Immobilien Nachrichten Herausgegeben von Century 21 Deutschland | Kostenfrei für unsere Kunden | Ausgabe Winter 2014/15
STEUERN
NRW schraubt an der Grunderwerbsteuer VON THORSTEN KARL Düsseldorf. Die Regierungsfraktionen von SPD und Grünen im Landtag von Nordrhein-Westfalen haben beschlossen, die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2015 anzuheben. Bislang wurden alle Gerüchte zu diesem Schritt immer bestritten. Ab dem kommenden Jahr beträgt die Steuer auf Immobiliener werb demnach 6,5%. Das entspricht einer Anhebung von 1,5% gegenüber dem aktuellen Wert, der seit 2011 gilt. Die Empö rung in der Immobilienbranche ist entsprechend groß. Denn noch Anfang des Jahres hatte das Finanzministerium NRWs
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erklärt, dass eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer “bei der Suche nach Mehreinnahmen nicht auf der Agenda” stehe. Wenn die Grunderwerbsteuer dann 6,5% beträgt, ist sie - zusammen mit Schleswig-Holstein - die höchste in Deutschland. Nach Er hebungen des WDR fließen aktuell rund 4,6 Mrd. Euro jährlich durch die Steuer in die Landeskassen. Nun sollen durch die Anhebung Mehreinnahmen von rund 400 Mio. Euro generiert werden, erklärte Reiner Priggen, Fraktionschef der Grünen im Landtag.
Warum das Wohnen wirklich teurer wird VON THORSTEN KARL Düsseldorf. Wohnen wird, so der allgemeine Konsens, im mer teurer. In der Regel wird auf die Vermieter geschimpft, die den Hals nicht voll genug kriegen. Der Immobilieneigen tümer-Verband Haus & Grund Rheinland hat nun eine Studie präsentiert, die die tatsächlichen Ursachen der Wohnkosten verteuerung untersucht hat.
Aufgedämmt, doppelverglast und mit einer neuen Heizung. Hinzu kommen deutlich gestiegene Abgaben. Ein Gutteil der Wohnkosten sind Betriebskosten und landen nicht im Portemonnaie der Vermieter.
Deutschland ist Mieterland. Wohl nirgendwo sonst auf der Welt ist der Mieterschutz so ausgeprägt, wie hierzulande. Und nirgendwo sonst haben die Mieter eine so große Lobby. Was für Deutschland gilt, gilt natürlich auch für NRW. In der aktuellen Diskussion über steigende Mieten und Wohnraummangel hat sich nun der Wohneigentümerverband Haus & Grund Rheinland eingeschaltet und ließ vom Institut InWIS, Bochum, untersuchen, wie sich die Wohnkosten in NRW verändert haben und was zu deren Anstieg maßgeblich beigetragen hat. Denn Mieten sind nicht gleich Wohnkosten. Während die Miete der Teil der Wohnkosten ist, der beim Immobilieneigentümer ankommt, umfassen Letztere auch Nebenkosten und Abgaben
- und sind für den Mieter der eigentlich entscheidende Faktor. Dabei kommt Haus & Grund mit seiner Untersuchung zu dem durchaus überraschenden Ergebnis, dass Bund, Land und Kommunen für 70% der Mietnebenkosten in NRW verantwortlich sind. Diese werden durch Gesetze, Verordnungen und Satzungen bestimmt und waren im Untersuchungszeitraum (2005 bis 2014) die größten Kostentreiber. So sind seit 2005 die Kosten für Trinkwasser um 14,9%, für die Abwasserentsorgung um 20%, die Straßenreinigung um 17%, die Stromkosten um 66,6% sowie Heizung und Warmwasser um 37% gestiegen. Vor allem die Grundsteuer hat enorm angezogen. Hier konnte eine Steigerung um 68% ermittelt werden. “Auffällig ist, dass insbesondere in den Kommunen, in denen SPD und Grüne die Mehrheiten haben, hohe Hebesätze beschlossen worden sind”, sagt Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland. “Jede Grundsteuererhöhung ist zugleich eine Mieterhöhung, da sie auf die Mieter umlegbar ist”, betont Amaya. Allein die Grundsteuer kann wie in der Kommune Selm im südlichen Münsterland bis zu 0,22 Euro/ m² ausmachen. Während die Betriebskosten deutlich gestiegen sind, sind die Angebotsmieten nicht nur deutlich niedriger als im Bundesdurchschnitt, sondern im Vergleich zur Inflationsrate sogar real gesunken.
Seit 2005 ist die durchschnittliche Miete in NRW von 6,13 Euro/ m² auf 6,76 Euro/m² und somit um 7,2% gestiegen. Bundesweit hat die gleiche Miete von 6,34 Euro/m² auf 7,30 Euro/m² um 15% deutlich stärker zugelegt. Seit Januar 2005 ist das allgemeine Preisniveau - gemessen am Verbraucherpreisindex - in Nordrhein-Westfalen um 15,4% gestiegen. Die Netto-Kaltmiete hat sich seit 2005 jährlich um 1,3% erhöht und liegt damit unterhalb der Inflationsrate von 1,6% jährlich. Hinzu kommen 14,9% höhere Nebenkosten. Allein die Hälfte ist in NRW durch die Anhebung der Grundsteuer, der Rauchwarnmelderpflicht, der Legionellenprüfung oder den Einbau von Wärmemengenzählern verursacht.
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Immobilien Nachrichten Allerdings weist die Studie auch darauf hin, dass unterschiedliche öffentliche und kommunale Unternehmen für die Höhe einzelner Nebenkostenarten zuständig sind. Dadurch ergeben sich auch regional unterschiedliche Veränderungen bei der “zweiten Miete”. Betrachtet man das Bundesgebiet, so sind dort die Nebenkosten etwas gleichförmiger angestiegen als in Nordrhein-Westfalen.
In NRW sind zu Beginn des Jahres 2008 und im Januar 2011 größere Sprünge in der Entwicklung des Indexes zu beobachten: 2008 ist der Anstieg durch eine deutliche Anhebung der Gebühren für die Entsorgung von Abwasser ausgelöst worden. Und zu Beginn des Jahres 2011 waren erneut die Entgelte für die Abwasserentsorgung sowie eine Anhebung der Grundsteuer für den Preissprung verantwortlich. Letztere wird direkt an die Mieter weitergereicht. Insgesamt aber, so das Ergebnis der von InWIS durchgeführten Studie, können Vermieter nur einen Anteil von rund 30% der Betriebskosten direkt oder indirekt beeinflussen. Der weitaus größere Teil der Nebenkosten ist entweder vom individuellen Verbrauch des Mieters oder durch Gebührensatzungen festgelegt.
Betriebskostenbremse statt Mietpreisbremse
Außer den Nebenkosten spielen auch die Baupreise eine entscheidende Rolle bei der Mietpreisgestaltung. Im Untersuchungszeitraum 1. Quartal 2005 bis 1. Quartal 2014 sind die Baupreise bundesweit um 24% angestiegen. In NRW war der Anstieg mit 21,8% allerdings geringer. Mittelbar wirken sich die Baukosten, deren Teuerung über der Inflationsrate lag, auch auf die Mieten aus, da höhere Herstel-
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lungskosten durch eine höhere Anfangsmiete aufgefangen werden müssen, um die Renditevorstellungen von Investoren auf dem gleichen Niveau zu erfüllen. Das geht natürlich nur, wenn sich diese am lokalen Markt auch durchsetzen lassen.
Neben den reinen Baukosten haben aber auch eine Vielzahl politischer Entscheidungen den Neubau von Mietwohnungen verteuert. So liegt die Grunderwerbsteuer in NRW seit dem 1. Oktober 2011 bei 5%. Nun soll sie zum Jahreswechsel auf satte 6,5% ansteigen. Wie sich das auf die Mieten auswirkt, wird aktuell noch berechnet. Seit 2005 haben sich die Kosten für Architekten um 58,5% und für Ingenieure um 45% erhöht. Der zusätzliche Kostenaufwand von der 2013 vom Bund beschlossenen neuen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure schlägt sich mit 0,27 Euro/m² in der Anfangsmiete nieder.
Als nächstes werden in der Studie die Auswirkungen der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) auf die Bau- und Betriebskosten untersucht. Hier droht vor allem die Anhebung der Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz eines Neubaus die Baukosten um 6% bis 8% anzuheben, die wiederum einen Anstieg der Anfangsmiete um weitere 0,64 Euro/m² nach sich ziehen.
“Die Politik muss sich entscheiden: Entweder ein Betrag für den Klimaschutz oder bezahlbares Wohnen. Beides zusammen geht nicht”, sagt Amaya. Sollte die barrierefreie Errichtung von Wohnraum verpflichtend werden, so würde dies eine Steigerung um 0,84 Euro/m² verursachen. “Statt einer Mietpreisbremse muss eine Betriebskostenbremse her”, fordert der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland, Peter Rasche.
Geldanlage Immobilie wird immer attraktiver VON JUTTA OCHS
liegen laut Mitteilung des Sparkassen- und Giroverbandes noch mal höher als in den Vorjahren. Andere Sparformen haben im vergangenen Jahr dagegen deutlich an Attraktivität verloren. Dies sei insbesondere bei der Kapitallebensversicherung der Fall, die aktuell nur noch 25% aller Befragten bevorzugen. Diejenigen, die sich auf die Niedrigzinsen einstellen und bei ihren Geldanlagen umdisponieren, geben ein klares Votum ab: Als „besser geeignet“ für die Vermögensbildung nennen sie insbesondere Immobilien (32%), daneben auch Investment- und Immobilienfonds (14%).
Kein Interesse an finanzieller Vorsorge bei den Jungen
Noch nicht einmal an einer Immobilie sind sie interessiert: “Die Sparkultur erodiert” bei den jungen Deutschen, warnt der Sparkassen- und Giroverband.
Eine selbst genutzte Immobilie betrachten 52% der Deutschen als ideale Form der Vermögensbildung. Das Interesse der Deutschen an dieser Anlageform steigt weiterhin. Das ergibt das „Vermögensbarometer 2014“ des Sparkassen- und Giroverbandes. 25% der Befragten halten zudem Immobilien, die zur Vermietung erworben werden, für eine ideal Vermögensanlage. Beide Werte
Nur die ganz Jungen (14 bis 29 Jahre) haben offenbar überhaupt kein Interesse an einer finanziellen Vorsorge, auch nicht mithilfe einer Immobilie. 50% haben nach eigenen Angaben noch keine Maßnahmen für ihre Zukunft ergriffen, das sind 24 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Zum Vergleich: Unter den heute 30- bis 40-Jährigen liegt der Anteil der Nichtsparer aktuell lediglich bei 24%.
Für das Vermögensbarometer 2014 hat das Wirtschafts- und Finanzmarktforschungsinstitut icon im Juni und Juli 2014 insgesamt 2.000 Verbraucher ab 14 Jahren im gesamten Bundesgebiet befragt.
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Berliner Wohnungsbau boomt VON GERDA GERICKE
Bis Ende September dieses Jahres hat das Land Berlin mit 12.471 mehr Wohnungen genehmigt als im ganzen vergangenen Jahr. Die dynamischste Entwicklung wies der Geschosswohnungsbau auf, wo sich die Anzahl gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeit raum mehr als verdoppelte. Etwa ein Viertel der Quartiere wird im Bezirk Mitte gebaut, wie das Amt für Statistik Berlin-Bran denburg heute mitteilte. Es folgten Treptow-Köpenick, Pankow
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und Lichtenberg. Die Zahl der Baugenehmigungen insgesamt lag drei Viertel über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Die Bauher ren wollen 2,9 Mrd. Euro investieren. Das ist ein Zuwachs um knapp ein Fünftel. Im gesamten Jahr 2013 waren in Berlin 10.101 Neubauwohnungen genehmigt worden; 2012 noch 7.764. Hinzu kamen jeweils gut 2.000 neue Wohnungen in Dachgeschossen bestehender Häuser.
Der IVD sieht den Anstieg der Mietpreise gebremst VON PETER DIETZ
Die Mieten von Wohnungen steigen in Deutschland weniger stark an als die Verkaufspreise.
Die Mieten steigen in Deutschland nicht mehr so rasant wie in den Jahren zuvor. In den gefragten Metropolen lag die Teuerung im zweiten und dritten Quartal 2014 laut dem Immobilienverband IVD im Schnitt bei 3,1%; im Jahr davor waren die Mieten dort noch um 4,6% angezogen. Der Ver band sieht den Anstieg auch fürs kommende Jahr gestoppt - und das auf breiter Front. In einigen Großstädten wie etwa Düsseldorf, Frankfurt und Dresden sind die Mieten laut IVD in diesem Jahr gar nicht gestie gen. Dafür lag der Zuschlag in Essen bei satten 7,7%, in Berlin bei 5,7% und in Stuttgart immerhin noch bei 5%. Im Schnitt zahlen die Deutschen für eine Wohnung mit mittlerem Wohn wert, die nach 1949 gebaut wurde, 5,78 Euro/m2; das ist 2,1% mehr als im Vorjahr. Wer in einer Großstadt lebt, muss im Mittel 8,07 Euro/m2 hinlegen; das entspricht einem Anstieg von 2,8%. Teuerstes Pflaster in Deutschland bleibt München. Dort stieg die Miete für eine Wohnung mittleren Wohnwerts um 0,8% auf 12 Euro. Zweitteuerste Stadt ist Stuttgart mit einer Durchschnitts miete von 10,50 Euro/m2. Grundlage für die Preisangaben sind die vom IVD ermittelten Marktpreise im zweiten und dritten Quartal der jeweiligen Berichtsjahre. Die Erkenntnis, dass die Wohnmieten in Deutschland zwar weiterhin steigen, jedoch mit deutlich geringerer Dynamik als im Vorjahr, gelte für alle Städteklassen, sagte der IVD-Spre cher Jürgen Michael Schick bei der Präsentation des aktuellen Wohnpreisspiegels und fügte an: „Es sind kaum noch Mietpreis entwicklungen zu beobachten, die oberhalb der Inflationsrate
liegen.“ Die moderate Entwicklung hätten auch die Analysten von F+B, JLL und Catella beobachtet.
Die gleiche Entwicklung zeige sich auch bei Neuvertragsmieten für Neubauwohnungen. Die Einheiten mit mittlerem Wohnwert erfuhren in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern einen Preisanstieg von 4,8%, nachdem die Mieten 2013 noch um 5,94% gestiegen waren. In den anderen Städteklassen liege das Mietwachstum deutlich darunter. Für eine Neubauwohnung mit gutem Wohnwert zahle man derzeit im Schnitt 8,11 Euro/m²; das sind 2,9% mehr als im Vorjahr. Unter den Städten mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern gebe es allein zehn Städte, in denen die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahr gar nicht gestiegen sind. Einer der Gründe dafür sei die Entlastung des Mietmarkts durch die sehr hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand sind im vergangenen Jahr zum Teil extrem gestiegen. Für eine Wohnung mit mittlerer Qualität werden im Bundesschnitt gegenwärtig mehr als 1.080 Euro/m2 gefordert, das sind 4,5% mehr als im Vorjahr. Damit liege das durchschnittliche Preisniveau aber immer noch ein Zehntel unter dem vor 20 Jahren, sagte Schick. „Bei den Preisen für Eigentumswohnungen ist seit 2010 ein Aufholprozess zu beobach ten. Zuvor waren nach dem Immobilienboom der 90er Jahre die Preise für Wohneigentum überproportional zurückgegangen.“ Jetzt aber ist die Nachfrage enorm. In den Großstädten sind die Preise für Bestandswohnungen um knapp 9,3% auf einen durch schnittlichen Quadratmeterpreis von fast 1.690 Euro gestiegen. Der Vorjahresanstieg lag bei 7,8%. „Immer mehr Menschen wollen sich mit dem Kauf der eigenen vier Wände von der Entwicklung der Mieten unabhängig machen und nutzen das derzeit niedrige Zinsniveau zum Wohnungskauf“, erklärte Schick. Die Entwicklung der Preise für bestehende Eigentumswohnungen in den Großstäd ten spiegelt das Wachstum der Bevölkerung in den Metropolen wider. Den stärksten Zuwachs bei den Kaufpreisen hat es mit einem Plus von 14,3% in München gegeben: 3.600 Euro/m2 werden derzeit für eine Eigentumswohnung mittleren Wohnwerts bezahlt. Mit großem Abstand auf Platz zwei folgt Stuttgart (2.245 Euro/m2, plus 9,9%), auf dem dritten Platz steht Hamburg (2.100 Euro, plus 10,5%). Einen kräftigen Preisanstieg gab es mit einem Plus von fast 13% auf 1.750 Euro/m2 in Berlin. Aber auch an B-Standorten steigen die Preise. In Städten mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern wurden neu errichtete Wohnungen mit mittlerem Wohnwert um
mehr als 7% teurer. Das sind rund zwei Prozentpunkte mehr als im Vorberichtszeitraum. „Anleger investieren verstärkt in B-Städte wie Münster, Freiburg und Heidelberg, da sie sich dort höhere Renditen als in den Metropolen versprechen“, erläutert Schick. Mit Nettorenditen von 3% bis 4% sei die Anlageklasse Eigentumswoh nungen insgesamt attraktiv.
Furcht vor dem Platzen einer Blase hat Schick nicht. Wohnungen, die neu auf den Markt kommen, würden sofort gekauft. Die Nach frage sei nach wie vor größer als das Angebot, was auch daran liege, dass die Neubautätigkeit der wachsenden Bevölkerung in den Metropolen nicht gerecht werde. Berlin etwa habe im Jahr 2013 knapp 47.000 Einwohner hinzugewonnen; im gleichen Zeit
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raum wurden nur 6.641 Wohnungen fertiggestellt. Zudem seien die Preise für Eigentumswohnungen weniger stark gestiegen als die Gehälter und die Nettohaushaltseinkommen in Deutschland. Daher benötigen Immobilienkäufer heute in den meisten großen Städten weniger Nettohaushaltseinkommen, um eine Immobilie zu erwerben, als noch vor 20 Jahren. In Berlin kostet eine Dreizimmerwohnung mit 70 m2 mittleren Wohnwerts beispielsweise das 3,56 fache des Jahresnettoeinkom mens, das ein durchschnittlicher Haushalt dort verdient. Vor 20 Jahren musste noch das 5,77 fache investiert werden. Lediglich in München sind die Preise so stark gestiegen, dass mit fünf Jahres einkommen mehr investiert werden muss als noch vor 20 Jahren.
BGH: Für Brandschäden muss Vermieter aufkommen VON NICOLAS KATZUNG
Für die Beseitigung von Brandschä den muss sich grundsätzlich der Wohnungsvermieter kümmern.
Bei einem vom Mieter verursachten Wohnungs brand muss für die Besei tigung der Schäden die Gebäudeversicherung des Vermieters aufkommen, wenn der Mieter über die Nebenkostenabrech nung an der Zahlung der Versicherungsprämien beteiligt ist. Das stellte der Bundesgerichtshof in einem heute veröffent lichten Urteil (Az. VIII ZR 191/13) klar. Demnach ist der Mieter gegebenenfalls auch zur Minderung der Miete berechtigt.
Der BGH beruft sich in seiner Entscheidung auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, nach dem der Vermieter die Pflicht hat, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht bleibt auch bei einem schuldhaften Verhal ten des Mieters bestehen, wenn ein daraus entstandener Schaden durch eine Versicherung reguliert wird und die Versicherungs beiträge auf den Mieter umgelegt worden sind. Der Mieter könne erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Versicherung im Schadensfall zugute kommen, argumentieren die BGH-Richter.
Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre. Eine zu erwartende Beitragserhöhung hat der Vermieter dem Gericht nicht nachweislich vorgetragen, was Andreas Griebel, Mietrechts experte bei Rödl & Partner, bedauert. Denn dadurch bleibe es weiterhin fraglich, wie mit der Tatsache umzugehen ist, dass spätestens in der nächsten Abrechnung über die Betriebskosten nach gestiegener Prämie die anderen Mieter die Höhe der Prämie im Gegensatz zum Vorjahr kritisieren. Griebel ist der Meinung, dass in solchen Fällen den Vermieter an den gestiegenen Kosten keine Verantwortung trifft und die Abrechnung dann zu akzep tieren ist. „Einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei der Abrechnung sehe ich nicht.“ Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt die Klarstellung des BGH: „Es ist kein vernünftiger Grund ersichtlich, warum der Vermieter bei einem Brandschaden nicht seine Gebäudeversi cherung einschalten sollte“, sagte DMB-Präsident Lukas Sie benkotten. Auch Roland Maria Schäfer von der Kanzlei GTW Rechtsanwälte in Düsseldorf hält die Entscheidung für nachvoll ziehbar. „Besteht eine Versicherung, die das Risiko von Schäden am Mietgegenstand absichert, und legt der Vermieter die Kosten seiner Versicherung über die Nebenkosten auf seinen Mieter um, muss der Mieter im Schadensfall auch den Nutzen aus der Versi cherung ziehen können, deren Prämien er zahlt.“
ÜBERREICHT DURCH:
Im zugrunde liegenden Fall hatte die 12-jährige Tochter der Mieter leicht fahrlässig einen Küchenbrand verursacht. Der Ver mieter weigerte sich, den Brandschaden zu beseitigen und für die Schadenregulierung seine Gebäudeversicherung einzuschal ten. Eine Mietminderung lehnte er ebenfalls ab. Das Amtsgericht hatte der Klage der Mieter stattgegeben. Auch vor dem Beru fungsgericht blieb der Vermieter weitgehend erfolglos. Lediglich die Minderungsquote wurde herabgesetzt und der Beginn der Mietminderung nach hinten verlegt.
Was passiert, wenn die Versicherungsprämien steigen? Offen gelassen hat der Senat, ob der Vermieter die Versicherung nicht in Anspruch nehmen muss, wenn damit eine erhebliche
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