Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland · 2015
Inhaltsverzeichnis Editorial
03
Ferienimmobilien- und Zweitwohnsitzstandorte
04
Ranking der Kaufpreise 2015
05
Betrachtete Engel & Völkers Standorte
06
Definitionen/Abgrenzungen
07
Nordfriesland
08
Ostfriesische Inseln
10
Lübecker Bucht und Fehmarn
12
Mecklenburgische Ostseeküste
14
Alpenregion
16
Bodenseeregion
18
Ferienimmobilienquote, Aufenthaltsdauer und Übernachtungen
20
Unternehmensprofil und Impressum
21
Liebe Leserin, lieber Leser, hören Träume auf, wenn sie zur Realität werden? Für viele Lebensbereiche mag das gelten, nicht aber für den Traum von einer eigenen Ferienimmobilie. Sobald sich dieser erfüllt hat, beginnt nämlich eine neue Dimension des Träumens: während der schönsten Zeit des Jahres – im Alter sogar tagtäglich oder bis dahin auch nur an Wochenenden – aus der Geborgenheit der eigenen vier Wände den Blick aufs Wasser oder Bergpanoramen genießen zu können. Wer eine Urlaubsresidenz erwirbt, verfügt nicht nur über eine wertbeständige Vermögensanlage mit Steigerungspotenzial, er darf auch einen Gewinn an Lebensqualität für sich verbuchen. Die Nachfrage nach attraktiven Ferienimmobilien ist deshalb in den vergangenen Jahren gewachsen. Das niedrige Zinsniveau und die daraus resultierenden Probleme für Investoren, ihr Geld gewinnbringend anzulegen, haben diesem Trend zusätzlich Auftrieb gegeben. Die meisten unserer Kunden erwerben ihre Immobilie zur Eigennutzung, jedoch gewinnt auch die Ferienvermietung als Zusatzeinkommen an Bedeutung. Besonders hochwertige Objekte in 1a-Lagen erweisen sich als lohnende Investitionen. Sie sind nicht nur leicht zu vermieten, sondern versprechen auch gute Wertsteigerungen. Dabei zeigen die deutschen Anleger eine klare Standortpräferenz: Ihr Heimatland steht ganz weit oben auf der Wunschliste. Regional unterschiedliche Entwicklung bei anhaltendem Nachfrageüberhang Mit dem „Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2015“ legen wir Ihnen bereits zum zweiten Mal
eine differenzierte Analyse des Ferienimmobilien- und Zweitwohnsitzmarktes in Deutschland vor. Wir beleuchten darin die Märkte an insgesamt 26 Standorten an der Nordund Ostsee sowie in der deutschen Alpenregion und am Bodensee. Nahezu alle betrachteten Regionen sind von einem anhaltenden Nachfrageüberhang geprägt. Nachdem sich die Kaufpreise in den vergangenen Jahren an vielen Standorten auf hohem Niveau eingependelt haben, verzeichnen wir derzeit stellenweise eine steigende Tendenz. Dabei ist der Markt sehr differenziert zu betrachten. Es sind nach wie vor die etablierten Toplagen in Wassernähe oder mit Blick auf Berge, die die höchste Wertsteigerung versprechen. Doch es gibt auch zahlreiche Regionen und Lagen mit Potenzial. Transparenz und Vergleichbarkeit für eine nachhaltige Investition Damit sich der Erwerb oder Verkauf einer Ferienimmobilie dauerhaft für Sie lohnt, müssen alle materiellen und immateriellen Faktoren herausgearbeitet und professionell beurteilt werden. Um eine gut durchdachte Investition zu tätigen, ist es unerlässlich, eine ausführliche Beratung einzuholen. Seit fast 40 Jahren kommt Engel & Völkers als zuverlässiger Partner dieser Verantwortung mit seinem flächendeckenden Netzwerk in Deutschland nach. Der vorliegende Bericht basiert auf der gebündelten Marktkenntnis unserer Wohnimmobilien-Shops und ermöglicht einen schnellen und einfachen Überblick. Wir bieten Ihnen damit eine Grundlage, von Anfang an die richtige Investitionsentscheidung zu treffen!
Kai Enders Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG
Editorial Engel & Völkers
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Ferienimmobilien- und Zweitwohnsitzstandorte Deutschlands Markt im Überblick
Deutschlands Küsten und Inseln sowie die Bodensee- und Alpenregion stehen auf der Beliebtheitsskala der deutschen Ferienimmobilienkäufer ganz weit oben. An nahezu allen betrachteten Ferienstandorten übersteigt die Nachfrage nach hochwertigen Objekten das Angebot. Gründe dafür sind die oftmals begrenzten Neubaumöglichkeiten, beispielsweise durch natürliche Gegebenheiten (Insellage) oder ein restriktives Baurecht. Nachdem sich die Preise von Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen in den vergangenen Jahren vielerorts stabil entwickelt haben, verzeichnet Engel & Völkers gegenwärtig vereinzelt deutliche Preissteigerungen.
Wichtige Kriterien: Lage und Urlaubernachfrage Eigentümer, die ihre Ferienimmobilie gewinnbringend vermieten möchten, sollten folgende Kriterien beachten: einen Standort mit guter Infrastruktur, eine komfortable und hochwertige Ausstattung sowie eine stabile Urlaubernachfrage in der Ferienregion. Die besten Chancen haben Ferienimmobilien, die sich aufgrund ihrer Ausstattung oder Lage zur ganzjährigen Vermietung eignen. Als Renditeobjekte sollten daher nur hochwertige Immobilien an gefragten Standorten gewählt werden, da diese einen höheren Wiederverkaufswert sowie eine höhere Miete und vor allem eine deutlich höhere Auslastung auch in der Nebensaison erbringen.
Marktanalyse von FeWo-direkt und Engel & Völkers: Deutschland ist Investitionsstandort Nummer 1 Wie die vor Kurzem gemeinsam von FeWo-direkt und Engel & Völkers veröffentlichte „Marktstudie Private Ferienimmobilien 2015“ bestätigt, ist Deutschland nach wie vor der Investitionsstandort Nummer 1 bei deutschen Ferienimmobilienkäufern. Über die Hälfte der Immobilien der mehr als 4.400 Studienteilnehmer befindet sich in Deutschland, gefolgt von Spanien und Österreich. Bevorzugt werden Standorte, die bequem erreichbar sind und einen hohen Freizeitwert bieten. So befinden sich annähernd 53 % der Ferienimmobilien in einem Radius von bis zu 100 km vom Hauptwohnsitz entfernt. Bedeutendstes Kaufkriterium ist für die Gesamtheit der Befragten die Lage der Ferienimmobilie (88,2 %), gefolgt vom Kaufpreis (60,1 %) und dem Standort (44 %).
Gefragte Objektarten zur Eigennutzung und Vermietung sind sowohl Eigentumswohnungen als auch frei stehende Einfamilienhäuser sowie Doppelhaushälften. Beim Grundriss legen Käufer Wert auf eine moderne Raumaufteilung. Balkon, Terrasse oder Garten sind ebenso gewünscht wie der Blick auf Meer, See oder Berge bzw. die direkte Wasserlage. Gleichzeitig geht der Trend zu größeren Wohnflächen. So ist die durchschnittliche Wohnfläche der Ferienimmobilien in den vergangenen drei Jahren von 100 auf 115 m² gestiegen.
Eigennutzung und Rendite Viele Käufer erfüllen sich mit dem Erwerb eines Zweitwohnsitzes an ihrem Lieblingsferienort einen Lebenstraum. Das Interesse an Ferienimmobilien zu einem Kaufpreis bis 500.000 EUR und mehr ist im Erwerbszeitraum 2011 bis 2015 gegenüber den Jahren zuvor gewachsen. Dies zeigt, dass Käufer zunehmend mehr bereit sind, von Anfang an in hochpreisige Immobilien zu investieren. Viele Käufer, die ihre Immobilie selbst intensiv nutzen, betrachten die Vermietung als Zusatzeinnahme neben der immateriellen Rendite der eigenen Nutzung. Angesichts niedriger Hypothekenzinsen und der volatilen Situation an den Finanzmärkten rückt die Ferienimmobilie auch als krisensichere Altersvorsorge, Kapitalanlage und Renditeobjekt in den Fokus der Interessenten. Für 60,2 % der befragten Eigentümer spielt die Kombinierbarkeit von Eigennutzung und Vermietung eine große Rolle bei der Kaufentscheidung. An zweiter Stelle der Kaufmotive steht mit 46,2 % die Altersvorsorge.
4
Weitere Preissteigerungen in Toplagen Während sich die Preise von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern an einigen Ferienimmobilienstandorten auf dem Niveau von 2014 einpendeln, verzeichnet Engel & Völkers in einzelnen Lagen und Segmenten eine spürbare Dynamik. Nachfragebedingt steigen dort die Einstiegspreise und Spitzenpreise weiter an. So sind beispielsweise die Preisuntergrenzen von Eigentumswohnungen auf Rügen in allen Lagen deutlich angestiegen. Auf Sylt werden Spitzenpreise von 17.000 EUR/m² (2014: 13.000 EUR/m²) aufgerufen. Auch im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich die Preisobergrenze in 1a-Lagen auf 15 Mio. EUR (2014: 12 Mio. EUR) erhöht. Damit bildet die Nordseeinsel den teuersten Ferienimmobilienstandort Deutschlands. Auf Norderney ist der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen von 14.000 EUR in 2014 auf 16.000 EUR geklettert, womit dieser Standort auf Platz 2 im Ranking der Kaufpreise 2015 in diesem Segment liegt. Am Tegernsee erreichen die Spitzenwerte 14.000 EUR/m² (2014: 12.500 EUR/m²) und in Konstanz 9.500 EUR/m² (2014: 8.000 EUR/m²). Die Nachfrage nach Ferienimmobilien wird auch zukünftig weiter anhalten. An nahezu allen Standorten wird das Angebot niedrig bleiben, was insbesondere in den guten bis sehr guten Lagen den Druck auf die Preise erhöht.
Ferienimmobilien- und Zweitwohnsitzstandorte Deutschlands Markt im Überblick
Ranking der Kaufpreise 2015 Sehr gute Wohnlage
Eigentumswohnungen*
Ein- und Zweifamilienhäuser*
Rang
Standort
Preisspanne in EUR/m²
1
Sylt
10.000 – 17.000
2
Norderney
3
Trend
Rang
Standort
1
Sylt
7.500.000 – 15.000.000
10.000 – 16.000
2
Tegernsee
3.000.000 – 10.000.000
Tegernsee
8.000 – 14.000
3
Überlingen
1.600.000 – 5.000.000
4
Juist
7.000 – 12.000
4
Lindau
1.500.000 – 5.000.000
5
Warnemünde
4.600 – 10.000
5
Friedrichshafen
1.250.000 – 4.500.000
6
Konstanz
4.000 – 9.500
6
Usedom
650.000 – 4.500.000
7
Timmendorfer Strand
5.000 – 8.500
7
Fischland-Darß-Zingst
850.000 – 3.500.000
8
Friedrichshafen
4.000 – 8.000
8
Garmisch-Partenkirchen
1.800.000 – 3.000.000
9
Lindau
3.900 – 8.000
9
Juist
1.300.000 – 3.000.000
10
Rügen
3.600 – 8.000
10
Chiemsee
850.000 – 2.800.000
11
Föhr
4.800 – 7.500
11
Ostallgäu (Füssen)
740.000 – 2.750.000
11
Überlingen
4.800 – 7.500
12
Norderney
1.800.000 – 2.600.000
13
Usedom
4.700 – 7.500
13
Konstanz
750.000 – 2.500.000
14
Wangerooge
5.400 – 7.000
14
Rügen
650.000 – 2.500.000
15
Langeoog
5.000 – 7.000
15
Timmendorfer Strand
600.000 – 2.500.000
16
Borkum
4.500 – 7.000
16
Kühlungsborn
700.000 – 2.200.000
17
Kühlungsborn
4.000 – 6.500
17
Langeoog
1.000.000 – 2.000.000
18
Amrum
3.800 – 6.500
18
Warnemünde
650.000 – 2.000.000
19
Garmisch-Partenkirchen
5.300 – 6.300
19
Travemünde
400.000 – 1.900.000
20
Travemünde
4.000 – 6.000
20
Amrum
650.000 – 1.500.000
21
St. Peter-Ording
3.600 – 6.000
20
Borkum
650.000 – 1.500.000
22
Chiemsee
4.200 – 5.800
22
St. Peter-Ording
550.000 – 1.500.000
23
Fischland-Darß-Zingst
3.500 – 5.800
23
Grömitz
350.000 – 1.500.000
24
Grömitz
3.000 – 5.000
24
Föhr
550.000 – 1.300.000
25
Fehmarn
3.000 – 4.500
25
Wangerooge
300.000 – 750.000
26
Ostallgäu (Füssen)
3.000 – 4.000
26
Fehmarn
350.000 – 500.000
* Sehr gute Lage, nach Maximalpreis sortiert Quelle: Engel & Völkers
Preisspanne in EUR
Trend
* Sehr gute Lage, nach Maximalpreis sortiert Quelle: Engel & Völkers
Ranking der Kaufpreise 2015 – Sehr gute Wohnlage
5
Betrachtete Engel & Völkers Standorte Übersichtskarten
Sylt Föhr Amrum
Fehmarn Grömitz
St. Peter-Ording
Rügen Kühlungsborn
Fischland-Darß-Zingst Warnemünde
Timmendorfer Strand Travemünde
Usedom
Langeoog Wangerooge Juist Norderney Borkum
Nordfriesland und Ostfriesische Inseln
Lübecker Bucht, Fehmarn und mecklenburgische Ostseeküste
Stuttgart
München
Chiemsee Überlingen Konstanz
BO
DE
NS
EE
Friedrichshafen Lindau
Ostallgäu
Tegernsee
Garmisch-Partenkirchen
Schweiz
Österreich
Bodenseeregion
6
Betrachtete Engel & Völkers Standorte Übersichtskarten
Österreich
Alpenregion
Definitionen/Abgrenzungen
Definitionen/Abgrenzungen:
Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH): Sind das Ergebnis der Grundstücksmarktanalyse des Gutachterausschusses und werten die Anzahl der verkauften Objekte und ihr dazugehöriges Umsatzvolumen in der jeweiligen Region aus. In der Regel sind darin auch Villen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser enthalten. Transaktionen Eigentumswohnungen (ETW): Sind das Ergebnis der Grundstücksmarktanalyse des Gutachterausschusses der jeweiligen Region und werten die Anzahl der verkauften Objekte und ihr dazugehöriges Umsatzvolumen in der jeweiligen Stadt aus. In wenigen Fällen enthalten die Auswertungen der Eigentumswohnungen auch Teileigentum (z. B. Garagen, Stellplätze) oder Sondereigentum. Verkaufspreise Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH): Die Verkaufspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern basieren auf der Einschätzung von Engel & Völkers und beziehen sich auf die absoluten Objektwerte und enthalten Neubau- und Bestandsimmobilien aller Größenklassen und Grundstücksgrößen. Verkaufspreise Eigentumswohnungen (ETW): Die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen nach Einschätzung von Engel & Völkers werden in EUR/m² angegeben und enthalten Neubau- und Bestandsobjekte aller Größenklassen. Preisspanne: Zeigt Minimum und Maximum der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen nach Einschätzung von Engel & Völkers. Die Preisangaben sind um Ausreißer bereinigt. Trendpfeil: Der Trendpfeil gibt die Einschätzung von Engel & Völkers für die Entwicklung des jeweils lokal betrachteten Marktes im zweiten Halbjahr 2015 an: steigende Preise stabile Preise sinkende Preise Mietpreise für Ferienobjekte: Die Mietpreise von Ferienwohnungen und Ferienhäusern, unterteilt nach Hoch- und Nebensaison. Datengrundlage waren die Mietpreise aller Objekte in den jeweiligen Destinationen, die 2014 bei FeWo-direkt buchbar waren. Der angegebene Mittelwert wurde als Median berechnet.
Definitionen/Abgrenzungen
7
Nordfriesland Sylt, Föhr, Amrum und St. Peter-Ording
Immobilien in erster Meereslinie bzw. mit Meerblick erzielen die höchsten Preise. Am teuersten ist nach wie vor Sylt, wo für Ein- und Zweifamilienhäuser mit hochwertiger Ausstattung in den Toplagen von Kampen oder Keitum bis
Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser
Anzahl
174 135
200 241,7
243,3
274,8
283,0
56 46
100 94 0
37
40
66
72
75
18 19 15 16 2011 2012 2013 2014* Sylt
100 30,6
St. Peter-Ording
46,9
19,1 31,2
17,9 36,1
400
800
320
600
590
240 490
200
123
159
270,3
264,2
272,1
42,7
44,0
111
30,2
31,1
164 115
0
2011 2012 2013 2014*
2011 2012 2013 2014*
Amrum
Nordfriesland Sylt, Föhr, Amrum und St. Peter-Ording
307,6
160
145
87
Quelle: Gutachterausschuss Nordfriesland, Engel & Völkers
505
491
400
147 0
Föhr
Geldumsätze
1.000
18,4 37,2
* Prognose
8
Anzahl
300
Volumen in Mio. EUR
300
129
Transaktionen Eigentumswohnungen
Kaufverträge 400
150
Den größten Anstieg des durchschnittlichen Verkaufsvolumens registrierte der Gutachterausschuss bei Eigentumswohnungen in St. Peter-Ording. Während das
Geldumsätze
Kaufverträge 400
200
zu 15 Mio. EUR gezahlt werden. Solche Premium-Immobilien kosten auf Amrum in sehr guten Lagen wie Nebel und Norddorf oder in St. Peter-Ording in Bad und Ording vergleichsweise moderate 1,5 Mio. EUR. Auch bei den Eigentumswohnungen ist Sylt mit bis zu 17.000 EUR/m² Spitzenreiter. Auf Sylt und in St. Peter-Ording sind die Preise im Vorjahresvergleich in allen Lagen und Segmenten gestiegen. Auf Föhr und Amrum befinden sich die Wohnimmobilienpreise auf dem Niveau von 2014. So liegt die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Föhrs begehrten Toplagen in Wyk und Nieblum unverändert zwischen 4.800 und 7.500 EUR/m². Bei Häusern erreicht die Preisobergrenze 1,3 Mio. EUR.
Sylt
St. Peter-Ording
80 27,1 35,5
23,5 26,7
2011 2012 2013 2014* Föhr
* Prognose Quelle: Gutachterausschuss Nordfriesland, Engel & Völkers
Amrum
0
Volumen in Mio. EUR
Hohe Nachfrage trifft auf knappes Angebot Lange Sandstrände und ein weiter Blick – die Nordfriesischen Inseln und der schleswig-holsteinische Küstenstreifen bieten eine einzigartige, von der Nordsee geprägte Landschaft. Der hohe Freizeitwert der Region bestärkt seit Jahren den Wunsch vieler Menschen, hier einen Zweitwohnsitz und gleichzeitig eine werthaltige Kapitalanlage zu besitzen. Das Angebot in Deutschlands nördlichstem Landkreis ist jedoch begrenzt. Vor allem Käufer aus den norddeutschen Bundesländern bevorzugen die Region für ein Feriendomizil. Aufgrund der guten Anbindung nimmt auch die Nachfrage aus Nordrhein-Westfalen und aus der Schweiz stetig zu.
Preise nach Lagen in Nordfriesland
Dänemark 2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 550 – 1.300 400 – 850 250 – 500 ETW EUR/m² 4.800 – 7.500 3.900 – 6.500 1.800 – 4.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 550 – 1.300 400 – 850 250 – 500 ETW EUR/m² 4.800 – 7.500 3.900 – 6.500 1.800 – 4.000
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 650 – 1.500 500 – 850 350 – 600 ETW EUR/m² 3.800 – 6.500 3.600 – 5.500 2.500 – 4.100
EFH/ZFH in Tsd. EUR 500 – 1.500 350 – 650 200 – 360 ETW EUR/m² 3.400 – 5.700 2.700 – 3.900 1.700 – 2.800
EFH/ZFH in Tsd. EUR 550 – 1.500 380 – 700 240 – 395 ETW EUR/m² 3.600 – 6.000 2.800 – 4.100 1.800 – 2.950
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 7.000 – 12.000 3.750 – 7.000 850 – 3.500 ETW EUR/m² 10.000 – 13.000 7.500 – 10.000 4.000 – 7.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 7.500 – 15.000 4.000 – 9.000 900 – 3.800 ETW EUR/m² 10.000 – 17.000 7.500 – 13.000 4.000 – 7.800
2014 EFH/ZFH in Tsd. EUR 650 – 1.500 500 – 850 350 – 600 ETW EUR/m² 3.800 – 6.500 3.600 – 5.500 2.500 – 4.100
Sylt Föhr Amrum St. Peter-Ording
Hamburg © Engel & Völkers
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere/Einfache Lage
durchschnittliche Objektvolumen 2012 noch 191.100 EUR betrug, kletterte dieser Wert 2013 auf 268.600 EUR (ca. +40,5 %). Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser legte Sylt mit ca. 31 % auf 2,1 Mio. EUR (2012: 1,6 Mio. EUR) am deutlichsten zu. Vermietung an Feriengäste Neben der Selbstnutzung profitieren zahlreiche Eigentümer von Zweitwohnsitzen auf den Nordfriesischen Inseln und an der Festlandküste von der guten Vermietbarkeit ihrer Immobilie an Feriengäste. Die höchsten Mieten werden auf Sylt erzielt. In der Hauptsaison liegen die durchschnittlichen Tagesmieten für Ferienhäuser bei 225 EUR. Für Ferienwohnungen können in der Nebensaison zwischen 44 EUR (St. Peter-Ording) und 86 EUR (Sylt) erzielt werden. Preistendenz stabil bis steigend Die hohe Nachfrage nach Topimmobilien übersteigt an allen Standorten das Angebot. Diese Entwicklung führt auf Sylt und in St. Peter-Ording zu einer weiter aufwärtsgerichteten Preisdynamik in nahezu allen Lagen und Segmenten. Auf Amrum und Föhr geht Engel & Völkers davon aus,
dass sich die Preise auf ihrem derzeit hohen Niveau einpendeln dürften. Das geringe Angebot sorgt bei Kaufinteressenten für einen erhöhten Entscheidungsdruck. Sie sind jedoch nicht bereit, jede Preisforderung zu akzeptieren.
Mietpreise für Ferienobjekte 2015* Ferienhäuser
Ferienwohnungen
Region Hochsaison
Nebensaison
Hochsaison
Nebensaison
Amrum
175
165
83
65
Föhr
143
140
92
68
St. PeterOrding
79
76
64
44
Sylt
225
209
119
86
* Stand: 31.12.2014, Tagesmiete, Werte in EUR (Mittelwert als Median) Quelle: FeWo-direkt
Nordfriesland Sylt, Föhr, Amrum und St. Peter-Ording
9
Ostfriesische Inseln Borkum, Juist, Norderney, Langeoog und Wangerooge
Die höchsten Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser werden auf Juist in sehr guten Lagen wie Zentrum und Ostdorf mit bis zu 3 Mio. EUR aufgerufen. Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen erzielen Neubauten mit Meerblick in sehr guter Lage auf Norderney.
Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser
Kaufverträge
In der Viktoriastraße und der Kaiserstraße kletterte der Spitzenquadratmeterpreis im ersten Halbjahr 2015 um 2.000 EUR gegenüber dem Vorjahr auf 16.000 EUR/m². Moderater ist das Preisniveau von Eigentumswohnungen hingegen auf den Inseln Borkum, Langeoog und Wangerooge mit Maximalwerten von jeweils 7.000 EUR/m². Während sich die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern auf nahezu allen Inseln auf Vorjahresniveau entwickelt haben, sind auf Borkum die Preisobergrenzen in guten und sehr guten Lagen in Strandnähe um je 200.000 EUR gestiegen. Auf Wangerooge liegen die Preise in diesem Segment im Vergleich zu den anderen untersuchten Inseln insgesamt auf einem deutlich niedrigeren Niveau. 2013 verzeichnete Wangerooge laut Gutachterausschuss den deutlichsten Anstieg des durchschnittlichen Objektvolumens gegenüber 2012. So betrug das
Transaktionen Eigentumswohnungen
Geldumsätze
Kaufverträge
80
40
400
70
35
350
120 102
10,0
10,3
Anzahl
25 24
40 30
10
4
5
3,0
6 18
8 3 10
0
31
4 5
2011 2012 2013 Borkum
Juist
32
20 15
4,6 6,2
4,1 5 6 2014*
17,0
4,4 1,6 2,7
17,5
10
300 142
101
0
Langeoog
Quelle: Gutachterausschuss Ostfriesland, Engel & Völkers
29,0
106
109
43
37
38
22 54
80
99
102
2011 2012 2013 2014*
Wangerooge
Borkum
Juist
19,0
12,3
12,7
37,6
38,7
15,9
7,9 29,2
16,3
17,7
12,6
90 75 60 45
29,3
3,9
12,4
12,8
21,5
22,1
30 15 0
2011 2012 2013 2014*
Norderney
* Prognose
Quelle: Gutachterausschuss Ostfriesland, Engel & Völkers
Ostfriesische Inseln Borkum, Juist, Norderney, Langeoog und Wangerooge
18,4 21,8
36
80
100 50
Norderney
30
150
2,1 2,2 1,6 1,7 0 2011 2012 2013 2014*
8,0
35 40
200
105
106
108
250
5
* Prognose
10
3,1
7,1
18 9
20
30
Anzahl
31
50
Volumen in Mio. EUR
32 60
Geldumsätze
Langeoog
Wangerooge
Volumen in Mio. EUR
Begrenztes Angebot an Ferienimmobilien Inmitten des Nationalparks Niedersächsisches Wattenmeer liegen die Ostfriesischen Inseln. Kilometerlange weiße Sandstrände, ein erstklassiges Klima sowie eine Vielzahl an Sport- und Freizeitangeboten machen die Inseln zu einer der beliebtesten Urlaubsdestinationen. Besonders Käufer aus Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen interessieren sich für Zweitwohnsitze und Immobilien zur Vermietung dank der guten Erreichbarkeit und Nähe. Das naturgemäß begrenzte Neubaupotenzial zusammen mit der Forderung der Inselgemeinden nach einer Nutzungsregulierung schränkt das Angebot an Ferienimmobilien jedoch ein.
Preise nach Lagen auf den Ostfriesischen Inseln
2014
2015
2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.800 – 2.600 1.300 – 2.000 500 – 1.500 ETW EUR/m² 9.000 – 14.000 8.000 – 10.000 5.500 – 8.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.800 – 2.600 1.300 – 2.000 500 – 1.500 ETW EUR/m² 10.000 – 16.000 8.500 – 11.000 5.500 – 8.700
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.000 – 2.000 700 – 1.300 300 – 900 ETW EUR/m² 5.000 – 7.000 4.000 – 6.000 2.000 – 5.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.000 – 2.000 700 – 1.300 300 – 900 ETW EUR/m² 5.000 – 7.000 4.000 – 6.000 2.000 – 5.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 250 – 650 200 – 450 150 – 300 ETW EUR/m² 5.400 – 7.000 4.500 – 6.000 1.900 – 5.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 300 – 750 200 – 450 150 – 300 ETW EUR/m² 5.400 – 7.000 4.500 – 6.000 1.900 – 5.000
Juist Norderney
Langeoog Wangerooge
Borkum
Hamburg 2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 650 – 1.300 500 – 700 300 – 600 ETW EUR/m² 4.000 – 6.000 3.500 – 5.000 2.500 – 4.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 650 – 1.500 500 – 900 300 – 600 ETW EUR/m² 4.500 – 7.000 3.500 – 5.500 2.500 – 4.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.300 – 3.000 850 – 1.700 550 – 1.100 ETW EUR/m² 6.500 – 12.000 5.500 – 8.000 3.700 – 6.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.300 – 3.000 850 – 1.700 500 – 1.100 ETW EUR/m² 7.000 – 12.000 6.000 – 8.000 3.500 – 6.200
© Engel & Völkers
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere/Einfache Lage
durchschnittliche Volumen von Ein- und Zweifamilienhäusern 320.000 EUR (+18,5 %) und jenes von Eigentumswohnungen 217.200 EUR (+38 %). Einnahmen durch Vermietung Die Kombinierbarkeit von Eigennutzung und Vermietung spielt auf allen Inseln eine große Rolle. Wichtige Kriterien sind die Anzahl der vermietbaren Tage sowie die erzielbaren Übernachtungspreise. In der Hauptsaison liegen die durchschnittlichen Tagesmieten für Ferienwohnungen zwischen 84 EUR auf Borkum und 121 EUR auf Juist. Für Ferienhäuser können zwischen 122 EUR (Borkum) und 224 EUR (Juist) erzielt werden. Gefragte Objektarten sind Wohnungen mit zwei Schlafzimmern sowie Häuser mit mehreren Wohneinheiten. Vereinzelt weitere Preissteigerungen Auf Juist und Norderney geht Engel & Völkers aufgrund des starken Nachfrageüberhangs im Bereich von neuwertigen Eigentumswohnungen von weiter steigenden Preisen aus. Von diesem hohen Preisniveau dürften besonders Immobilien auf der Nachbarinsel Borkum profitieren. Hier
ist in allen Lagen und Segmenten mit weiter anziehenden Preisen zu rechnen. Auf Langeoog und Wangerooge werden sich die Preise für Ferienimmobilien hingegen konstant entwickeln.
Mietpreise für Ferienobjekte 2015* Ferienhäuser
Ferienwohnungen
Region Hochsaison
Nebensaison
Hochsaison
Nebensaison
Borkum
122
107
84
75
Juist
224
222
121
112
Norderney
214
201
104
97
Langeoog
161
154
97
87
Wangerooge
150
107
90
90
* Stand: 31.12.2014, Tagesmiete, Werte in EUR (Mittelwert als Median) Quelle: FeWo-direkt
Ostfriesische Inseln Borkum, Juist, Norderney, Langeoog und Wangerooge 11
Lübecker Bucht und Fehmarn Travemünde, Timmendorfer Strand, Grömitz und Fehmarn
Erste Reihe zum Meer sehr gefragt Kilometerlange Sandstrände, eine gute Infrastruktur mit zahlreichen Freizeitmöglichkeiten für Radfahrer, Segler und Familien kennzeichnen die Lübecker Bucht. Insbesondere die Ostseeinsel Fehmarn ist bei Surfern ein begehrtes Urlaubsziel. Die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen ist sowohl auf dem Festland als auch auf Fehmarn konstant hoch und übersteigt das Angebot. Neubauten werden auf Käuferseite besonders stark nachgefragt. So werden gegenwärtig hochwertige Neubauprojekte in Timmendorfer Strand, Travemünde, Grömitz und Scharbeutz realisiert. Touristen sowie Immobilienkäufer kommen primär aus den Regionen Hamburg und Berlin, aber auch zahlreich aus Nordrhein-Westfalen.
in 1a-Lagen von Timmendorfer Strand wie der Strandallee erzielt. Für Eigentumswohnungen werden hier bis zu 8.500 EUR/m² aufgerufen. In Travemünde ist das Preisniveau für Eigentumswohnungen mit bis zu 6.000 EUR/m² in der Spitze in sehr guten Lagen moderater. Während sich die Preise in nahezu allen Lagen und Segmenten in Grömitz, Travemünde und auf Fehmarn auf dem Vorjahresniveau bewegen, sind sie in Timmendorfer Strand leicht gestiegen. Auf Fehmarn werden in sehr guten Lagen wie in Burg auf Fehmarn, in Gemeinden mit direkter Ostseenähe oder mit Meerblick für Ein- und Zweifamilienhäuser Preise von bis zu 500.000 EUR aufgerufen. Für Wohnungen werden in der Spitze bis zu 4.500 EUR/m² erzielt.
An allen betrachteten Ferienstandorten sind die direkten Strandlagen am attraktivsten. Die höchsten Preise für Einund Zweifamilienhäuser werden mit bis zu 2,5 Mio. EUR
Den deutlichsten Anstieg des durchschnittlichen Objektvolumens für Ein- und Zweifamilienhäuser von 2012 auf 2013 verzeichnete Travemünde mit 31,4 % (259.000 EUR).
Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser
Geldumsätze
100 50
15,4
16,9
98 94 37 44 74
108
109
6,7
36 69
11,1
8,7 19,1
49
17,4
45
20,2 40
50 40
500 50
16,8
9,8
30
14,3
44 78
54
16,0
13,6
Fehmarn
2014*
Grömitz
* 2014 noch nicht ganz vollständig erfasst
Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers
82 90
250
40,2
162 134
8,0 8,2
29,0
21,5
80
60
26,2 43,3
40
30,8
200
15,5
81 169 114
Travemünde
187
13,1
98 172
12,5
2011 2012 2013 2014* Timmendorfer Strand
100
132
10 0
2011 2012 2013
375
125 20,2
0
12
20
6,0 70
Anzahl
Anzahl
150
60
15,7
250
12,0 102
Volumen in Mio. EUR
300
Geldumsätze
Kaufverträge 625
70
Volumen in Mio. EUR
Kaufverträge 350
200
Transaktionen Eigentumswohnungen
20 142
114
23,8
19,5
21,1
19,7
0
0 2011 2012 2013 Fehmarn
2014*
Grömitz
* 2014 noch nicht ganz vollständig erfasst
Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers
Lübecker Bucht und Fehmarn Travemünde, Timmendorfer Strand, Grömitz und Fehmarn
2011 2012 2013 2014* Timmendorfer Strand
Travemünde
Preise nach Lagen an der Lübecker Bucht und auf Fehmarn
2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 350 – 500 225 – 400 100 – 300 ETW EUR/m² 3.000 – 4.500 2.000 – 3.000 1.000 – 2.100
EFH/ZFH in Tsd. EUR 350 – 500 225 – 400 100 – 300 ETW EUR/m² 3.000 – 4.500 2.000 – 3.500 1.000 – 2.300
EFH/ZFH in Tsd. EUR 350 – 1.500 225 – 500 100 – 250 ETW EUR/m² 3.000 – 5.000 2.200 – 3.500 1.000 – 2.200
EFH/ZFH in Tsd. EUR 350 – 1.500 225 – 500 100 – 250 ETW EUR/m² 3.000 – 5.000 2.200 – 3.500 1.100 – 2.250
Fehmarn
Grömitz Rostock Timmendorfer Strand
Travemünde
2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 600 – 2.500 300 – 850 150 – 450 ETW EUR/m² 5.000 – 8.000 4.000 – 5.500 1.300 – 4.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 600 – 2.500 300 – 850 175 – 450 ETW EUR/m² 5.000 – 8.500 4.000 – 5.500 1.500 – 4.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 400 – 1.900 200 – 650 125 – 300 ETW EUR/m² 4.000 – 6.000 2.500 – 4.200 1.200 – 2.750
EFH/ZFH in Tsd. EUR 400 – 1.900 200 – 650 125 – 300 ETW EUR/m² 4.000 – 6.000 2.500 – 4.200 1.300 – 2.750
© Engel & Völkers
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere/Einfache Lage
Bei Eigentumswohnungen ist der Wert in diesem Zeitraum laut Gutachterausschuss mit 20,1 % (230.000 EUR) am stärksten in Timmendorfer Strand gestiegen. Einnahmen durch Vermietung Für Eigentümer spielt die Kombinierbarkeit von Eigennutzung und Vermietung eine große Rolle. Die verlässlichen Einnahmen haben u. a. zu einem Anstieg der Kaufpreise in den vergangenen Jahren geführt. Die durchschnittlichen Tagesmieten liegen in der Hauptsaison für Ferienwohnungen zwischen 71 EUR in Grömitz und 94 EUR am Timmendorfer Strand. Für Ferienhäuser können dort im Mittel 123 EUR erzielt werden. Preise haben Steigerungspotenzial Die Nachfrage nach Ferienimmobilien in der Lübecker Bucht und auf Fehmarn wird hoch bleiben. Aufgrund des Angebotsmangels in den Toplagen an der Ostseeküste erwartet Engel & Völkers einen Preisanstieg von bis zu 10 %. Die Nachfrage nach Immobilien in dem von Wassersportlern beliebten und an einem Südstrand gelegenen Ort Pelzerhaken wird voraussichtlich weiter zunehmen.
Auf Fehmarn wird sich das Preisniveau laut Engel & Völkers in den guten und sehr guten Lagen stabil entwickeln. In den mittleren und einfachen Lagen ist hingegen mit steigenden Preisen zu rechnen.
Mietpreise für Ferienobjekte 2015* Ferienhäuser
Ferienwohnungen
Region Hochsaison
Nebensaison
Hochsaison
Nebensaison
Fehmarn
103
93
76
62
Grömitz
95
94
71
64
Timmendorfer Strand
123
109
94
87
Travemünde
109
102
76
69
* Stand: 31.12.2014, Tagesmiete, Werte in EUR (Mittelwert als Median) Quelle: FeWo-direkt
Lübecker Bucht und Fehmarn Travemünde, Timmendorfer Strand, Grömitz und Fehmarn
13
Mecklenburgische Ostseeküste Kühlungsborn, Warnemünde, Fischland-Darß-Zingst, Rügen und Usedom
Ungebrochen hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien Ein erholsames Klima, vielfältige Naturschutzgebiete sowie feine Sandstrände und Steilküsten verleihen der mecklenburgischen Ostseeküste eine hohe Anziehungskraft. Zusammen mit einer Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten und einer hervorragenden Verkehrsanbindung führt dies zu einer großen Nachfrage nach Ferienimmobilien, die bei Weitem das vorhandene Angebot übersteigt. Die Ostseebäder sind für Touristen und Immobilienkäufer aus dem gesamten Bundesgebiet und aus der Schweiz ein beliebtes Ziel. Durch die kontinuierliche Sanierung und Neuentwicklung von hochwertigen Immobilien in den vergangenen Jahren konnte die Attraktivität der Region als Haupt- und Zweitwohnsitzstandort weiter gesteigert werden. Die höchsten Preise im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser werden mit bis zu 4,5 Mio. EUR für Villen auf Usedom in sehr guten Lagen wie den drei Kaiserbädern
Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser
Kaufverträge
Ahlbeck, Heringsdorf und Bansin erzielt. Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden in den sehr guten Lagen von Warnemünde aufgerufen. Für Wohnungen mit Meerblick liegt dort der Spitzenquadratmeterpreis bei 7.000 EUR (Bestand) und 10.000 EUR (Neubau). Dahinter folgt Rügen mit 8.000 EUR/m² in sehr guten Lagen wie Binz und der Halbinsel Mönchgut. In der Toplage von Fischland-Darß-Zingst, dem Ostseebad Ahrenshoop, werden für Ein- und Zweifamilienhäuser bis zu 3,5 Mio. EUR erzielt. Für Eigentumswohnungen in den sehr guten Lagen von Kühlungsborn (Ostseeallee, Yachthafenresidenz) werden bis zu 6.500 EUR/m² gezahlt. In Warnemünde ist laut Gutachterausschuss das durchschnittliche Objektvolumen für Eigentumswohnungen 2013 gegenüber dem Vorjahr um knapp 35 % auf 272.000 EUR gestiegen. Den deutlichsten Anstieg dieses
Transaktionen Eigentumswohnungen
Kaufverträge
Geldumsätze
600
150
Geldumsätze
1.250
250
87
300 200
203
20,2
181 23
19
Usedom
137
46,3
135
24
21
9,5
2014*
Rügen
30,9
22,0 32,0
100 75
55,7
4,7
40,7 5,9
44,2 6,3
25 0
Warnemünde
Kühlungsborn
370 402
381
63,2 58,6 60,3
448 500
456
390
56
102
200
173
184
0
64,4
152
108
111
136
107
12,0 27,9
2011 2012 2013 2014* Usedom
150 87,5
461
90,0 100
71,8 124
250
* Prognose
65,0
382
750
2011 2012 2013 2014*
FischlandDarß-Zingst
Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers
14
21,3
50
2011 2012 2013
* Prognose
209
292
100 0
55,4
297
1.000
Rügen
19,8
28,4
20,6
29,4
30,0
34,1
23,9
20,3
50
0
2011 2012 2013 2014*
FischlandDarß-Zingst
Warnemünde
Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers
Mecklenburgische Ostseeküste Kühlungsborn, Warnemünde, Fischland-Darß-Zingst, Rügen und Usedom
Kühlungsborn
Volumen in Mio. EUR
133
124
Anzahl
Anzahl
400
125
13,0 120
Volumen in Mio. EUR
500
Preise nach Lagen an der mecklenburgischen Ostseeküste
2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 800 – 3.500 500 – 1.000 150 – 700 ETW EUR/m² 3.500 – 5.800 2.800 – 4.000 1.000 – 3.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 850 – 3.500 500 – 1.000 200 – 700 ETW EUR/m² 3.500 – 5.800 2.800 – 4.000 1.500 – 3.200
EFH/ZFH in Tsd. EUR 600 – 2.500 350 – 750 70 – 390 ETW EUR/m² 3.000 – 8.000 2.000 – 4.000 1.000 – 3.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 650 – 2.500 360 – 750 70 – 400 ETW EUR/m² 3.600 – 8.000 2.500 – 3.800 1.500 – 2.800
Rügen
Fischland-Darß-Zingst
Warnemünde
Kühlungsborn
Usedom
2014
2015
2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 600 – 2.200 350 – 600 100 – 350 ETW EUR/m² 3.800 – 6.500 2.800 – 3.800 1.000 – 2.800
EFH/ZFH in Tsd. EUR 700 – 2.200 350 – 725 100 – 350 ETW EUR/m² 4.000 – 6.500 3.300 – 4.000 1.500 – 3.300
EFH/ZFH in Tsd. EUR 600 – 2.000 400 – 1.000 250 – 500 ETW EUR/m² 4.500 – 10.000 3.500 – 5.500 1.800 – 3.600
EFH/ZFH in Tsd. EUR 650 – 2.000 420 – 1.000 250 – 500 ETW EUR/m² 4.600 – 10.000 3.700 – 5.700 1.800 – 3.800
EFH/ZFH in Tsd. EUR 650 – 5.000 450 – 2.200 180 – 750 ETW EUR/m² 4.700 – 7.500 3.500 – 4.700 1.800 – 3.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 650 – 4.500 450 – 2.200 180 – 750 ETW EUR/m² 4.700 –Polen 7.500 3.500 – 4.700 1.800 – 3.500
© Engel & Völkers
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere/Einfache Lage
Wertes im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnete Usedom mit rund 18 % (177.000 EUR). Rendite durch Vermietung Die gewerbliche Ferienvermietung steht für die Mehrzahl der Immobilienkäufer im Vordergrund. In der Hauptsaison liegen die durchschnittlichen Tagesmieten für Wohnungen zwischen 70 EUR in Warnemünde und 78 EUR auf Rügen. Für Ferienhäuser können bis zu 119 EUR (Usedom) erzielt werden. Neben der Kombination von Eigennutzung und Vermietung spielt auch der spätere Wiederverkaufswert eine wichtige Rolle. Preissteigerungen in Toplagen Die Nachfrage nach Ferienimmobilien an der mecklenburgischen Ostseeküste ist ungebrochen hoch. Das Angebot an verfügbaren Baugrundstücken oder Bestandsimmobilien zum Kauf in den bevorzugten Lagen ist gering. Engel & Völkers erwartet daher eine anhaltende Steigerung der Kaufpreise in den Toplagen, da insbesondere Objekte mit Meerblick sehr gefragt sind. Der Trend, eine hochwertig ausgestattete Ferienwohnung als Kapitalanlage mit
der späteren Nutzungsmöglichkeit als Altersruhesitz zu erwerben, hat sich spürbar an allen betrachteten Ferienstandorten der Region verstärkt und wird langfristig für Nachfrage sorgen.
Mietpreise für Ferienobjekte 2015* Ferienhäuser
Ferienwohnungen
Region Hochsaison Nebensaison Hochsaison Nebensaison Kühlungsborn
88
82
73
51
Warnemünde
84
69
70
48
FischlandDarß-Zingst
101
93
73
38
Rügen
110
95
78
51
Usedom
119
103
75
36
* Stand: 31.12.2014, Tagesmiete, Werte in EUR (Mittelwert als Median) Quelle: FeWo-direkt
Mecklenburgische Ostseeküste Kühlungsborn, Warnemünde, Fischland-Darß-Zingst, Rügen und Usedom
15
Alpenregion Garmisch-Partenkirchen, Ostallgäu, Chiemsee und Tegernsee
Am Tegernsee werden in den Segmenten der Ein- und Zweifamilienhäuser und der Eigentumswohnungen die mit Abstand höchsten Preise erzielt. In den sehr guten Lagen Tegernsee-Leeberg, Rottach-Egern und Bad WiesseeAbwinkl kosten Ein- und Zweifamilienhäuser mit
Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser
377
86,6
69,3 200
0
161 29 93
168
138
38 68
43
44
84
86
44,0
2011 2012 2013 2014*
300
1.500
93,3
88,0
200 67,9
69,9
69,2
71,3
38,3
39,5
79,2
142 27,3
2.000
41,7 37,3
100
0
498
Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers
16
514
518
224
267
265
267
482
500
0
200
116,0 119,5
496
205
211
167
172
Ostallgäu***
70,2
84,1
49,2
54,7
76,8 37,1
100 79,1 38,2 0
2011 2012 2013 2014*
Tegernsee** Chiemsee** GarmischPartenkirchen*** ** Auswertung der Gemeinden, die an den See grenzen
Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers
Alpenregion Garmisch-Partenkirchen, Ostallgäu, Chiemsee und Tegernsee
74,8
513
2011 2012 2013 2014*
* Prognose *** Landkreis
300
72,6 80,4
106,4 108,3
2011 2012 2013 2014*
Chiemsee** Tegernsee** GarmischPartenkirchen*** ** Auswertung der Gemeinden, die an den See grenzen
79,1
586
1.000
Ostallgäu*** * Prognose *** Landkreis
Geldumsätze 400
644 Anzahl
366
400
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
90,6 381
Transaktionen Eigentumswohnungen
Kaufverträge
600
338
Am Tegernsee hat 2013 laut Gutachterausschuss das durchschnittliche Verkaufsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern deutlich um mehr als 40 % auf rund 1,6 Mio. EUR angezogen (2012: ca. 1,1 Mio. EUR). Den größten Anstieg
Geldumsätze
Kaufverträge 800
400
hochwertiger Ausstattung in erster Seereihe bis zu 10 Mio. EUR. Für Eigentumswohnungen liegt der Spitzenquadratmeterpreis bei 14.000 EUR. Solche Topimmobilien erreichen am Chiemsee in sehr guten Lagen wie Prien, Breitbrunn und Gstadt vergleichsweise moderate Preise von bis zu 2,8 Mio. EUR. Die höchsten Preise für Wohnungen betragen in diesen Lagen bis zu 5.800 EUR/m². In Garmisch-Partenkirchen bewegen sich die Toppreise für exklusive Häuser im Landhausstil mit bis zu 3 Mio. EUR sowie im Ostallgäu in Bestlagen wie Schwangau, Hopfen am See und Füssen mit bis zu 2,75 Mio. EUR auf Vorjahresniveau.
Volumen in Mio. EUR
Starker Nachfrageüberhang im oberen Marktsegment In der deutschen Alpenregion zählen die vier Gemeinden Garmisch-Partenkirchen, Ostallgäu, Chiemsee und Tegernsee zu den beliebten Erholungs- und Feriengebieten. Immobilienkäufer schätzen die Nähe zum Großraum München, die ganzjährig vielfältigen Sport- und Kulturangebote sowie die einmaligen Naturlandschaften mit Seen und Bergen. Dementsprechend hoch ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien, die in den erstklassigen Lagen das Angebot übersteigt. Käufer kommen aus dem gesamten Bundesgebiet – in Garmisch-Partenkirchen und am Tegernsee sind auch internationale Kunden am Markt aktiv.
Preise nach Lagen in der Alpenregion
2014
2015
2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 720 – 2.750 450 – 850 250 – 600 ETW EUR/m² 3.000 – 3.900 2.300 – 3.000 1.500 – 2.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 740 – 2.750 450 – 850 250 – 600 ETW EUR/m² 3.000 – 4.000 2.500 – 3.200 1.500 – 2.800
EFH/ZFH in Tsd. EUR 3.000 – 10.000 1.500 – 5.000 600 – 2.300 ETW EUR/m² 7.000 – 12.500 6.000 – 9.000 2.500 – 6.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 3.000 – 10.000 1.800 – 5.000 600 – 2.300 ETW EUR/m² 8.000 – 14.000 6.000 – 9.000 2.500 – 6.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 750 – 2.500 450 – 1.000 270 – 450 ETW EUR/m² 4.000 – 5.500 3.300 – 4.000 2.000 – 3.300
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.100 – 2.800 550 – 1.200 300 – 650 ETW EUR/m² 4.200 – 5.800 3.400 – 4.500 2.200 – 3.400
München
Chiemsee Tegernsee
Ostallgäu 2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.800 – 3.000 800 – 2.200 450 – 1.200 ETW EUR/m² 5.000 – 6.500 4.000 – 5.200 2.000 – 4.400
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.800 – 3.000 850 – 2.000 450 – 1.300 ETW EUR/m² 5.300 – 6.800 4.200 – 5.500 2.000 – 4.300
Garmisch-Partenkirchen
Österreich
© Engel & Völkers
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere/Einfache Lage
im Bereich der Eigentumswohnungen verzeichnete ebenfalls der Tegernsee mit knapp 19 % auf 374.400 EUR (315.000 EUR), gefolgt von Garmisch-Partenkirchen mit 15,1 % auf 240.700 EUR (209.000 EUR). Ferienvermietung nimmt zu Die meisten Kunden kaufen ihre Immobilie zur Eigennutzung, jedoch gewinnt die Ferienvermietung zunehmend an Bedeutung. In der Hauptsaison liegen die höchsten durchschnittlichen Tagesmieten für Ferienhäuser in Garmisch-Partenkirchen bei 210 EUR. Am Tegernsee zahlen Feriengäste im Schnitt 136 EUR und am Chiemsee 120 EUR. Für Ferienwohnungen können zwischen 72 EUR (Tegernsee) und 95 EUR (Garmisch-Partenkirchen) eingenommen werden. Weitere Preissteigerungen erwartet Das Interesse an Ferienimmobilien von einheimischen und internationalen Kunden in der deutschen Alpenregion bleibt auch im weiteren Jahresverlauf ungebrochen hoch. Am Tegernsee und am Chiemsee geht Engel & Völkers von weiter steigenden Preisen in allen Lagen und Segmenten
aus. Im Ostallgäu dürften sich die Preise hingegen auf stabilem Niveau entwickeln. In Garmisch-Partenkirchen ist vor allem angesichts der verstärkten Neubautätigkeit im Segment der Eigentumswohnungen mit anziehenden Preisen zu rechnen. Mietpreise für Ferienobjekte 2015* Ferienhäuser
Ferienwohnungen
Region Hochsaison Nebensaison Hochsaison Nebensaison
Chiemsee
120
94
88
50
Tegernsee
136
129
72
65
GarmischPartenkirchen
210
200
95
88
Ostallgäu
96
42
78
65
* Stand: 31.12.2014, Tagesmiete, Werte in EUR (Mittelwert als Median) Quelle: FeWo-direkt
Alpenregion Garmisch-Partenkirchen, Ostallgäu, Chiemsee und Tegernsee
17
Bodenseeregion Lindau, Friedrichshafen, Überlingen und Konstanz
Konstant hohes Preisniveau dank stabiler Nachfrage Der Bodensee gilt aufgrund seiner attraktiven Lage im Dreiländereck zwischen Deutschland, Österreich und der Schweiz als begehrter Wohnstandort. Das milde Klima, die Nähe zu den Alpen, die Vielzahl an Sport- und Freizeitangeboten sowie zahlreiche Hightechunternehmen ziehen Urlauber wie Arbeitskräfte gleichermaßen an. Die Region ist besonders als Zweitwohn- und Altersruhesitz sehr beliebt. In den Städten Lindau, Friedrichshafen, Überlingen und Konstanz übertrifft daher die Nachfrage nach Wohnraum deutlich das Angebot. Die Mehrheit der Käufer kommt aus Baden-Württemberg mit der Schwerpunktregion Stuttgart, aus Bayern, Nordrhein-Westfalen, Hessen sowie aus der Schweiz.
Strandweg und den Villengrundstücken im Osten sowie in Lindau-Bad Schachen, Wasserburg und Lindau-Insel werden bis zu 5 Mio. EUR aufgerufen. Mit Höchstwerten von 9.500 EUR/m² in 1a-Lagen in unmittelbarer Nähe zum Bodensee, wie z. B. im Alpsteinweg in Petershausen-Ost, ist Konstanz Spitzenreiter im Segment der Eigentumswohnungen. Ebenfalls hoch ist das Preisniveau in Friedrichshafen und Lindau mit Preisen von bis zu 8.000 EUR/m². Diese Preise werden u. a. im Friedrichshafener Stadtteil Seemoos aufgerufen. Durch die Lage am See ist das Neubaupotenzial in den untersuchten Städten naturgemäß begrenzt. Daher gewinnen auch die Vororte und die umliegenden Gemeinden zunehmend an Bedeutung.
Immobilien mit Seezugang oder mit See- und Alpenblick erzielen die höchsten Preise. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guten Lagen von Überlingen wie dem
In der Region hat sich das durchschnittliche Objektvolumen 2013 gegenüber dem Vorjahr überwiegend positiv entwickelt. So ist nach Angaben des Gutachterausschusses
Transaktionen Eigentumswohnungen
Kaufverträge
Geldumsätze
Kaufverträge 1.000 39,6
Anzahl
70 600
110,0
450 320
57,5
400
120,0 130,0
412
400
180 133,0 120
30,2 98 114
200 273
206
81
83
179
184
33,1
22,9
23,6
53,5
64,4
66,3
103,8
0
873
Konstanz
2014*
Lindau**
60
18
1.200
400
658
167,7
143,8
136,7
140,8
779 643
730
751
127,0 114,0
134,0 138,0
564 503 261
187
2011 2012 2013 Konstanz
518 192 2014*
Lindau**
* Prognose ** Landkreis *** inkl. Immenstaad Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers
Bodenseeregion Lindau, Friedrichshafen, Überlingen und Konstanz
225 150
536
0
Überlingen**
375 300
239
* Prognose ** Landkreis *** inkl. Immenstaad Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers
639
800
2011 2012 2013 2014* Friedrichshafen***
708
1.600
0 2011 2012 2013
450
2.000
240
33,7
95
Anzahl
55,8 93
Volumen in Mio. EUR
85 800
Geldumsätze
2.400
300
87,0
97,8
57,6
65,4
99,0
102,0
43,9
45,2
Volumen in Mio. EUR
Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser
75 0
2011 2012 2013 2014* Friedrichshafen***
Überlingen**
Preise nach Lagen in der Bodenseeregion
2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.600 – 5.000 800 – 1.600 350 – 800 ETW EUR/m² 4.500 – 6.500 3.300 – 4.500 1.800 – 3.300
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.600 – 5.000 800 – 1.600 350 – 800 ETW EUR/m² 4.800 – 7.500 3.300 – 4.800 1.900 – 3.600
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.200 – 4.500 800 – 1.500 350 – 800 ETW EUR/m² 3.800 – 7.500 3.100 – 4.000 2.000 – 3.500
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.250 – 4.500 850 – 1.600 400 – 900 ETW EUR/m² 4.000 – 8.000 3.200 – 4.500 2.200 – 3.750
2014
2015
2014
2015
EFH/ZFH in Tsd. EUR 750 – 2.500 550 – 1.600 300 – 750 ETW EUR/m² 3.500 – 8.000 3.000 – 5.000 2.200 – 4.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 750 – 2.500 550 – 1.600 300 – 750 ETW EUR/m² 4.000 – 9.500 3.200 – 5.300 2.200 – 4.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.400 – 5.000 600 – 1.500 250 – 600 ETW EUR/m² 3.700 – 8.000 2.900 – 3.800 1.500 – 3.000
EFH/ZFH in Tsd. EUR 1.500 – 5.000 600 – 1.500 250 – 600 ETW EUR/m² 3.900 – 8.000 3.000 – 3.900 1.500 – 3.000
Stuttgart
Überlingen Friedrichshafen
Konstanz
BO
DE
NS
EE
Lindau
Schweiz Österreich © Engel & Völkers
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere/Einfache Lage
das durchschnittliche Objektvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern in Konstanz um 24,6 % auf 600.000 EUR gestiegen. Im Segment der Eigentumswohnungen legte dieser Wert um 5,3 % auf rund 214.000 EUR zu. Einnahmen durch Vermietung Neben der Eigennutzung als Erst- oder Zweitwohnsitz werden auch Immobilien zur Vermietung an Feriengäste gesucht. Wichtige Kriterien sind die Anzahl der vermietbaren Tage sowie die erzielbaren Übernachtungspreise. In der Hauptsaison liegen die durchschnittlichen Tagesmieten für Ferienwohnungen zwischen 74 EUR in Lindau und 93 EUR in Konstanz. Für Ferienhäuser können zwischen 82 EUR (Friedrichshafen) und 113 EUR (Konstanz) erzielt werden. Markt für hochwertige Immobilien wird enger Für alle untersuchten Städte prognostiziert Engel & Völkers eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum. Besonders rar werden Immobilien mit Seezugang bleiben. In Friedrichshafen und Überlingen ist in allen Lagen und Segmenten mit weiter steigenden Preisen zu rechnen. In
Lindau dürften Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen einen Preisanstieg erfahren, während sich in Konstanz die Preise in allen Lagen und Segmenten auf dem derzeitigen Niveau entwickeln werden. Mietpreise für Ferienobjekte 2015* Ferienhäuser
Ferienwohnungen
Region Hochsaison
Nebensaison
Hochsaison
Nebensaison
Lindau
100
80
74
60
Friedrichshafen
82
81
79
49
Überlingen
83
64
79
61
Konstanz
113
78
93
72
* Stand: 31.12.2014, Tagesmiete, Werte in EUR (Mittelwert als Median) Quelle: FeWo-direkt, Engel & Völkers
Bodenseeregion Lindau, Friedrichshafen, Überlingen und Konstanz
19
Ferienimmobilienquote, Aufenthaltsdauer und Übernachtungen
Ferienimmobilienquote*
Aufenthaltsdauer und Übernachtungen Standort
Wangerooge
Durchschnittliche Aufenthaltsdauer (Tage)
Übernachtungen (insgesamt)
Amrum
8,9
754.551
Borkum
7,7
1.299.946
Chiemsee**
4,4
977.647
Fehmarn
5,2
989.045
Fischland-Darß-Zingst
5,2
2.330.092
Föhr
9,1
739.375
Friedrichshafen
2,4
587.399
Garmisch-Partenkirchen*
3,4
2.934.022
Grömitz
6,2
798.869
Juist
5,8
552.959
Konstanz
2,2
665.877
Kühlungsborn
4,9
1.606.439
Langeoog
6,3
744.591
Lindau
2,8
668.626
Norderney
5,7
1.377.386
Ostallgäu
3,2
2.655.003
Rügen
5,1
5.574.186
St. Peter-Ording
5,9
1.188.387
Sylt
5,8
3.086.403
Tegernsee**
4,3
1.331.962
Timmendorfer Strand
4,2
909.116
Travemünde
3,5
521.738
Überlingen
3,7
492.439
Usedom
5,3
4.870.003
Wangerooge
5,1
483.256
Warnemünde
3,1
1.098.856
Juist
Langeoog
Norderney
St. Peter-Ording
Grömitz
Amrum
Sylt
Borkum
Föhr
Timmendorfer Strand
Fischland-Darß-Zingst
Tegernsee***
Fehmarn
Füssen (Ostallgäu)
Usedom
Kühlungsborn
Chiemsee***
Garmisch-Partenkirchen**
0
10
20
30
40
50
in %
* Anteil der Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand, Standorte mit mindestens 5%-Anteil; keine Daten für Trave- und Warnemünde verfügbar ** Gemeinde *** Gemeinden, die an den See angrenzen Quelle: Statistisches Bundesamt, Zensus 2011
20
Ferienimmobilienquote, Aufenthaltsdauer und Übernachtungen
Jahr 2013 * Landkreis ** Gemeinden, die an den See angrenzen Quelle: Statistische Landesämter, Stadt Lübeck, Stadt Rostock
Unser Unternehmensprofil so vielfältig wie einzigartig.
Mit der Vermittlung hochwertiger Wohnimmobilien begann 1977 in Hamburg die Erfolgsgeschichte von Engel & Völkers. Heute steht hinter unserer starken Marke ein weltweit renommiertes Franchisesystem mit einem umfassenden Dienstleistungsspektrum für jedes Immobilienanliegen.
Der 1988 gegründete Geschäftsbereich Commercial hat sich auf die Vermittlung von Gewerbeimmobilien (Wohn- und Geschäftshäuser, Büro-, Industrie- und Handelsflächen sowie Investmentobjekte) spezialisiert und ist mit fast 70 Gewerbebüros in Deutschland, Europa, Südafrika und dem Nahen Osten vertreten.
Die 2009 gegründete Engel & Völkers Capital AG agiert heute als unabhängiges Immobilieninvestmentund Beratungsunternehmen und greift dabei auf das globale Netzwerk und das umfassende markt- und immobilienspezifische Know-how der Engel & Völkers Gruppe zurück.
Dieser im Jahr 2004 gegründete Geschäftsbereich hat sich auf maßgeschneiderte Vermarktungsstrategien, den europaweiten Vertrieb sowie auf individuelle Beratungsdienstleistungen für hochklassige Immobilien-Resorts im Ausland spezialisiert.
Seit 2007 ergänzt der Geschäftsbereich Yachting das umfangreiche Dienstleistungsportfolio von Engel & Völkers. Er umfasst neben der Vermittlung hochwertiger Yachten auch den Charterservice sowie die Betreuung von Neu- und Umbauten.
Der unternehmenseigene Verlag Grund Genug publiziert seit 1988 das in sechs Sprachen erscheinende Architektur- und Lifestyle-Magazin GG. In diesem international renommierten Titel werden vierteljährlich neben Reportagen, Homestorys und Reisetipps exklusive Immobilien und Yachten aus aller Welt präsentiert.
Impressum Verleger Engel & Völkers Residential GmbH Stadthausbrücke 5 20355 Hamburg Text Berit Friedrich, Julia Grobecker, Josephine Hoeft Kontakt Björn Rohde (Research) Tel.: +49-(0)40-36 13 1-0 E-Mail:
[email protected] Hamburg, Juni 2015 Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Residential GmbH und mit entsprechender Quellenangabe gestattet.
Unternehmensprofil und Impressum Engel & Völkers
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