Immobilien Nachrichten 2 (2)


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Immobilien Nachrichten Herausgegeben von Century 21 Deutschland | Kostenfrei für unsere Kunden | Ausgabe Winter 2014/15

STEUERN

NRW schraubt an der Grunderwerbsteuer VON THORSTEN KARL Düs­sel­dorf. Die Re­gie­rungs­frak­tio­nen von SPD und Grü­nen im Land­tag von Nord­rhein-West­fa­len haben be­schlos­sen, die Grund­er­werb­steu­er zum 1. Ja­nu­ar 2015 an­zu­he­ben. Bis­lang wur­den alle Ge­rüch­te zu die­sem Schritt immer be­strit­ten. Ab dem kom­men­den Jahr be­trägt die Steu­er auf Im­mo­bi­li­en­er­ werb dem­nach 6,5%. Das ent­spricht einer An­he­bung von 1,5% ge­gen­über dem ak­tu­el­len Wert, der seit 2011 gilt. Die Em­pö­ rung in der Im­mo­bi­li­en­bran­che ist ent­spre­chend groß. Denn noch An­fang des Jah­res hatte das Fi­nanz­mi­nis­te­ri­um NRWs

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er­klärt, dass eine Er­hö­hung der Grund­er­werb­steu­er “bei der Suche nach Mehr­ein­nah­men nicht auf der Agen­da” stehe. Wenn die Grund­er­werb­steu­er dann 6,5% be­trägt, ist sie - zu­sam­men mit Schles­wig-Hol­stein - die höchs­te in Deutsch­land. Nach Er­ he­bun­gen des WDR flie­ßen ak­tu­ell rund 4,6 Mrd. Euro jähr­lich durch die Steu­er in die Lan­des­kas­sen. Nun sol­len durch die An­he­bung Mehr­ein­nah­men von rund 400 Mio. Euro ge­ne­riert wer­den, er­klär­te Rei­ner Prig­gen, Frak­ti­ons­chef der Grü­nen im Land­tag.

Warum das Wohnen wirklich teurer wird VON THORSTEN KARL Düs­sel­dorf. Woh­nen wird, so der all­ge­mei­ne Kon­sens, im­ mer teu­rer. In der Regel wird auf die Ver­mie­ter ge­schimpft, die den Hals nicht voll genug krie­gen. Der Im­mo­bi­li­en­ei­gen­ tü­mer-Ver­band Haus & Grund Rhein­land hat nun eine Stu­die prä­sen­tiert, die die tat­säch­li­chen Ur­sa­chen der Wohn­kos­ten­ ver­teue­rung un­ter­sucht hat.

Aufgedämmt, doppelverglast und mit einer neuen Heizung. Hinzu kommen deutlich gestiegene Abgaben. Ein Gutteil der Wohnkosten sind Betriebskosten und landen nicht im Portemonnaie der Vermieter.

Deutschland ist Mieterland. Wohl nirgendwo sonst auf der Welt ist der Mieterschutz so ausgeprägt, wie hierzulande. Und nirgendwo sonst haben die Mieter eine so große Lobby. Was für Deutschland gilt, gilt natürlich auch für NRW. In der aktuellen Diskussion über steigende Mieten und Wohnraummangel hat sich nun der Wohneigentümerverband Haus & Grund Rheinland eingeschaltet und ließ vom Institut InWIS, Bochum, untersuchen, wie sich die Wohnkosten in NRW verändert haben und was zu deren Anstieg maßgeblich beigetragen hat. Denn Mieten sind nicht gleich Wohnkosten. Während die Miete der Teil der Wohnkosten ist, der beim Immobilieneigentümer ankommt, umfassen Letztere auch Nebenkosten und Abgaben

- und sind für den Mieter der eigentlich entscheidende Faktor. Dabei kommt Haus & Grund mit seiner Untersuchung zu dem durchaus überraschenden Ergebnis, dass Bund, Land und Kommunen für 70% der Mietnebenkosten in NRW verantwortlich sind. Diese werden durch Gesetze, Verordnungen und Satzungen bestimmt und waren im Untersuchungszeitraum (2005 bis 2014) die größten Kostentreiber. So sind seit 2005 die Kosten für Trinkwasser um 14,9%, für die Abwasserentsorgung um 20%, die Straßenreinigung um 17%, die Stromkosten um 66,6% sowie Heizung und Warmwasser um 37% gestiegen. Vor allem die Grundsteuer hat enorm angezogen. Hier konnte eine Steigerung um 68% ermittelt werden. “Auffällig ist, dass insbesondere in den Kommunen, in denen SPD und Grüne die Mehrheiten haben, hohe Hebesätze beschlossen worden sind”, sagt Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland. “Jede Grundsteuererhöhung ist zugleich eine Mieterhöhung, da sie auf die Mieter umlegbar ist”, betont Amaya. Allein die Grundsteuer kann wie in der Kommune Selm im südlichen Münsterland bis zu 0,22 Euro/ m² ausmachen. Während die Betriebskosten deutlich gestiegen sind, sind die Angebotsmieten nicht nur deutlich niedriger als im Bundesdurchschnitt, sondern im Vergleich zur Inflationsrate sogar real gesunken.

Seit 2005 ist die durchschnittliche Miete in NRW von 6,13 Euro/ m² auf 6,76 Euro/m² und somit um 7,2% gestiegen. Bundesweit hat die gleiche Miete von 6,34 Euro/m² auf 7,30 Euro/m² um 15% deutlich stärker zugelegt. Seit Januar 2005 ist das allgemeine Preisniveau - gemessen am Verbraucherpreisindex - in Nordrhein-Westfalen um 15,4% gestiegen. Die Netto-Kaltmiete hat sich seit 2005 jährlich um 1,3% erhöht und liegt damit unterhalb der Inflationsrate von 1,6% jährlich. Hinzu kommen 14,9% höhere Nebenkosten. Allein die Hälfte ist in NRW durch die Anhebung der Grundsteuer, der Rauchwarnmelderpflicht, der Legionellenprüfung oder den Einbau von Wärmemengenzählern verursacht.

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Immobilien Nachrichten Allerdings weist die Studie auch darauf hin, dass unterschiedliche öffentliche und kommunale Unternehmen für die Höhe einzelner Nebenkostenarten zuständig sind. Dadurch ergeben sich auch regional unterschiedliche Veränderungen bei der “zweiten Miete”. Betrachtet man das Bundesgebiet, so sind dort die Nebenkosten etwas gleichförmiger angestiegen als in Nordrhein-Westfalen.

In NRW sind zu Beginn des Jahres 2008 und im Januar 2011 größere Sprünge in der Entwicklung des Indexes zu beobachten: 2008 ist der Anstieg durch eine deutliche Anhebung der Gebühren für die Entsorgung von Abwasser ausgelöst worden. Und zu Beginn des Jahres 2011 waren erneut die Entgelte für die Abwasserentsorgung sowie eine Anhebung der Grundsteuer für den Preissprung verantwortlich. Letztere wird direkt an die Mieter weitergereicht. Insgesamt aber, so das Ergebnis der von InWIS durchgeführten Studie, können Vermieter nur einen Anteil von rund 30% der Betriebskosten direkt oder indirekt beeinflussen. Der weitaus größere Teil der Nebenkosten ist entweder vom individuellen Verbrauch des Mieters oder durch Gebührensatzungen festgelegt.

Betriebskostenbremse statt Mietpreisbremse

Außer den Nebenkosten spielen auch die Baupreise eine entscheidende Rolle bei der Mietpreisgestaltung. Im Untersuchungszeitraum 1. Quartal 2005 bis 1. Quartal 2014 sind die Baupreise bundesweit um 24% angestiegen. In NRW war der Anstieg mit 21,8% allerdings geringer. Mittelbar wirken sich die Baukosten, deren Teuerung über der Inflationsrate lag, auch auf die Mieten aus, da höhere Herstel-

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lungskosten durch eine höhere Anfangsmiete aufgefangen werden müssen, um die Renditevorstellungen von Investoren auf dem gleichen Niveau zu erfüllen. Das geht natürlich nur, wenn sich diese am lokalen Markt auch durchsetzen lassen.

Neben den reinen Baukosten haben aber auch eine Vielzahl politischer Entscheidungen den Neubau von Mietwohnungen verteuert. So liegt die Grunderwerbsteuer in NRW seit dem 1. Oktober 2011 bei 5%. Nun soll sie zum Jahreswechsel auf satte 6,5% ansteigen. Wie sich das auf die Mieten auswirkt, wird aktuell noch berechnet. Seit 2005 haben sich die Kosten für Architekten um 58,5% und für Ingenieure um 45% erhöht. Der zusätzliche Kostenaufwand von der 2013 vom Bund beschlossenen neuen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure schlägt sich mit 0,27 Euro/m² in der Anfangsmiete nieder.

Als nächstes werden in der Studie die Auswirkungen der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) auf die Bau- und Betriebskosten untersucht. Hier droht vor allem die Anhebung der Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz eines Neubaus die Baukosten um 6% bis 8% anzuheben, die wiederum einen Anstieg der Anfangsmiete um weitere 0,64 Euro/m² nach sich ziehen.

“Die Politik muss sich entscheiden: Entweder ein Betrag für den Klimaschutz oder bezahlbares Wohnen. Beides zusammen geht nicht”, sagt Amaya. Sollte die barrierefreie Errichtung von Wohnraum verpflichtend werden, so würde dies eine Steigerung um 0,84 Euro/m² verursachen. “Statt einer Mietpreisbremse muss eine Betriebskostenbremse her”, fordert der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland, Peter Rasche.

Geldanlage Immobilie wird immer attraktiver VON JUTTA OCHS

liegen laut Mitteilung des Sparkassen- und Giroverbandes noch mal höher als in den Vorjahren. Andere Sparformen haben im vergangenen Jahr dagegen deutlich an Attraktivität verloren. Dies sei insbesondere bei der Kapitallebensversicherung der Fall, die aktuell nur noch 25% aller Befragten bevorzugen. Diejenigen, die sich auf die Niedrigzinsen einstellen und bei ihren Geldanlagen umdisponieren, geben ein klares Votum ab: Als „besser geeignet“ für die Vermögensbildung nennen sie insbesondere Immobilien (32%), daneben auch Investment- und Immobilienfonds (14%).

Kein Interesse an finanzieller Vorsorge bei den Jungen

Noch nicht einmal an einer Immobilie sind sie interessiert: “Die Sparkultur erodiert” bei den jungen Deutschen, warnt der Sparkassen- und Giroverband.

Eine selbst genutzte Immobilie betrachten 52% der Deutschen als ideale Form der Vermögensbildung. Das Interesse der Deutschen an dieser Anlageform steigt weiterhin. Das ergibt das „Vermögensbarometer 2014“ des Sparkassen- und Giroverbandes. 25% der Befragten halten zudem Immobilien, die zur Vermietung erworben werden, für eine ideal Vermögensanlage. Beide Werte

Nur die ganz Jungen (14 bis 29 Jahre) haben offenbar überhaupt kein Interesse an einer finanziellen Vorsorge, auch nicht mithilfe einer Immobilie. 50% haben nach eigenen Angaben noch keine Maßnahmen für ihre Zukunft ergriffen, das sind 24 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Zum Vergleich: Unter den heute 30- bis 40-Jährigen liegt der Anteil der Nichtsparer aktuell lediglich bei 24%.

Für das Vermögensbarometer 2014 hat das Wirtschafts- und Finanzmarktforschungsinstitut icon im Juni und Juli 2014 insgesamt 2.000 Verbraucher ab 14 Jahren im gesamten Bundesgebiet befragt.

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Berliner Wohnungsbau boomt VON GERDA GERICKE

Bis Ende Sep­tem­ber die­ses Jah­res hat das Land Ber­lin mit 12.471 mehr Woh­nun­gen ge­neh­migt als im gan­zen ver­gan­ge­nen Jahr. Die dy­na­mischs­te Ent­wick­lung wies der Ge­schoss­woh­nungs­bau auf, wo sich die An­zahl ge­gen­über dem ver­gleich­ba­ren Vor­jah­res­zeit­ raum mehr als ver­dop­pel­te. Etwa ein Vier­tel der Quar­tie­re wird im Be­zirk Mitte ge­baut, wie das Amt für Sta­tis­tik Ber­lin-Bran­ den­burg heute mit­teil­te. Es folg­ten Trep­tow-Kö­pe­nick, Pan­kow

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und Lich­ten­berg. Die Zahl der Bau­ge­neh­mi­gun­gen ins­ge­samt lag drei Vier­tel über dem Wert des Vor­jah­res­zeit­raums. Die Bau­her­ ren wol­len 2,9 Mrd. Euro in­ves­tie­ren. Das ist ein Zu­wachs um knapp ein Fünf­tel. Im ge­sam­ten Jahr 2013 waren in Ber­lin 10.101 Neu­bau­woh­nun­gen ge­neh­migt wor­den; 2012 noch 7.764. Hinzu kamen je­weils gut 2.000 neue Woh­nun­gen in Dach­ge­schos­sen be­ste­hen­der Häu­ser.

Der IVD sieht den Anstieg der Mietpreise gebremst VON PETER DIETZ

Die Mie­ten von Woh­nun­gen stei­gen in Deutsch­land we­ni­ger stark an als die Ver­kaufs­prei­se.

Die Mie­ten stei­gen in Deutsch­land nicht mehr so ra­sant wie in den Jah­ren zuvor. In den ge­frag­ten Me­tro­po­len lag die Teue­rung im zwei­ten und drit­ten Quar­tal 2014 laut dem Im­mo­bi­li­en­ver­band IVD im Schnitt bei 3,1%; im Jahr davor waren die Mie­ten dort noch um 4,6% an­ge­zo­gen. Der Ver­ band sieht den An­stieg auch fürs kom­men­de Jahr ge­stoppt - und das auf brei­ter Front. In ei­ni­gen Groß­städ­ten wie etwa Düs­sel­dorf, Frank­furt und Dres­den sind die Mie­ten laut IVD in die­sem Jahr gar nicht ge­stie­ gen. Dafür lag der Zu­schlag in Essen bei sat­ten 7,7%, in Ber­lin bei 5,7% und in Stutt­gart im­mer­hin noch bei 5%. Im Schnitt zah­len die Deut­schen für eine Woh­nung mit mitt­le­rem Wohn­ wert, die nach 1949 ge­baut wurde, 5,78 Euro/m2; das ist 2,1% mehr als im Vor­jahr. Wer in einer Groß­stadt lebt, muss im Mit­tel 8,07 Euro/m2 hin­le­gen; das ent­spricht einem An­stieg von 2,8%. Teu­ers­tes Pflas­ter in Deutsch­land bleibt Mün­chen. Dort stieg die Miete für eine Woh­nung mitt­le­ren Wohn­werts um 0,8% auf 12 Euro. Zweit­teu­ers­te Stadt ist Stutt­gart mit einer Durch­schnitts­ mie­te von 10,50 Euro/m2. Grund­la­ge für die Preis­an­ga­ben sind die vom IVD er­mit­tel­ten Markt­prei­se im zwei­ten und drit­ten Quar­tal der je­wei­li­gen Be­richts­jah­re. Die Er­kennt­nis, dass die Wohn­mie­ten in Deutsch­land zwar wei­ter­hin stei­gen, je­doch mit deut­lich ge­rin­ge­rer Dy­na­mik als im Vor­jahr, gelte für alle Städ­te­klas­sen, sagte der IVD-Spre­ cher Jür­gen Mi­cha­el Schick bei der Prä­sen­ta­ti­on des ak­tu­el­len Wohn­preis­spie­gels und fügte an: „Es sind kaum noch Miet­preis­ ent­wick­lun­gen zu be­ob­ach­ten, die ober­halb der In­fla­ti­ons­ra­te

lie­gen.“ Die mo­dera­te Ent­wick­lung hät­ten auch die Ana­lys­ten von F+B, JLL und Ca­tel­la be­ob­ach­tet.

Die glei­che Ent­wick­lung zeige sich auch bei Neu­ver­trags­mie­ten für Neu­bau­woh­nun­gen. Die Ein­hei­ten mit mitt­le­rem Wohn­wert er­fuh­ren in Städ­ten mit mehr als 500.000 Ein­woh­nern einen Preis­an­stieg von 4,8%, nach­dem die Mie­ten 2013 noch um 5,94% ge­stie­gen waren. In den an­de­ren Städ­te­klas­sen liege das Miet­wachs­tum deut­lich dar­un­ter. Für eine Neu­bau­woh­nung mit gutem Wohn­wert zahle man der­zeit im Schnitt 8,11 Euro/m²; das sind 2,9% mehr als im Vor­jahr. Unter den Städ­ten mit 200.000 bis 500.000 Ein­woh­nern gebe es al­lein zehn Städ­te, in denen die Neu­ver­trags­mie­ten im Ver­gleich zum Vor­jahr gar nicht ge­stie­gen sind. Einer der Grün­de dafür sei die Ent­las­tung des Miet­markts durch die sehr hohe Nach­fra­ge nach Ei­gen­tums­woh­nun­gen.

Die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand sind im ver­gan­ge­nen Jahr zum Teil ex­trem ge­stie­gen. Für eine Woh­nung mit mitt­le­rer Qua­li­tät wer­den im Bun­des­schnitt ge­gen­wär­tig mehr als 1.080 Euro/m2 ge­for­dert, das sind 4,5% mehr als im Vor­jahr. Damit liege das durch­schnitt­li­che Preis­ni­veau aber immer noch ein Zehn­tel unter dem vor 20 Jah­ren, sagte Schick. „Bei den Prei­sen für Ei­gen­tums­woh­nun­gen ist seit 2010 ein Auf­hol­pro­zess zu be­ob­ach­ ten. Zuvor waren nach dem Im­mo­bi­li­en­boom der 90er Jahre die Prei­se für Wohn­ei­gen­tum über­pro­por­tio­nal zu­rück­ge­gan­gen.“ Jetzt aber ist die Nach­fra­ge enorm. In den Groß­städ­ten sind die Prei­se für Be­stands­woh­nun­gen um knapp 9,3% auf einen durch­ schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­preis von fast 1.690 Euro ge­stie­gen. Der Vor­jah­res­an­stieg lag bei 7,8%. „Immer mehr Men­schen wol­len sich mit dem Kauf der ei­ge­nen vier Wände von der Ent­wick­lung der Mie­ten un­ab­hän­gig ma­chen und nut­zen das der­zeit nied­ri­ge Zins­ni­veau zum Woh­nungs­kauf“, er­klär­te Schick. Die Ent­wick­lung der Prei­se für be­ste­hen­de Ei­gen­tums­woh­nun­gen in den Groß­städ­ ten spie­gelt das Wachs­tum der Be­völ­ke­rung in den Me­tro­po­len wider. Den stärks­ten Zu­wachs bei den Kauf­prei­sen hat es mit einem Plus von 14,3% in Mün­chen ge­ge­ben: 3.600 Euro/m2 wer­den der­zeit für eine Ei­gen­tums­woh­nung mitt­le­ren Wohn­werts be­zahlt. Mit gro­ßem Ab­stand auf Platz zwei folgt Stutt­gart (2.245 Euro/m2, plus 9,9%), auf dem drit­ten Platz steht Ham­burg (2.100 Euro, plus 10,5%). Einen kräf­ti­gen Preis­an­stieg gab es mit einem Plus von fast 13% auf 1.750 Euro/m2 in Ber­lin. Aber auch an B-Stand­or­ten stei­gen die Prei­se. In Städ­ten mit 100.000 bis 250.000 Ein­woh­nern wur­den neu er­rich­te­te Woh­nun­gen mit mitt­le­rem Wohn­wert um

mehr als 7% teu­rer. Das sind rund zwei Pro­zent­punk­te mehr als im Vor­be­richts­zeit­raum. „An­le­ger in­ves­tie­ren ver­stärkt in B-Städ­te wie Müns­ter, Frei­burg und Hei­del­berg, da sie sich dort hö­he­re Ren­di­ten als in den Me­tro­po­len ver­spre­chen“, er­läu­tert Schick. Mit Net­to­ren­di­ten von 3% bis 4% sei die An­la­ge­klas­se Ei­gen­tums­woh­ nun­gen ins­ge­samt at­trak­tiv.

Furcht vor dem Plat­zen einer Blase hat Schick nicht. Woh­nun­gen, die neu auf den Markt kom­men, wür­den so­fort ge­kauft. Die Nach­ fra­ge sei nach wie vor grö­ßer als das An­ge­bot, was auch daran liege, dass die Neu­bau­tä­tig­keit der wach­sen­den Be­völ­ke­rung in den Me­tro­po­len nicht ge­recht werde. Ber­lin etwa habe im Jahr 2013 knapp 47.000 Ein­woh­ner hin­zu­ge­won­nen; im glei­chen Zeit­

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raum wur­den nur 6.641 Woh­nun­gen fer­tig­ge­stellt. Zudem seien die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen we­ni­ger stark ge­stie­gen als die Ge­häl­ter und die Net­to­haus­halts­ein­kom­men in Deutsch­land. Daher be­nö­ti­gen Im­mo­bi­li­en­käu­fer heute in den meis­ten gro­ßen Städ­ten we­ni­ger Net­to­haus­halts­ein­kom­men, um eine Im­mo­bi­lie zu er­wer­ben, als noch vor 20 Jah­ren. In Ber­lin kos­tet eine Drei­zim­mer­woh­nung mit 70 m2 mitt­le­ren Wohn­werts bei­spiels­wei­se das 3,56 ­fa­che des Jah­res­net­to­ein­kom­ mens, das ein durch­schnitt­li­cher Haus­halt dort ver­dient. Vor 20 Jah­ren muss­te noch das 5,77 ­fa­che in­ves­tiert wer­den. Le­dig­lich in Mün­chen sind die Prei­se so stark ge­stie­gen, dass mit fünf Jah­res­ ein­kom­men mehr in­ves­tiert wer­den muss als noch vor 20 Jah­ren.

BGH: Für Brandschäden muss Vermieter aufkommen VON NICOLAS KATZUNG

Für die Be­sei­ti­gung von Brand­schä­ den muss sich grund­sätz­lich der Woh­nungs­ver­mie­ter küm­mern.

Bei einem vom Mie­ter ver­ur­sach­ten Woh­nungs­ brand muss für die Be­sei­ ti­gung der Schä­den die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung des Ver­mie­ters auf­kom­men, wenn der Mie­ter über die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­ nung an der Zah­lung der Ver­si­che­rungs­prä­mi­en be­tei­ligt ist. Das stell­te der Bun­des­ge­richts­hof in einem heute ver­öf­fent­ lich­ten Ur­teil (Az. VIII ZR 191/13) klar. Dem­nach ist der Mie­ter ge­ge­be­nen­falls auch zur Min­de­rung der Miete be­rech­tigt.

Der BGH be­ruft sich in sei­ner Ent­schei­dung auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, nach dem der Ver­mie­ter die Pflicht hat, die Miet­sa­che in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Ge­brauch ge­eig­ne­ten Zu­stand zu er­hal­ten. Diese Pflicht bleibt auch bei einem schuld­haf­ten Ver­hal­ ten des Mie­ters be­ste­hen, wenn ein dar­aus ent­stan­de­ner Scha­den durch eine Ver­si­che­rung re­gu­liert wird und die Ver­si­che­rungs­ bei­trä­ge auf den Mie­ter um­ge­legt wor­den sind. Der Mie­ter könne er­war­ten, dass ihm seine Auf­wen­dun­gen für die Ver­si­che­rung im Scha­dens­fall zu­gu­te kom­men, ar­gu­men­tie­ren die BGH-Rich­ter.

Er­hö­hung der Ver­si­che­rungs­prä­mi­en ver­bun­den wäre. Eine zu er­war­ten­de Bei­trags­er­hö­hung hat der Ver­mie­ter dem Ge­richt nicht nach­weis­lich vor­ge­tra­gen, was An­dre­as Grie­bel, Miet­rechts­ ex­per­te bei Rödl & Part­ner, be­dau­ert. Denn da­durch blei­be es wei­ter­hin frag­lich, wie mit der Tat­sa­che um­zu­ge­hen ist, dass spä­tes­tens in der nächs­ten Ab­rech­nung über die Be­triebs­kos­ten nach ge­stie­ge­ner Prä­mie die an­de­ren Mie­ter die Höhe der Prä­mie im Ge­gen­satz zum Vor­jahr kri­ti­sie­ren. Grie­bel ist der Mei­nung, dass in sol­chen Fäl­len den Ver­mie­ter an den ge­stie­ge­nen Kos­ten keine Ver­ant­wor­tung trifft und die Ab­rech­nung dann zu ak­zep­ tie­ren ist. „Einen Ver­stoß gegen den Wirt­schaft­lich­keits­grund­satz bei der Ab­rech­nung sehe ich nicht.“ Der Deut­sche Mie­ter­bund (DMB) be­grü­ßt die Klar­stel­lung des BGH: „Es ist kein ver­nünf­ti­ger Grund er­sicht­lich, warum der Ver­mie­ter bei einem Brand­scha­den nicht seine Ge­bäu­de­ver­si­ che­rung ein­schal­ten soll­te“, sagte DMB-Prä­si­dent Lukas Sie­ ben­kot­ten. Auch Ro­land Maria Schä­fer von der Kanz­lei GTW Rechts­an­wäl­te in Düs­sel­dorf hält die Ent­schei­dung für nach­voll­ zieh­bar. „Be­steht eine Ver­si­che­rung, die das Ri­si­ko von Schä­den am Miet­ge­gen­stand ab­si­chert, und legt der Ver­mie­ter die Kos­ten sei­ner Ver­si­che­rung über die Ne­ben­kos­ten auf sei­nen Mie­ter um, muss der Mie­ter im Scha­dens­fall auch den Nut­zen aus der Ver­si­ che­rung zie­hen kön­nen, deren Prä­mi­en er zahlt.“

ÜBERREICHT DURCH:

Im zu­grun­de lie­gen­den Fall hatte die 12-jäh­ri­ge Toch­ter der Mie­ter leicht fahr­läs­sig einen Kü­chen­brand ver­ur­sacht. Der Ver­ mie­ter wei­ger­te sich, den Brand­scha­den zu be­sei­ti­gen und für die Scha­den­re­gu­lie­rung seine Ge­bäu­de­ver­si­che­rung ein­zu­schal­ ten. Eine Miet­min­de­rung lehn­te er eben­falls ab. Das Amts­ge­richt hatte der Klage der Mie­ter statt­ge­ge­ben. Auch vor dem Be­ru­ fungs­ge­richt blieb der Ver­mie­ter weit­ge­hend er­folg­los. Le­dig­lich die Min­de­rungs­quo­te wurde her­ab­ge­setzt und der Be­ginn der Miet­min­de­rung nach hin­ten ver­legt.

Was pas­siert, wenn die Ver­si­che­rungs­prä­mi­en stei­gen? Offen ge­las­sen hat der Senat, ob der Ver­mie­ter die Ver­si­che­rung nicht in An­spruch neh­men muss, wenn damit eine er­heb­li­che

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