, wodurch letztlich ein anhaltender Druck auf den Spielraum für die Höhe der Einzelhandelsmieten ausgeübt wurde. Durch die in Folge des freundlichen Konsumklimas seit 2010 spürbar anziehenden Einzelhandelsumsätze hat sich der Abwärtstrend der Flächenproduktivität aber nicht weiter fortgesetzt. Den mit Abstand niedrigsten Wert bei der Flächenproduktivität weist Berlin auf. Pro Quadratmeter werden hier im Durchschnitt über 1.000 Euro weniger als im Mittel der Top-Standorte umgesetzt. Hohe Werte bei der Flächenproduktivität finden sich in den wohlhabenden Städten Hamburg und München sowie – insbesondere aufgrund der relativ niedrigen Pro-KopfVerkaufsfläche – in Köln.

Abwärtstrend bei der Flächenproduktivität ist zum Halten gekommen

10

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

GUTE UMSATZENTWICKLUNG IM EINZELHANDEL UND …

Index 2005 = 100

104 103

21

6.000

18

5.500

15

102

12

101

9

100

6

99

3

98

0

97

-3

96

-6

Euro je Quadratmeter *)

EH-Umsatz ohne PKW (links) GfK Konsumklima (rechts)

GfK Konsumklima

105

… EINE STABILISIERUNG BEI DER FLÄCHENPRODUKTIVITÄT

B K

D M

4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 93

Quelle: Feri, Datastream

95

97

HANDEL – MIETENTWICKLUNG UND VERBRAUCHERPREISE

03 05

07

09

11 13e

*) Werte in Preisen von 2000

320

Spitzenmiete zieht seit gut zehn Jahren kontinuierlich an

B F K S

300

Euro je Quadratmeter

Index 1993 = 100

01

SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER

Spitzenmiete Top-7 Seitenlagenmiete Top-7 Verbraucherpreise

120

99

Quelle: Feri

Die in den vergangenen Jahren überwiegend schwache Entwicklung des Einzelhandels betrifft allerdings nicht alle Handelsstandorte gleichermaßen. Innenstadtlagen und Einkaufszentren stehen bei den Konsumenten hoch im Kurs. Dadurch konnte die durchschnittliche Spitzenmiete an allen Top-Standorten seit 2003 kontinuierlich anziehen. Nicht einmal die Folgen der Finanzmarktkrise, die 2009 und 2010 zu spürbar fallenden Büromieten führte, hat bei den gefragten 1A-Handelslagen einen Mietrückgang bewirkt. Anders als im Bürosegment weist die Spitzenmiete im Einzelhandel einen lang anhaltenden steigenden Trend auf, wodurch das Mietniveau die Inflation in den vergangenen 20 Jahren ausgleichen konnte. Damit geht die positive Entwicklung der Spitzenmiete angesichts des im vergangenen Jahrzehnt insgesamt nur schwach gewachsenen Einzelhandels letztlich zu Lasten von weniger attraktiven Handelsflächen. Dementsprechend klafft die Mietentwicklung zwischen Top- und Seitenlagen immer weiter auseinander.

130

HH Top-7

5.000

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

140

F S

110 100 90 80 70

280 260

D HH M Top-7

240 220 200 180 160

60

140

50 93

95

97

99

01

03

05

07

09

93

11

Quelle: BulwienGesa, Feri, eigende Berechnungen

95

97

99

01

03

05

07

09

11 13e

Quelle: BulwienGesa

11

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Top-Standorte im europäischen Vergleich Im europäischen Vergleich liegen die deutschen Top-Standorte bezogen auf die Spitzenmiete im mittleren bis vorderen Bereich. Weit übertroffen werden sie nur von London und Paris mit den gut doppelt so hohen Spitzenmieten. Der Abstand von Deutschlands führendem Shopping-Standort München zur europäischen Einkaufsmetropole Mailand auf Rang drei ist dagegen relativ klein.

Spitzenmiete der Top-Standorte liegt im europäischen Vergleich im vorderen Mittelfeld

Hinsichtlich der landesweiten Verkaufsfläche weist Deutschland je Einwohner eine relativ üppige Verkaufsflächenausstattung mit 1,45 Quadratmetern pro Kopf auf. Der ungewichtete Mittelwert der in der Abbildung enthaltenen Länder liegt bei 1,2 Quadratmetern je Einwohner.

Deutschlands Verkaufsfläche je Einwohner liegt deutlich über dem Durchschnitt

HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER

VERKAUFSFLÄCHE PRO KOPF

Stockholm Lyon Brüssel Kopenhag Dublin Madrid Düsseldorf Berlin Stuttgart Köln Wien Amsterda Hamburg Frankfurt Rom München Mailand Paris London

Griechenland Portugal Italien Frankreich Spanien UK Irland Finnland Schw eden Norw egen Belgien Dänemark Deutschland Österreich Niederlande

0

100

200 300 400 500 Spitzenmiete in Euro

600

700

0,6

Quelle: BulwienGesa

0,8

1,0 1,2 1,4 Verkaufsfläche pro Kopf

1,6

1,8

Quelle: GfK

12

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 14

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Berlin: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER

260 240

Berlin

Top-7

HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

2,4

Regional-12

Berlin

2,2

Top-7

Regional-12

220 2,0

200

1,8

180 160

1,6

140 1,4

120 100 2003

1,2

2005

2007

2009

2011

2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

2007

2009

2011

2013e

Quelle: Feri

Unter Deutschlands Städten ist Berlin mit einer Verkaufsfläche von fast 6 Millionen Quadratmetern und einem Einzelhandelsumsatz von fast 14 Milliarden Euro jährlich führend. Allerdings wird hier mit gerade einmal 4.000 Euro, die jeder der 3,5 Millionen Einwohner im Durchschnitt umsetzt, der mit Abstand niedrigste Wert unter den sieben Top-Standorten erzielt. Auch wenn sich die wirtschaftliche Situation allmählich bessert, ist die Kaufkraft in Berlin aufgrund des 20 Prozent unter dem Durchschnitt der Top-Standorte liegenden verfügbaren Einkommens immer noch niedrig. Außerdem liegt die Arbeitslosenquote mit über 12 Prozent weit höher als an den anderen Top-Standorten. Positiv ist dagegen die hohe und stetig zunehmende Touristenzahl, die sich seit 2000 auf rund 10 Millionen pro Jahr bei über 22 Millionen Übernachtungen verdoppelt hat. Dadurch tragen Touristen gut ein Viertel zum Berliner Einzelhandelsumsatz bei, was insbesondere den Top-Lagen zu Gute kommt. Die hohe Nachfrage nach Verkaufsflächen in Top-Lagen hat 2011 zu einem Anstieg der Spitzenmiete um fast 5 Prozent geführt. Etwas gemildert wurde der Nachfrageüberhang durch das Anfang dieses Jahres eröffnete Shopping-Center Boulevard Berlin. Insgesamt erwarten wir für 2012 und das kommende Jahr einen verlangsamten Anstieg der Spitzenmiete von jeweils rund 2 Prozent.

Größter Einzelhandelsstandort – mit dem niedrigsten Umsatz je Einwohner

Touristen sind eine bedeutende Nachfragergruppe in Berlin

HANDELSIMMOBILIEN IN BERLIN 2010

2011

2012e

2013e 1.221

Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf

in Euro/Monat

1.184

1.191

1.205

Verf. Einkommen pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

0,8

0,6

1,2

1,3

Arbeitslosenquote (BA)

in %

13,6

13,3

12,3

12,5

Einzelhandelsumsatz

in % ggü. Vorjahr

2,4

-0,2

1,5

1,4

Handelsfläche

in Millionen qm

5,8

6,0

6,2

6,3

Handelsfläche

in % ggü. Vorjahr

2,9

2,9

2,6

2,5

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

215

/

14,0

225

/

14,0

230

/

14,0

234

/

14,0

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

0,0

/

0,0

4,7

/

0,0

2,0

/

0,0

1,8

/

0,0

Angebot

Miete Handel

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research Regional-12 Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg

13

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Düsseldorf: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER

260 240

Düsseldorf

HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

Top-7

2,4

Regional-12

Düsseldorf

Top-7

Regional-12

2,2

220 2,0

200

1,8

180 160

1,6

140 1,4

120 100 2003

1,2

2005

2007

2009

2011

2013e

2003

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

2007

2009

2011

2013e

Quelle: Feri

Durch die hohe Kaufkraft in Düsseldorf und den umliegenden Städten ist die Metropole am Rhein ein begehrter Einzelhandelsstandort. Die Adresse „Kö“ mit ihrer Vielzahl an Luxusgeschäften ist eine der attraktivsten Lagen für Filialisten und Markenstores. So eröffnete hier Ende vergangenen Jahres das gefragte Modelabel Abercrombie & Fitch den ersten Store in Deutschland. Etwa gleichzeitig erfolgte auch die Wiedereröffnung des umstrukturierten „Sevens Center“ mit dem Ankermieter Saturn. Bis zum Beginn des Weihnachtsgeschäfts soll die Anbindung an die gerade erst revitalisierte Kö-Galerie erfolgen. Aufgewertet wurde auch die „Bankenseite“ der Kö durch hochwertige Handelsflächen im Erdgeschoss des Hotels Breidenbacher Hof. Die Fertigstellung des nächsten größeren Projektes steht 2013 mit dem Kö-Bogen an, der aber bereits zu drei Viertel an Breuninger vermietet wurde. Durch die hohe Nachfrage konnte 2011 die Spitzenmiete um über 4 Prozent zulegen. Im laufenden Jahr dürfte das Mietniveau erneut um rund 2 Prozent ansteigen. 2013 gehen wir von einem etwas schwächeren Anstieg aus. Eine deutliche Aufwertung des Düsseldorfer Einzelhandels dürfte in den nächsten Jahren von verschiedenen Verkehrsprojekten ausgehen. Dazu zählen insbesondere die U-Bahn-Anbindung der Konsumlage Schadowstraße und der im Frühjahr 2013 beginnende Abriss der Hochbrücke „Tausendfüßler“.

Düsseldorfs Attraktivität als Shopping-Standort wird durch anstehende Verkehrsprojekte noch aufgewertet

HANDELSIMMOBILIEN IN DÜSSELDORF 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf

in Euro/Monat

1.685

1.714

1.746

1.773

Verf. Einkommen pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

1,0

1,7

1,9

1,5

Arbeitslosenquote (BA)

in %

9,5

9,0

9,1

9,2

Einzelhandelsumsatz

in % ggü. Vorjahr

3,5

1,7

2,9

1,9

Handelsfläche

in Millionen qm

1,0

1,0

1,1

1,1

Handelsfläche

in % ggü. Vorjahr

4,4

2,0

1,6

2,3

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

208

/

13,5

217

/

13,5

222

/

13,5

226

/

13,5

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

1,5

/

0,0

4,3

/

0,0

2,3

/

0,0

1,8

/

0,0

Angebot

Miete Handel

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research

14

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Frankfurt: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER

HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

280 260 240 220 200

2,4

180 160 140 120 100 80 2003

1,8

Frankfurt

2,2

Top-7

Regional-12

2,0

1,6 1,4

Frankfurt 2005

Top-7 2007

Regional-12

2009

2011

1,2

2013e

2003

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

2007

2009

2011

2013e

Quelle: Feri

Die hohe Nachfrage nach gut gelegenen Handelsflächen in Frankfurtsorgt dafür, dass Verkaufsflächen in den Top-Lagen wie Zeil, Goethestraße oder Steinweg knapp bleiben. So blieb auch die Verkaufsflächenausweitung um 47.000 Quadratmeter durch das 2009 eröffnete Einkaufszentrum „MyZeil“ ohne negative Auswirkung auf die Spitzenmiete. Das dürfte auch für die 2013 anstehenden Eröffnungen gelten. Durch die Lage zwischen Messe und Hauptbahnhof erwarten wir kaum negative Auswirkungen von der mit 180 Geschäften relativ großen „Skyline Plaza“ auf den innerstädtischen Handel. Die „ONE GoethePlaza“ ist zwar in der City angesiedelt, mit 5.000 Quadratmetern fällt die Erweiterung der Verkaufsfläche aber eher gering aus. Insgesamt führt Frankfurt mit 2,2 Quadratmetern Verkaufsfläche pro Kopf die Top-Standorte an. Die nötige Kaufkraft wird von den Frankfurtern selbst, vielen Geschäftsreisenden und Touristen sowie vom gut angebundenen und kaufkraftstarken Umland – etwa den Landkreisen Main-Taunus und Hochtaunus – generiert. Mit der 2013 beginnenden Rekonstruktion der Altstadt dürfte die Anziehungskraft der Frankfurter City noch steigen, so dass die Perspektive für den Einzelhandel positiv bleibt. Die hohe Nachfrage nach Top-Lagen hat die Spitzenmiete 2011 deutlich um über 4 Prozent steigen lassen. Für das laufende Jahr erwarten wir ein Plus von 2 Prozent auf 260 Euro, 2013 dürfte der Mietanstieg noch etwas moderater ausfallen.

Frankfurt erhält 2013 ein weiteres großes Einkaufszentrum

Spitzenmiete steigt auf 260 Euro je Quadratmeter

HANDELSIMMOBILIEN IN FRANKFURT 2010

2011

2012e

2013e 1.448

Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf

in Euro/Monat

1.371

1.393

1.422

Verf. Einkommen pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

-0,2

1,6

2,0

1,8

Arbeitslosenquote (BA)

in %

7,9

7,5

7,5

7,7

Einzelhandelsumsatz

in % ggü. Vorjahr

1,3

1,5

1,8

1,7

Handelsfläche

in Millionen qm

1,4

1,4

1,5

1,5

Handelsfläche

in % ggü. Vorjahr

1,9

1,3

1,4

1,8

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

245

/

18,0

255

/

18,0

260

/

18,0

263

/

18,0

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

0,0

/

20,0

4,1

/

0,0

2,0

/

0,0

1,2

/

0,0

Angebot

Miete Handel

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research

15

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 17

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Hamburg: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER

260 240

Hamburg

HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

Top-7

2,4

Regional-12

Hamburg

2,2

Top-7

Regional-12

220 2,0

200

1,8

180 160

1,6

140 1,4

120 100 2003

1,2

2005

2007

2009

2011

2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

2007

2009

2011

2013e

Quelle: Feri

Der Hamburger Einzelhandel profitiert nicht nur von der großen Attraktivität der Hansestadt mit steigenden Einwohner- und Touristenzahlen, sondern auch vom höchsten verfügbaren Einkommen unter den Top-Standorten – es liegt fast 20 Prozent über dem Durchschnitt. Daher überrascht es nicht, dass der Einzelhandelsumsatz seit 2000 mit fast 30 Prozent doppelt so stark wie der Durchschnitt der TopStandorte gestiegen und mit rund 13 Milliarden Euro dicht an das bevölkerungsmäßig viel größere Berlin herangerückt ist. Neben der günstigen wirtschaftlichen Entwicklung Hamburgs sprechen weitere Gründe für eine zukünftige positive Entwicklung. Zum einen liegt die Handelsfläche pro Kopf leicht unter dem Durchschnitt der Top-Standorte, zum anderen verfügt die City über relativ wenig Verkaufsfläche: der Anteil liegt bei lediglich 12 Prozent; in München ist er doppelt und in Düsseldorf dreimal so hoch. Zuletzt wurde das Flächenangebot 2006 mit der Eröffnung der „Europa Passage“ etwas stärker erweitert. Angesichts des knappen Angebots und einer hohe Flächennachfrage in den Spitzenlagen ist die Miete hier 2011 um über 4 Prozent gestiegen. Im laufenden sowie im kommenden Jahr erwarten wir eine Verlangsamung des Mietanstieges auf rund 2 Prozent. Das nächste Großprojekt im Handel steht voraussichtlich erst 2015 an, wenn das durch die Finanzkrise verzögerte Überseequartier eröffnet.

Einzelhandelsumsatz reicht fast an das gut doppelt so große Berlin heran

Flächenausweitungen stehen erst 2015 an

HANDELSIMMOBILIEN IN HAMBURG 2010

2011

2012e

2013e 1.916

Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf

in Euro/Monat

1.815

1.838

1.880

Verf. Einkommen pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

1,5

1,2

2,3

1,9

Arbeitslosenquote (BA)

in %

8,2

7,8

7,6

7,7

Einzelhandelsumsatz

in % ggü. Vorjahr

1,8

1,1

2,5

2,0

Handelsfläche

in Millionen qm

2,8

2,9

3,0

3,0

Handelsfläche

in % ggü. Vorjahr

4,6

2,1

2,9

2,3

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

225

/

40,0

235

/

40,0

240

/

40,0

244

/

40,0

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

0,0

/

0,0

4,4

/

0,0

2,1

/

0,0

1,7

/

0,0

Angebot

Miete Handel

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research

16

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Köln: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER

260 240

Köln

Top-7

HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

2,4

Regional-12

220 200

2,0

180

1,8

160

Top-7

Regional-12

1,6

140

1,4

120 100 2003

Köln

2,2

1,2

2005

2007

2009

2011

2013e

2003

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

2007

2009

2011

2013e

Quelle: Feri

Köln zählt zu den beliebtesten deutschen Shoppingstandorten und verfügt mit Schildergasse und Hohe Straße – der ältesten deutschen Fußgängerzone – über zwei der am stärksten frequentierten Shopping-Meilen in Deutschland. Dabei ist die City im Unterschied zum eher luxuriösen Düsseldorf viel „konsumiger“, so dass das Interesse von nationalen und internationalen Filialisten und „Labels“ am Standort Köln besonders groß ist. Das Kaufkraftpotenzial der viertgrößten deutschen Stadt wird durch ein hohes Touristenaufkommen noch verstärkt. Umso erstaunlicher ist es, dass die Verkaufsfläche in der Domstadt seit 2000 nur um 8 Prozent angestiegen ist, während sie im Durchschnitt der sieben Top-Standorte um über 35 Prozent ausgeweitet wurde. Auch der Flächenbestand von 1,4 Quadratmetern pro Kopf liegt am unteren Ende der Bandbreite. Der Verkaufsflächenanteil in der City ist mit 19 Prozent ebenfalls eher niedrig. Da keine größeren Vorhaben in der Innenstadt anstehen, ist eine Ausweitung der Flächen auch nicht in Sicht. Das einzige größere Projekt ist die Revitalisierung der Neumarkt-Galerie, die bis 2013 abgeschlossen sein soll. 2011 ist die Spitzenmiete mit 2 Prozent nur halb so stark wie im Durchschnitt der Top-Standorte angestiegen. Angesichts des knappen Angebots und der günstigen Lage im Einzelhandel erwarten wir in diesem und im kommenden Jahr jeweils einen leicht überdurchschnittlichen Anstieg von 3 beziehungsweise 2 Prozent.

Verkaufsfläche in Köln ist seit 2000 kaum gestiegen

Knappes Angebot lässt Spitzenmiete bis 2013 leicht überdurchschnittlich steigen

HANDELSIMMOBILIEN IN KÖLN 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf

in Euro/Monat

1.509

1.527

1.555

1.571

Verf. Einkommen pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

0,4

1,2

1,8

1,1

Arbeitslosenquote (BA)

in %

10,1

9,6

9,8

9,9

Einzelhandelsumsatz

in % ggü. Vorjahr

2,3

0,8

2,6

1,8

Handelsfläche

in Millionen qm

1,4

1,4

1,4

1,4

Handelsfläche

in % ggü. Vorjahr

0,4

0,4

0,7

0,6

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

220

/

12,0

225

/

12,0

232

/

12,0

237

/

12,0

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

0,0

/

0,0

2,3

/

0,0

3,1

/

0,0

2,2

/

0,0

Angebot

Miete Handel

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research

17

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 19

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

München: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER

HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

320

2,4

280

2,2

240

2,0

200

1,8

160

1,6

120

1,4

80 40 2003

München 2005

Top-7 2007

2011

Top-7

Regional-12

1,2

Regional-12

2009

München

1,0 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

2007

2009

2011

2013e

Quelle: Feri

München hat mit 300 Euro je Quadratmeter das mit Abstand höchste Mietniveau unter den Top-Standorten und verfügt über sehr günstige Rahmenbedingungen für eine weitere dynamische Entwicklung. Die Einzelhandelsnachfrage profitiert von niedriger Arbeitslosigkeit, hohem Einkommen und der Kaufkraftstärke des Umlandes. Weitere Nachfrage wird durch die Vielzahl von Touristen und Geschäftsreisenden generiert. Von anderen Standorten mit den fast überall anzutreffenden Filialisten und Markenshops hebt sich München mit einer Reihe attraktiver lokaler Geschäfte positiv ab. Günstig für den Einzelhandel ist zudem der starke Bevölkerungsanstieg, wodurch die Verkaufsfläche pro Kopf in den letzten zehn Jahren deutlich unterdurchschnittlich ausgeweitet wurde. Sie ist mit 1,4 Quadratmetern ohnehin sehr niedrig. Die innerstädtische Flächenproduktivität ist überdurchschnittlich. Außerdem verfügt München auch nach Eröffnung der Pasing Arkaden 2011 über relativ wenige Shopping-Center. Neue Projekte und Revitalisierungen führen nicht zu einer Entspannung der Marktsituation, da der Flächenzuwachs sofort absorbiert wird. Daher erwarten wir in den Top-Lagen eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei der Spitzenmiete, der sich wie an den anderen Standorten auch etwas verlangsamen dürfte. Angesichts der Fokussierung auf Spitzenlagen können Seitenlagen aber auch hier nur in geringem Maße von der insgesamt guten Lage des Marktes profitieren.

Spitzenmiete je Quadratmeter erreicht 300 Euro

Trotz hohem Niveau dürfte Münchens Spitzenmiete weiter anziehen

HANDELSIMMOBILIEN IN MÜNCHEN 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf

in Euro/Monat

1.756

1.778

1.808

1.831

Verf. Einkommen pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

0,6

1,3

1,6

1,3

Arbeitslosenquote (BA)

in %

5,6

5,1

4,9

5,0

Einzelhandelsumsatz

in % ggü. Vorjahr

1,7

1,4

1,6

1,9

Handelsfläche

in Millionen qm

1,9

1,9

2,0

2,0

Handelsfläche

in % ggü. Vorjahr

2,4

1,7

2,0

1,8

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

285

/

35,0

295

/

35,0

302

/

35,0

307

/

35,0

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

0,0

/

0,0

3,5

/

0,0

2,4

/

0,0

1,7

/

0,0

Angebot

Miete Handel

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research

18

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 20

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Stuttgart: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER

HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

2,4

260 240 220 180

Regional-12

1,8

160 140

1,6

120 80 2003

Top-7

2,0

200

100

Stuttgart

2,2

1,4

Stuttgart 2005

Top-7 2007

Regional-12

2009

2011

1,2 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

2007

2009

2011

2013e

Quelle: Feri

Durch den hohen Anteil des verarbeitenden Gewerbes kam es in Stuttgart 2008 und 2009 zu einem ausgeprägten Rückgang der regionalen Wirtschaftsleistung, die selbst 2012 noch nicht wieder ganz das Vorkrisenniveau von 2007 erreicht hat. Dass die Spitzenmiete im Einzelhandel dennoch weiter steigen konnte, dürfte auf die günstigen Voraussetzungen im Einzelhandel durch das überdurchschnittliche Wohlstandsniveau zurückzuführen sein. Insgesamt machen die hohen Werte für Kaufkraft und Zentralität die Stadt zu einem dauerhaft attraktiven Standort für nationale und internationale Filialisten und für Markenshops – die Folge ist eine anhaltend gute Nachfrage nach Verkaufsflächen in den 1A-Lagen. Die noch relativ zahlreich vorhandenen inhabergeführten Geschäfte werden dadurch auch in Stuttgart nach und nach verdrängt. Für die Spitzenmiete erwarten wir in diesem Jahr mit rund 2 Prozent ein Plus in etwa in gleichem Ausmaß wie im Vorjahr. Für 2013 erwarten wir allenfalls noch einen marginalen Anstieg, auch bedingt durch die bereits heute absehbare erhebliche Erweiterung des Bestands an attraktiven Verkaufsflächen um über 100.000 Quadratmeter in den nächsten Jahren. Große Projekte sind das Gerber (geplante Eröffnung 2014), das Milaneo von ECE (geplante Eröffnung Anfang 2015) im neuen Europaviertel und ein Breuniger-Haus (geplante Eröffnung 2016).

Stuttgarts Verkaufsflächen weiten sich in den nächsten Jahren spürbar aus

HANDELSIMMOBILIEN IN STUTTGART 2010

2011

2012e

2013e 1.753

Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf

in Euro/Monat

1.680

1.703

1.733

Verf. Einkommen pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

1,5

1,3

1,8

1,2

Arbeitslosenquote (BA)

in %

6,4

5,6

5,4

5,5

Einzelhandelsumsatz

in % ggü. Vorjahr

1,9

1,2

1,8

1,6

Handelsfläche

in Millionen qm

1,0

1,0

1,0

1,0

Handelsfläche

in % ggü. Vorjahr

1,5

1,6

1,3

1,3

Angebot

Miete Handel Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

220,0

/

14,0

225,0

/

14,0

230,0

/

14,0

231,0

/

14,0

0,0

/

0,0

2,3

/

0,0

2,2

/

0,0

0,4

/

0,0

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research

19

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 21

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

BÜROIMMOBILIEN Die sieben Schwergewichte am deutschen Büromarkt verfügen zusammen über rund 78 Millionen Quadratmeter Bürofläche – etwa ein Viertel des gesamten Büroflächenbestandes in Deutschland. Die Bandbreite reicht von 7 Millionen Quadratmetern in Stuttgart bis hin zu über 17 Millionen Quadratmetern in Berlin. Große Unterschiede zeigen sich aber auch in der relativen Marktgröße. Während in Berlin auf jeden Einwohner lediglich 5 Quadratmeter Bürofläche entfallen, sind es in Frankfurt fast 18 Quadratmeter. Letztlich ist für den Büromarkt aber weniger die Einwohnerzahl, sondern vor allem die Zahl der Bürobeschäftigten als Nachfragefaktor entscheidend. Daran gemessen ist die Spanne der relativen Marktgröße von 34 Quadratmetern in Köln bis zu 45 Quadratmetern in Frankfurt bedeutend geringer.

BERLIN HAT DEN FLÄCHENMÄSSIG GRÖSSTEN …

Stuttgart 7.068

… ABER RELATIV ZUR EINWOHNERZAHL KLEINSTEN BÜROMARKT

Fläche in Quadratmeter

München 12.985 Düsseldorf 7.497

Hamburg 13.661 Quelle: Feri

Fläche je Einw ohner

48

Berlin 17.575

Köln 7.144

36 30 24 18 12 6 0

Frankfurt 12.015

Berlin Köln

Bürofläche in Tsd. Quadratmetern (2011)

Flächeumsatz in Mio. Quadratmeter

Euro je Quadratmeter

Spitzenmiete erreicht wieder fast das Vorkrisenniveau

UND DRITTHÖCHSTER FLÄCHENUMSATZ IM LETZTEN JAHR

2008 2009 2010 2011 2012e

Köln

Ham Top-7 Mün Stutt Düssel Frank burg chen gart dorf furt

Quelle: Feri

GUTE BÜROMARKTENTWICKLUNG: STEIGENDE SPITZENMIETE …

Berlin Düssel Frank Ham dorf furt burg

Fläche je Bürobeschäftigten

42

Im laufenden Jahr hat sich die erfreuliche Entwicklung des Vorjahres weiter fortgesetzt. Dank guter Nachfrage konnte die Spitzenmiete wieder fast das Niveau von 2008 erreichen und hat damit im Wesentlichen den Rückgang, der aus der Finanzmarktkrise resultierte, aufgeholt.

36 34 32 30 28 26 24 22 20 18 16 14

Deutliche Unterschiede in der absoluten und relativen Marktgröße

Mün Stutt Top-7 chen gart

Quelle: Feri

3,5

B K

D M

F S

HH Trend

3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

Quelle: BulwienGesa

20

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 22

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Die lebhafte Nachfrage nach attraktiven Büroflächen hat für den dritthöchsten jährlichen Flächenumsatz in den vergangenen 20 Jahren gesorgt. Das Volumen der abgeschlossenen Büromietverträge liegt mit etwas über 3 Millionen Quadratmetern rund ein Drittel oberhalb des durchschnittlichen Umsatzes in diesem Zeitraum. Bezogen auf den im langjährigen Trend steigenden Vermietungsumsatz – auch bedingt durch die zunehmende Marktgröße – ist der Umsatz des Vorjahres allerdings nur leicht über dem zu erwartenden Wert. Nach dem Verlauf des ersten Halbjahres dürfte der Mietumsatz in diesem Jahr zwar erneut einen ordentlichen Wert erreichen, ohne dabei aber an den höheren Vorjahreswert anknüpfen zu können.

Dritthöchster Flächenumsatz seit 20 Jahren

Die erfreuliche Dynamik in der Büroflächennachfrage ist auf die anhaltend günstige Beschäftigungslage zurückzuführen. Gegenläufig zur seit 2005 fast halbierten Arbeitslosenquote konnte die Zahl der Bürobeschäftigten kräftig zulegen. Obwohl der Anstieg stärker als die Ausweitung der Büroflächen ausgefallen ist, konnte der Anteil leer stehender Büroflächen, der nach der Dot.com-Blase stark gestiegen war, nur leicht absinken und verbleibt damit weiterhin auf einem hohen Niveau.

Leerstandsniveau bleibt trotz steigender Bürobeschäftigtenzahl hoch

75

16

2,1

Bürofläche (links) Bürobeschäftigte (rechts)

2,0

70

1,9

65

1,8

60

14

Leerstandsquote in %

80

LEERSTANDSSOCKEL BAUT SICH NICHT AB

Bürobeschäftigte in Mio.

Bürofläche in Mio. Quadratmeter

BÜROBESCHÄFTIGTE LEGEN STÄRKER ALS BÜROFLÄCHEN ZU

95

97

99

01

03

05

07

09

10 8 6 B F K S

4 2 0

1,7 93

12

93

11

95

97

99

01

03

05

D HH M Top-7 07

09

FERTIGSTELLUNGEN ENTWICKELN SICH LANGFRISTIG RÜCKLÄUFIG

ANTEIL DER SEIT 1993 FERTIGGESTELLTEN BÜROGEBÄUDE

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1961

Anteil am Büroflächenbestand in %

Quelle: Feri

Fertiggestellte Nichtwohngebäude in Tausend

Quelle: Feri

1971

Quelle: Feri

1981

1991

2001

40 35 30 25 20 15

2011

nur früheres Bundesgebiet

11

Köln

Mün Ham Stutt Top-7 Düssel Frank Berlin chen burg gart dorf furt

Quelle: Feri

Ein entscheidender Faktor für den anhaltend hohen Leerstand ist, dass ein nennenswerter Anteil der Bürogebäude nicht mehr den Marktanforderungen entspricht. Die vorstehende linke Grafik zeigt, dass der Gewerbebau in Deutschland seit den

Bürogebäude sind mehrheitlich über 30 Jahre alt

21

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 23

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Zeiten des „Wirtschaftswunders“ einen rückläufigen Trend aufweist. Dadurch sind mehr als die Hälfte der in den letzten 50 Jahren entstandenen Gewerbebauten vor mehr als 30 Jahren gebaut worden. Der Anteil jüngerer Bürogebäude – weniger als 20 Jahre alt – macht also nur etwa ein Drittel des Bestandes aus. Dabei reicht die Spanne der Top-Standorte von 22 Prozent in Köln bis 36 Prozent in Berlin. Trotz des vergleichsweise niedrigen Anteils an jüngeren Bürogebäuden und dem daraus resultierenden eher knappen Angebot an attraktiven Büroflächen hat sich die Spitzenmiete an den Top-Standorten verhalten entwickelt. Von Stuttgart abgesehen liegt die Spitzenmiete – zum Teil erheblich – unter den Höchstständen, die in den vergangenen zwei Jahrzehnten zu beobachten waren. Der Abstand wird noch größer, wenn auch der inflationsbedingte Kaufkraftverlust dieser Periode von rund 30 Prozent berücksichtigt wird.

BÜRO – MIETENTWICKLUNG UND VERBRAUCHERPREISE

140

50

120

B F K S

45

Euro je Quadratmeter

Index 1993 = 100

SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER

Spitzenmiete Top-7 Seitenlage Miete Top-7 Verbraucherpreise

130

Bei längerfristiger Betrachtung stagnieren die Büromieten

110 100 90 80 70 60 50

40

D HH M Top-7

35 30 25 20 15

93

95

97

99

01

03

05

07

09

11

93

Quelle: Feri

95

97

99

01

03

05

07

09

11 13e

Quelle: BulwienGesa, Feri

Top-Standorte im europäischen Vergleich SPITZENMIETE IN EURO/QUADRATMETER

LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Stuttgart Kopenhagen Köln Berlin Düsseldorf Wien Hamburg Lyon Brüssel Madrid Amsterdam Dublin München Frankfurt Rom Luxemburg Stockholm Mailand London Paris

Paris Lyon Stuttgart Wien London Luxemburg Berlin Kopenhagen Rom Hamburg Köln München Mailand Madrid Brüssel Düsseldorf Stockholm Frankfurt Amsterdam Dublin 0

10

20 30 40 50 Spitzenmiete in Euro

60

70

0

Quelle: BulwienGesa, Feri, CBRE

5

10 15 Leerstandsquote in %

20

25

Quelle: Feri

22

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Berlin: Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR

LEERSTANDSQUOTE IN %

8

11

4

10 9

0

8 -4

7

-8

6 Berlin

-12 2003

Top-7

2005

2007

Regional-12

2009

2011

Berlin

5 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Top-7

2005

2007

Regional-12 2009

2011

2013e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

In Berlin hat sich die Büronachfrage gut entwickelt. Zwar wächst die Wirtschaftsleistung der Bundeshauptstadt langsamer als an den anderen Top-Standorten, aber durch die Vielzahl an Beschäftigten in der Verwaltung sowie bei Verbänden und anderen Interessenvertretungen stieg die Zahl der Bürobeschäftigten mit fast 15 Prozent in den vergangenen fünf Jahren weit überdurchschnittlich an. Dagegen hat sich die Bürofläche mit nur 1 Prozent kaum ausgeweitet. Gefragt sind – wie auch an den anderen Standorten – insbesondere hochwertige Büroflächen, die entsprechend knapp sind und deren Miete sich 2011 um rund 5 Prozent verteuert hat. In diesem Jahr hat sich die günstige Entwicklung mit einem erneut relativ hohen Flächenumsatz und einer bei einem anhaltend knappen Flächenangebot weiter fallenden Leerstandsquote fortgesetzt. Angesichts des günstigen Marktumfeldes nehmen die Aktivitäten in der Projektentwicklung zu. Dadurch wird in diesem und dem nächsten Jahr zusammen mit 250.000 Quadratmetern ein etwas überdurchschnittliches Büroflächenvolumen fertig gestellt, von dem durch Vorvermietung und Eigennutzung noch etwa ein Drittel am Markt verfügbar ist. Nach dem hohen Mietanstieg im Vorjahr gehen wir für dieses Jahr von einem auf knapp unter 3 Prozent verlangsamten Mietanstieg aus. Angesichts der rückläufigen Konjunktur dürfte sich der Mietzuwachs 2013 bei einer noch leicht fallenden Leerstandsrate weiter abschwächen.

Lebhafte Büronachfrage in Berlin

Spitzenmiete dürfte in diesem Jahr um rund 3 Prozent steigen

BÜROIMMOBILIEN IN BERLIN 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage BIP

in % ggü. Vorjahr

2,5

1,1

1,8

1,0

BIP pro Kopf

in Tausend Euro

23,6

23,9

24,3

24,5

BIP pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

2,2

1,0

1,7

0,9

Bürobeschäftigte

in % ggü. Vorjahr

1,5

2,6

1,6

1,0

Bürobestand

in Millionen qm

17,4

17,5

17,6

17,7

Bürobestand

in % ggü. Vorjahr

0,1

0,5

0,5

0,6

Leerstandsquote

in %

8,6

8,0

7,8

7,7

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

20,5

/

6,5

21,5

/

6,5

22,1

/

6,5

22,4

/

6,5

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

2,0

/

0,0

4,9

/

0,0

2,8

/

0,0

1,3

/

0,0

Angebot

Miete Büro

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

23

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 25

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Düsseldorf: Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR

LEERSTANDSQUOTE IN %

8

12

4

11 10

0

9 -4

8

-8

7

-12 -16 2003

6 Düsseldorf 2005

2007

Top-7

Regional-12

2009

2011

Düsseldorf

5 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

Top-7

2007

2009

Regional-12 2011

2013e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Durch die sich abschwächende deutsche Konjunktur liegt der Büroflächenumsatz in Düsseldorf im ersten Halbjahr insgesamt zwar etwas unter dem Vorjahreswert. Nachgefragt werden aber vor allem hochwertige Büroflächen, die allerdings nur einen Bruchteil des relativ hohen Bestands an leer stehenden Büroflächen ausmachen und deren Verfügbarkeit sich in diesem Jahr dadurch noch weiter verknappt hat – zumal ein erheblicher Teil der aktuell fertig gestellten Büroflächen auf den Neubau des Vodafone-Campus entfällt. Als Folge erwarten wir, dass die Spitzenmiete in diesem Jahr trotz der hohen Leerstandsrate von rund 11 Prozent mit über 4 Prozent fast doppelt so stark wie im Vorjahr und damit deutlich stärker als im Durchschnitt ansteigen wird. Auch im weiteren Verlauf in diesem und im nächsten Jahr ist der Löwenanteil der Neubauprojekte wie etwa durch den Neubau der Fachhochschule bereits vermietet. Das größte am Markt verfügbare Projekt ist das Dreischeibenhaus – also die komplett sanierte denkmalgeschützte ehemalige ThyssenZentrale. Mit dem anstehenden Vodafone-Umzug dürfte sich durch die dadurch frei werdenden bisher belegten Flächen der in diesem Jahr gesunkene Leerstand wieder ausweiten, während die gesamte Büronachfrage durch das rückläufige Wirtschaftswachstum nachlassen dürfte. Insofern erwarten wir für 2013 einen leichten Mietrückgang in den Seitenlagen, während das Niveau der Spitzenmiete erneut etwas zulegen dürfte.

Knappes Angebot an frei verfügbaren attraktiven Büroflächen lässt Spitzenmiete dieses Jahr um 4 Prozent steigen

Durch Vodafone-Umzug dürfte sich der Leerstand wieder ausweiten

BÜROIMMOBILIEN IN DÜSSELDORF 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage BIP

in % ggü. Vorjahr

3,9

1,4

2,1

1,3

BIP pro Kopf

in Tausend Euro

65,2

66,1

67,4

68,3

BIP pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

3,5

1,2

2,0

1,3

Bürobeschäftigte

in % ggü. Vorjahr

-0,8

2,5

1,7

0,8

Bürobestand

in Millionen qm

7,3

7,4

7,5

7,6

Bürobestand

in % ggü. Vorjahr

1,5

0,8

1,8

1,4

Leerstandsquote

in %

11,3

11,4

11,0

11,4

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

21,5

/

9,3

22,0

/

9,3

23,0

/

9,3

23,2

/

9,2

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

-2,3

/

-1,1

2,3

/

0,0

4,5

/

0,0

1,0

/

-1,1

Angebot

Miete Büro

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

24

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 26

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Frankfurt: Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR

LEERSTANDSQUOTE IN %

16

12 8

14

4 12

0

10

-4 -8

8

-12 -16 -20 2003

6 Frankfurt 2005

Top-7

2007

Frankfurt

Regional-12

2009

2011

4 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

Top-7 2007

2009

Regional-12 2011

2013e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Die wirtschaftliche Abschwächung und die krisenbedingten Belastungen der Banken haben sich auf dem Büromarkt in Frankfurt bislang kaum ausgewirkt. So liegen die Mietumsätze im ersten Halbjahr 2012 kaum unter dem Vorjahreszeitraum. Das Flächenangebot weitet sich dagegen in diesem Jahr um weniger als ein Drittel des zehnjährigen Durchschnitts aus, so dass sich das Angebot an hochwertigen Büroflächen weiter verringert. Auch die Leerstandsquote geht zurück. Hier macht sich bemerkbar, dass die Zahl der Bürobeschäftigten in den vergangenen fünf Jahren etwas stärker als die Bürofläche zugenommen hat. Die Spitzenmiete konnte davon bislang aber nicht profitieren. Sie liegt mit 33 Euro noch auf dem Niveau von 2009. Angesichts der insgesamt günstigen Marktlage erwarten wir bis zum Jahresende aber noch einen moderaten Mietanstieg. Für 2013 gehen wir bei einem weiterhin schwachen Wirtschaftswachstum von einem Nachfragerückgang aus, der jedoch erneut auf ein unterdurchschnittliches – weitgehend vorvermietetes – Fertigstellungsvolumen trifft. Dadurch dürfte der Leerstand erneut etwas sinken, während die Spitzenmiete leicht anzieht. Druck geht vom Stellenabbau bei den Banken aus; dies ist allerdings ein langsamer Prozess. Zudem dürften Stellenstreichungen im Kapitalmarktgeschäft zumindest teilweise auch durch den Ausbau von Bankenregulierung und -aufsicht kompensiert werden.

Frankfurt weist die höchste Spitzenmiete am deutschen Büromarkt auf

Stellenabbau bei Banken könnte den Büromarkt belasten

BÜROIMMOBILIEN IN FRANKFURT 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage BIP

in % ggü. Vorjahr

3,0

1,8

2,3

1,3

BIP pro Kopf

in Tausend Euro

70,5

71,6

73,1

73,8

BIP pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

1,6

1,5

2,1

1,1

Bürobeschäftigte

in % ggü. Vorjahr

-0,1

1,0

1,6

0,6

Bürobestand

in Millionen qm

11,8

12,0

12,0

12,1

Bürobestand

in % ggü. Vorjahr

2,1

1,6

0,5

1,1

Leerstandsquote

in %

14,7

14,5

13,9

13,7

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

33,0

/

9,5

33,0

/

9,5

33,5

/

9,5

33,8

/

9,5

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

0,0

/

-5,0

0,0

/

0,0

1,5

/

0,0

0,9

/

0,0

Angebot

Miete Büro

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

25

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 27

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Hamburg: Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR

LEERSTANDSQUOTE IN %

8

11

4

10 9

0

8 -4

7

-8 Hamburg -12 2003

2005

Top-7 2007

6

Regional-12

2009

2011

Hamburg 5 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

Top-7 2007

2009

Regional-12 2011

2013e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Als bedeutender Logistikstandort ist der Erfolg der Hansestadt Hamburg mit dem zweitgrößten europäischen Seehafen eng mit Deutschlands Erfolg im Export verknüpft. Der durch die Euroschuldenkrise bedingte temporäre Rückgang im Export hat sich in Hamburg aber kaum ausgewirkt, weil nur ein Bruchteil der Waren in Euro-Länder verschifft wird. So konnte der Containerumschlag im ersten Halbjahr 2012 sogar um 2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zulegen. Damit hat sich die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung von Hamburg fortgesetzt. Insgesamt ist die Zahl der Bürobeschäftigten in den vergangenen fünf Jahren mit einem Plus von 12 Prozent am zweitstärksten nach Berlin gestiegen. Die Bürofläche hat sich demgegenüber – trotz HafenCity – lediglich um 5 Prozent ausgeweitet. Dennoch konnte die starke Ausweitung des Leerstands 2009 und 2010 bislang nur zur Hälfte abgebaut werden. Trotzdem steigt die Spitzenmiete durch die das Angebot übersteigende gute Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen – nach einem Anstieg von über 4 Prozent 2011 erwarten wir in diesem Jahr 3 Prozent auf etwas über 24 Euro je Quadratmeter. Angesichts der anhaltenden Schuldenkrise und einer damit verbundenen weiteren Abschwächung von Wirtschaft und damit auch der Büronachfrage erwarten wir bei einem leicht steigenden Fertigstellungsniveau für das nächste Jahr eine Stabilisierung von Miete und Leerstand auf dem Niveau von 2012.

Bedeutender Logistikstandort

Überdurchschnittlicher Anstieg der Bürobeschäftigten

BÜROIMMOBILIEN IN HAMBURG 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage BIP

in % ggü. Vorjahr

3,4

2,4

1,5

1,2

BIP pro Kopf

in Tausend Euro

44,1

45,0

45,5

46,0

BIP pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

3,3

2,1

1,2

0,9

Bürobeschäftigte

in % ggü. Vorjahr

0,8

1,9

1,6

1,0

Bürobestand

in Millionen qm

13,3

13,5

13,7

13,8

Bürobestand

in % ggü. Vorjahr

1,6

1,0

1,3

1,0

Leerstandsquote

in %

9,6

8,5

8,3

8,3

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

22,5

/

8,0

23,5

/

8,2

24,2

/

8,2

24,3

/

8,2

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

-3,4

/

0,0

4,4

/

2,5

3,0

/

0,0

0,4

/

0,0

Angebot

Miete Büro

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

26

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 28

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Köln: Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR

LEERSTANDSQUOTE IN %

8

11

4

10

0

9

-4

8

-8

7 6

-12 Köln -16 2003

2005

Top-7 2007

Köln

Regional-12

2009

2011

5 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Top-7

2005

2007

Regional-12 2009

2011

2013e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Köln hat 2010 nach fast 40 Jahren wieder die Einwohnergrenze von einer Million überschritten. Der Büromarkt ist daran gemessen mit 7 Millionen Quadratmetern aber eher klein – Stuttgart und Düsseldorf sind einwohnermäßig zwar jeweils nur etwa halb so groß, haben aber ein vergleichbar großes Büroflächenvolumen. Trotz guter Nachfrage mit einem Plus bei den abgeschlossenen Mietverträgen ist der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht zurückgegangen. Das ist allerdings auf zwei untypisch große Abschlüsse – Lanxess und RheinEnergie – in der ersten Jahreshälfte des Vorjahres zurückzuführen, die letztlich für den hohen Mietumsatz 2011 verantwortlich waren. Das Büroflächenangebot ist – wie auch an anderen Top-Standorten – durch einen relativ hohen Leerstand zwar recht gut, besteht aber weit überwiegend aus veralteten und unattraktiven Flächen, so dass die nachgefragten attraktiven Flächen oft nicht verfügbar sind. An dieser Situation wird sich absehbar auch wenig ändern, weil das Fertigstellungsvolumen in diesem und dem nächsten Jahr gering ausfällt. Die Spitzenmiete wird in diesem Jahr mit rund 2 Prozent zulegen. Im nächsten Jahr dürfte die Marktdynamik angesichts der wirtschaftlichen Abkühlung in Deutschland nachlassen, so dass die Spitzenmiete dann allenfalls noch marginal ansteigt. Das Leerstandsniveau dürfte ebenfalls stagnieren.

Millionenstadt mit relativ kleinem Büromarkt

Leerstehende Flächen sind oft nicht zeitgemäß

BÜROIMMOBILIEN IN KÖLN 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage BIP

in % ggü. Vorjahr

4,4

1,8

1,7

0,9

BIP pro Kopf

in Tausend Euro

39,5

40,1

40,6

40,9

BIP pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

3,7

1,5

1,5

0,7

Bürobeschäftigte

in % ggü. Vorjahr

0,3

2,7

1,3

1,0

Bürobestand

in Millionen qm

7,0

7,1

7,1

7,2

Bürobestand

in % ggü. Vorjahr

0,5

0,7

1,0

0,8

Leerstandsquote

in %

8,9

8,6

8,6

8,5

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

20,0

/

8,0

20,0

/

8,0

20,4

/

8,0

20,5

/

8,0

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

-2,4

/

-1,2

0,0

/

0,0

2,0

/

0,0

0,5

/

0,0

Angebot

Miete Büro

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

27

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 29

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

München: Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR

LEERSTANDSQUOTE IN %

8

11

4

10 9

0

8 -4

7

-8

6 München

-12 2003

2005

Top-7

2007

München

Regional-12

2009

2011

5 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

Top-7 2007

2009

Regional-12 2011

2013e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Der drittgrößte Büromarkt München hat sich im ersten Halbjahr 2012 weiter positiv entwickelt. Der Büroflächenumsatz ist zwar etwas geringer als im Vorjahreszeitraum ausgefallen, was aber weniger auf eine nachlassende Nachfrage, sondern eher auf das hohe Niveau 2011 und weniger Großabschlüsse zurückzuführen ist. Getragen wird die Büronachfrage von guten wirtschaftlichen Bedingungen in der bayerischen Landeshauptstadt, die eine für eine Großstadt ausgesprochen niedrige Arbeitslosenquote von 5 Prozent aufweist. Die Bürofläche ist in den vergangenen fünf Jahren mit rund 5 Prozent schwächer angestiegen als die Zahl der Bürobeschäftigten, die um über 7 Prozent zulegte. Durch das aktuell niedrige Fertigstellungsvolumen, auch bedingt durch die geringe spekulative Bautätigkeit, ist das Angebot an hochwertigen Flächen weiter zurückgegangen. Die Spitzenmiete konnte wie im Vorjahr überdurchschnittlich stark anziehen, während sich der Bestand leer stehender Büroflächen spürbar verringert hat. Diese Entwicklung dürfte sich im nächsten Jahr fortsetzen. Vor dem Hintergrund der konjunkturellen Abkühlung ist zwar mit einer nachlassenden Büroflächennachfrage zu rechnen, aber angesichts eines voraussichtlich auch 2013 niedrigen Büroneubaus bleibt eine nennenswerte Ausweitung des Flächenangebots aus. Insgesamt erwarten wir im nächsten Jahr einen erneuten Rückgang des Leerstands bei einem moderaten Anstieg der Spitzenmiete.

Gute Standortbedingungen durch gute wirtschaftliche Entwicklung und niedrige Arbeitslosigkeit

Leerstandsquote geht weiter zurück

BÜROIMMOBILIEN IN MÜNCHEN 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage BIP

in % ggü. Vorjahr

4,4

3,1

1,3

1,0

BIP pro Kopf

in Tausend Euro

51,5

52,8

53,2

53,5

BIP pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

2,5

2,4

0,8

0,5

Bürobeschäftigte

in % ggü. Vorjahr

0,5

2,2

1,2

0,8

Bürobestand

in Millionen qm

12,8

12,9

13,0

13,1

Bürobestand

in % ggü. Vorjahr

1,3

0,8

0,5

1,0

Leerstandsquote

in %

9,8

8,9

8,0

7,8

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

27,7

/

11,2

29,2

/

11,0

30,2

/

11,0

30,7

/

11,0

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

-2,8

/

8,7

5,4

/

-1,8

3,4

/

0,0

1,7

/

0,0

Angebot

Miete Büro

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

28

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 30

21.09.12 12:38

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Stuttgart: Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR

LEERSTANDSQUOTE IN %

8

11

4

10

Stuttgart

Top-7

Regional-12

9

0

8 -4

7

-8 -12 2003

6 Stuttgart 2005

Top-7 2007

Regional-12

2009

2011

5 2003

2013e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

2005

2007

2009

2011

2013e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Stuttgart als der kleinste Büromarkt unter den sieben deutschen Top-Standorten verzeichnete im vergangenen Jahr einen kräftigen Anstieg der Spitzenmiete, der sich in diesem Jahr fortgesetzt hat. Hintergrund ist eine gute Nachfrage, die für Stuttgarter Verhältnisse zu überdurchschnittlichen Mietumsätzen geführt hat. Dennoch bleibt Stuttgart weiterhin der einzige Top-Standort mit einer Spitzenmiete von unter 20 Euro. Eine weitere Besonderheit ist das sehr niedrige Leerstandsniveau von unter 6 Prozent. Insofern dürfte die positive Mietentwicklung aus der zuletzt gestiegenen Nachfrage bei einer ausgesprochen knappen Angebotsreserve resultieren. Diese jüngste Entwicklung spiegelt allerdings keinen längerfristigen Trend in Stuttgart wieder. Insgesamt hat sich die Bürofläche in Stuttgart in den vergangenen fünf Jahren zwar lediglich um 3 Prozent ausgeweitet. Aber auch die Zahl der Bürobeschäftigten ist im gleichen Zeitraum nicht stärker angestiegen. 2013 zeichnet sich ein spürbarer Anstieg bei den fertig gestellten Büroflächen ab, so dass sich die knappe Angebotssituation zunächst etwas entspannen dürfte. Durch die erwartete, konjunkturell bedingte Verlangsamung der Flächennachfrage dürfte die Mietenwicklung im nächsten Jahr stagnieren. Beim Leerstand rechnen wir mit einem marginalen Rückgang. Auf längere Sicht bleiben attraktive Büroflächen ein knappes Gut. Im Zuge der Büroprojekte von Stuttgart 21 dürfte sich die Situation jedoch verbessern.

Stuttgarts Büromieten sind zuletzt kräftig angestiegen und nähern sich der 20 Euro Marke …

... aber die Dynamik lässt nach

BÜROIMMOBILIEN IN STUTTGART 2010

2011

2012e

2013e

Nachfrage BIP

in % ggü. Vorjahr

5,1

2,5

1,8

1,0

BIP pro Kopf

in Tausend Euro

51,2

52,3

53,1

53,5

BIP pro Kopf

in % ggü. Vorjahr

4,8

2,2

1,6

0,9

Bürobeschäftigte

in % ggü. Vorjahr

-2,1

1,8

1,7

1,4

Bürobestand

in Millionen qm

7,0

7,0

7,1

7,1

Bürobestand

in % ggü. Vorjahr

0,3

0,8

0,6

0,6

Leerstandsquote

in %

5,9

5,7

5,5

5,4

Top- / Seiten-Lage

in Euro/qm

16,3

/

8,5

17,5

/

8,7

18,5

/

8,7

18,6

/

8,7

Top- / Seiten-Lage

in % ggü. Vorjahr

-4,1

/

0,0

7,4

/

2,4

5,7

/

0,0

0,4

/

0,0

Angebot

Miete Büro

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

29

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

WOHNIMMOBILIEN Die Wohnungsmieten an den sieben Top-Standorten haben in den vergangenen Jahren eine enorme Dynamik mit teilweise zweistelligen jährlichen Wachstumsraten aufgewiesen. Besonders ausgeprägt ist der Mietanstieg in Hamburg ausgefallen, während Stuttgart kaum Zuwächse aufwies. Zu den Treibern dieser Entwicklung zählen steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, während der Wohnungsneubau an den meisten Standorten eher geringe bis moderate Zuwächse aufweist. Unterstützt wird die Entwicklung von einer deutlich verbesserten Arbeitsmarktsituation und einem steigenden verfügbaren Einkommen.

HOHE JÄHRLICHE ZUWÄCHSE BEI DER SPITZENMIETE *) …

UND DER DURCHSCHNITTSMIETE *)

14

14 2008 2010 2012e

12 10

2009 2011 2013e

2008 2010 2012e

12 10 8

J/J in %

J/J in %

8 6 4

2009 2011 2013e

6 4

2

2

0

0

-2

-2 Berlin Düssel Frank Ham dorf furt burg

Köln

Mün Stutt Top-7 chen gart

Quelle: BulwienGesa

Berlin Düssel Frank Ham dorf furt burg

*) Miete für Erstbezug

SPITZENMIETE: MÜNCHEN STEUERT AUF 20 EURO JE M² ZU *)

Euro je Quadratmeter

18 16 14 12 B K

8 93

95

D M 97

99

Quelle: BulwienGesa

01

F S 03

05

HH Top-7 07

09

Mün chen

Stutt Top-7 gart

*) Miete für Erstbezug

Spitzenmiete dürfte 2013 von 14 bis 19 Euro je Quadratmeter reichen

DURCHSCHNITTSMIETE: NUR BERLIN LIEGT NOCH UNTER 10 EURO *)

20

10

Köln

Quelle: BulwienGesa

Diese dynamische Entwicklung kennzeichnet jedoch nur eine relativ kurze Zeitspanne von fünf Jahren. Die Bandbreite der Spitzenmiete reichte bereits vor 20 Jahren von 12 bis 17 Euro je Quadratmeter. Bis zum Ende der 1990er Jahre sank das Niveau deutlich auf 10 bis 14 Euro, erholte sich danach wieder und stagnierte praktisch bis zum Ende des vergangenen Jahrzehnts. Der danach begonnene Mietanstieg dürfte die Spanne der Spitzenmiete bis 2013 auf etwa 14 bis 19 Euro anheben.

Euro je Quadratmeter

Wohnungsmieten ziehen in den Großstädten spürbar an

11 13e

15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5

B K 93

*) Miete für Erstbezug

95

Quelle: BulwienGesa

D M 97

99

01

F S 03

05

HH Top-7 07

09

11 13e

*) Miete für Erstbezug

30

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 32

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Für die Durchschnittsmiete (Erstbezug) gelten obige Aussagen – bei entsprechend niedrigerem Mietniveau – weitgehend analog. Hier reicht die Spanne von knapp unter 10 Euro – lediglich in Berlin ist die Durchschnittsmiete noch einstellig – bis zu etwas über 14 Euro je Quadratmeter. Die mittlere Durchschnittsmiete über alle sieben Standorte liegt bei 11 Euro je Quadratmeter. Der vergleichbare Wert für die Spitzenmiete liegt rund 5 Euro darüber.

Durchschnittsmiete für Erstbezug beträgt 11 Euro je Quadratmeter

Interessant sind die Verschiebungen innerhalb des Mietenspektrums. Während München den Spitzenplatz mit dem höchsten Mietniveau über die gesamte Zeitspanne verteidigen konnte, haben sich die übrigen Rangplätze zum Teil deutlich verschoben. So lag Hamburg bei der Spitzenmiete bis 2005 am unteren Ende, um dann in wenigen Jahren fast auf das Mietniveau von München aufzuschließen. Auch in Düsseldorf ist der Mietanstieg überproportional ausgefallen. Stuttgart ist dagegen mit einem unterdurchschnittlichen Mietanstieg zurückgefallen.

Hamburgs Mieten sind mit Abstand am stärksten angestiegen

SPITZENMIETE *) STEIGT IM SCHNITT SEIT 2000 UM 2,3 PROZENT

70

DURCHSCHNITTSMIETE *) WEIST HOMOGENERE ENTWICKLUNG AUF

Anstieg Durchschnittsmiete 2000-2011in % Durchschnittlicher jährlicher Anstieg in %

Anstieg Spitzenmiete 2000-2011in % Durchschnittlicher jährlicher Anstieg in % 70

4,4

60

60

2,8

40 30

50

2,6

1,6

20

1,4

1,9

2,3

in %

in %

50 1,6

40 30

2,6 1,8

3,1 2,0

1,5

20

10

1,5

2,1 1,3

10 0

0 Berlin Düssel Frank Ham dorf furt burg Quelle: BulwienGesa

Köln

Berlin Düssel Frank Ham dorf furt burg

Mün Stutt Top-7 chen gart *) Miete für Erstbezug

Quelle: BulwienGesa

Köln

Mün Stutt Top-7 chen gart *) Miete für Erstbezug

Insgesamt – über einen etwas längeren Zeitraum betrachtet – fällt der Mietanstieg in den sieben Großstädten aber eher moderat aus. Von 2000 bis 2011 haben sich die Mieten im Wesentlichen in einer Bandbreite von 20 bis 30 Prozent erhöht. Das entspricht im Durchschnitt einem jährlichen Mietanstieg von etwas über 2 Prozent, der damit knapp oberhalb der allgemeinen Teuerungsrate von 1,6 Prozent in diesem Zeitraum liegt. Der schon angesprochene deutlich ausgeprägtere Mietanstieg in Hamburg ist etwa doppelt so hoch ausgefallen wie im Durchschnitt der Top-Standorte.

Seit 2000 stiegen die Mieten der TopStandorte leicht oberhalb der Inflationsrate an

Für dieses und nächstes Jahr erwarten wir eine Fortsetzung des Mietanstiegs bei einem allerdings nachlassenden Momentum. Bremsend dürfte sich unter anderem die schon erreichte Miethöhe selbst auswirken, weil durch das gestiegene Mietniveau in Verbindung mit höheren Nebenkosten letztlich auch die Zahl der Haushalte, die solche Wohnungskosten aufbringen kann, kleiner wird. Zumal vor dem Hintergrund der sich abschwächenden Konjunktur zunächst kaum noch spürbare Verbesserungen bei der wirtschaftlichen Situation der Haushalte zu erwarten sind. Außerdem haben die Neubauaktivitäten in den Großstädten angezogen, so dass sich ganz allmählich auch das Wohnungsangebot verbessern wird.

Weiterer Mietanstieg – mit etwas weniger Tempo erwartet

31

Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 33

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Fertigstellungen auf 1000 Einwohner

WOHNUNGSNEUBAU ZIEHT LANGSAM WIEDER AN

5 08

09

10

11

12e

13e

München Stuttgart

Top-7

4 3 2 1 0 Berlin

Düssel dorf

Frankfurt Hamburg

Köln

Quelle: Feri

Die folgende Tabelle fasst unsere Prognose für die sieben Standorte zusammen. Die erhebliche Divergenz zwischen der Ausweitung der Anzahl der Haushalte und dem Wohnungsbestand macht die Verknappung des Wohnungsangebotes in den sieben betrachteten Großstädten deutlich. Insgesamt erwarten wir in diesem Jahr einen Mietanstieg von knapp unter 4, im nächsten Jahr von etwa 3 Prozent.

Prognoseübersicht bis 2013

PROGNOSE “WOHNEN” BIS 2013 Nachfrage Einwohner in Tausend Haushalte in % gg. Vorjahr Haushalte in % Arbeitslosenquote (BA) in % Verf. Einkommen in % gg. Vorjahr Angebot Wohnungsbestand in Tsd. Wohnungsbestand in % gg. Vorjahr Wohnungsbestand in % Fertigstellungen je Tausend Einwohner Miete Wohnen Erstbezug Top-Lage in Euro pro m² Top-Lage in % gg. Vorjahr Durchschnittliche Lage in Euro pro m² Durchschnittliche Lage in % gg. Vorjahr

Jahr

Berlin

Düsseldorf

Frankfurt

Hamburg

Köln

MüQchen

Stuttgart

Top-7

2011 2011 2012e 2013e 2000-2011 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e

3.448 0,1 0,3 0,5 9,2 13,3 12,3 12,5 0,6 1,2 1,3

588 0,2 0,3 0,4 5,4 9,0 9,1 9,2 1,7 1,9 1,5

678 0,4 0,5 0,7 11,5 7,5 7,5 7,7 1,6 2,0 1,8

1.784 0,4 0,6 0,8 8,5 7,8 7,6 7,7 1,2 2,3 1,9

1.005 0,4 0,4 0,5 6,6 9,6 9,8 9,9 1,2 1,8 1,1

1.349 0,8 0,8 0,9 16,0 5,1 4,9 5,0 1,3 1,6 1,3

604 0,4 0,4 0,4 5,6 5,6 5,4 5,5 1,3 1,8 1,2

9.457 0,4 0,5 0,6 9,5 9,5 9,1 9,2 1,1 1,8 1,5

2011 2011 2012e 2013e 2000-2011 2011 2012e 2013e

1.901 0,1 0,3 0,3 2,1 1,8 1,8 1,8

328 0,2 0,3 0,3 3,3 2,0 2,0 2,0

365 0,7 0,8 0,8 7,2 4,6 4,7 4,6

896 0,3 0,4 0,4 4,3 2,4 2,4 2,3

529 0,5 0,5 0,5 4,9 3,1 3,2 3,0

754 0,5 0,6 0,5 7,5 4,2 3,9 3,7

300 0,4 0,3 0,3 3,5 2,1 2,0 2,0

5.072 0,3 0,4 0,4 4,1 2,6 2,6 2,5

2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e

14,0 14,5 14,9 5,3 3,6 2,8 9,1 9,4 9,7 10,3 3,7 2,8

14,5 15,0 15,5 12,0 3,4 3,3 10,8 11,2 11,4 11,3 3,2 2,2

17,0 17,5 18,0 6,3 2,9 2,9 11,5 12,0 12,4 7,5 4,3 3,3

18,0 18,5 18,9 5,9 2,8 2,2 12,5 13,0 13,5 8,7 4,0 3,8

13,7 14,5 15,0 1,5 5,8 3,4 10,2 10,7 11,0 2,0 4,9 2,8

18,5 19,0 19,5 5,7 2,7 2,6 13,3 13,8 14,3 3,9 3,8 3,6

13,1 13,7 14,2 0,8 4,6 3,6 9,7 10,2 10,5 0,0 5,2 2,9

15,6 16,1 16,5 5,3 3,5 2,8 10,8 11,2 11,6 7,2 4,0 3,2

Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research

32

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

PROGNOSEWERTE IM ÜBERBLICK Strukturdaten (Daten 2011)

Einwohner in 1.000

Einwohner 2000-2011 in %

BIP in Mio. Euro

3.448

1,9

82.369

23.886

1.191

13,3

588

3,3

38.809

66.058

1.714

9,0

Berlin Düsseldorf

BIP pro Kopf Verfügbares Einkommen in Euro pro Kopf in Euro/Monat

Arbeitslosenquote in %

Frankfurt

678

5,1

48.539

71.570

1.393

7,5

Hamburg

1.784

4,4

80.278

44.989

1.838

7,8

Köln

1.005

4,4

40.235

40.051

1.527

9,6

München

1.349

12,3

71.178

52.752

1.778

5,1

604

3,6

31.567

52.255

1.703

5,6

1.351

4,5

62.280

41.556

1.560

9,5

Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt

Handelsimmobilien

Handelsfläche Daten 2011

Miete Top-Lage in Euro pro m²

Veränderung Miete in % ggü. Vorjahr

Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr

in 1000 m²

20012010 in %

je Einwohner in m²

Berlin

6.011

47,0

1,7

225

230

234

4,7

2,0

1,8

-0,2

1,5

1,4

Düsseldorf

1.038

27,7

1,8

217

222

226

4,3

2,3

1,8

1,7

2,9

1,9

2011 2012e 2013e

2011 2012e 2013e

2011 2012e 2013e

Frankfurt

1.433

42,7

2,1

255

260

263

4,1

2,0

1,2

1,5

1,8

1,7

Hamburg

2.896

38,2

1,6

235

240

244

4,4

2,1

1,7

1,1

2,5

2,0

Köln

1.403

8,1

1,4

225

232

237

2,3

3,1

2,2

0,8

2,6

1,8

München

1.919

28,8

1,4

295

302

307

3,5

2,4

1,7

1,4

1,6

1,9

989

42,0

1,6

225

230

231

2,3

2,2

0,4

1,2

1,8

1,6

2.241

36,6

1,7

238

243

247

4,0

2,2

1,6

0,8

2,0

1,8

Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt

Büroimmobilien

Büroflächenbestand Daten 2011

Miete in Top-Lage in Euro pro m²

je Ein- je Bürobein wohner schäftigte 1000 m² in m² n in m² Berlin

2011 2012e 2013e

Veränderung Miete in % ggü. Vorjahr 2011 2012e 2013e

Leerstandsquote in % 2011 2012e 2013e

17.489

6,9

36,4

21,5

22,1

22,4

4,9

2,8

1,3

8,0

7,8

7,7

7.362

20,7

39,3

22,0

23,0

23,2

2,3

4,5

1,0

11,4

11,0

11,4

Frankfurt

11.958

16,9

45,0

33,0

33,5

33,8

0,0

1,5

0,9

14,5

13,9

13,7

Hamburg

13.485

8,9

35,1

23,5

24,2

24,3

4,4

3,0

0,4

8,5

8,3

8,3

7.076

15,6

33,5

20,0

20,4

20,5

0,0

2,0

0,5

8,6

8,6

8,5

12.914

14,7

36,2

29,2

30,2

30,7

5,4

3,4

1,7

8,9

8,0

7,8

7.028

10,1

40,3

17,5

18,5

18,6

7,4

5,7

0,4

5,7

5,5

5,4

11.045

12,3

37,5

24,5

25,2

25,4

3,5

2,9

1,0

9,4

9,0

9,0

Düsseldorf

Köln München Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt

Wohnimmobilien

Entwicklung von 2000 bis 2011 in % Einwohner

Haus- Wohnungshalte bestand

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro pro m²

Miete Erstbezug Durchschnitt in % ggü. Vorjahr

2011 2012e 2013e

2011 2012e 2013e

2011 2012e 2013e

Miete Erstbezug TopLage in Euro pro m²

Berlin

1,9

9,2

2,1

9,1

9,4

9,7

10,3

3,7

2,8

14,0

14,5

14,9

Düsseldorf

3,3

5,4

3,3

10,8

11,2

11,4

11,3

3,2

2,2

14,5

15,0

15,5

Frankfurt

5,1

11,5

7,2

11,5

12,0

12,4

7,5

4,3

3,3

17,0

17,5

18,0

Hamburg

4,4

8,5

4,3

12,5

13,0

13,5

8,7

4,0

3,8

18,0

18,5

18,9

Köln

4,4

6,6

4,9

10,2

10,7

11,0

2,0

4,9

2,8

13,7

14,5

15,0

München

12,3

16,0

7,5

13,3

13,8

14,3

3,9

3,8

3,6

18,5

19,0

19,5

Stuttgart

3,6

5,6

3,5

9,7

10,2

10,5

0,0

5,2

2,9

13,1

13,7

14,2

Top-Standorte Durchschnitt

4,5

9,5

4,1

10,8

11,2

11,6

7,2

4,0

3,2

15,6

16,1

16,5

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Impressum Herausgeber:

DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Rosenstraße 2, 20095 Hamburg

Vorstand:

Dr. Georg Reutter (Sprecher), Dr. Carsten Meyer-Raven, Manfred Salber

Autoren: Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Leiter Research und Volkswirtschaft Dr. Michael Holstein, Leiter Volkswirtschaft Verfasser:

Thorsten Lange, Analyst Immobilienmärkte

Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main 2012 Nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der DG HYP

Disclaimer Herausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank („DZ BANK”) erstellt und zur Verteilung in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Ausland, vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewertungen, Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen dritter Parteien überein. Die DZ BANK hat die Informationen, auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die DZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines Beratungsgespräches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde.

Zuständige Aufsichtsbehörde Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main, Germany

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Anschriften der DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 20095 Hamburg Rosenstraße 2 Postfach 10 14 46 20009 Hamburg Telefon (0 40) 33 34-0 Telefax (0 40) 33 34-11 11 Internet: www.dghyp.de Immobilienzentren für gewerbliche Investoren DG HYP Immobilienzentrum Berlin Pariser Platz 3 10117 Berlin Telefon (0 30) 3 19 93-51 01 Telefax (0 30) 3 19 93-50 36

DG HYP Immobilienzentrum Hamburg Rosenstraße 2 20095 Hamburg Telefon (0 40) 33 34-37 78 Telefax (0 40) 33 34-11 02

DG HYP Immobilienzentrum Düsseldorf Steinstraße 13 40212 Düsseldorf Telefon (02 11) 22 04 99-10 Telefax (02 11) 22 04 99-40

DG HYP Immobilienzentrum München Türkenstraße 16 80333 München Telefon (0 89) 51 26 76-0 Telefax (0 89) 51 26 76-30

DG HYP Immobilienzentrum Frankfurt CITY-HAUS I, Platz der Republik 6 60325 Frankfurt am Main Telefon (0 69) 75 06 76-21 Telefax (0 69) 75 06 76-99

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Institutionelle Kunden Hamburg Rosenstraße 2 20095 Hamburg Telefon (0 40) 33 34-21 59 Telefax (0 40) 33 34-12 60

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Stand: September 2012

DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Rosenstraße 2 | 20095 Hamburg Tel.: (0 40) 33 34-0 | Fax: (0 40) 33 34-11 11 www.dghyp.de

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