Das WEG nach der Reform

3 cc. Beispiele für gemeinschaftliches Eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . 3 dd. Problemfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 c. Sondernutzungsrecht .
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WEG-Reform_2teAufl_Umsch#5

11.08.2009

12:48 Uhr

Seite 1

€ 19,80 · ISBN 978-3-86965-011-1

9 783869 650111

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Praxisratgeber Das WEG nach der Reform

Der vorliegende Praxisratgeber enthält in zweiter Auflage alle notwendigen Informationen für Verwalter und Wohnungseigentümer, die sich durch die WEG-Reform zahlreichen und tief greifenden Änderungen gegenüber sehen. Seit 2007 hat sich Wesentliches bei der Verwaltung von Wohnungseigentum geändert. Eine gefestigte Rechtsprechung nach der neuen Rechtslage gibt es erst in geringem Umfang – dies ruft zusätzliche Unsicherheiten hervor. Unter Einbeziehung der verbliebenen Rechtslage widmet sich der Ratgeber den umfassenden Abweichungen zur bisherigen Praxis. Damit verschafft er Verwaltern und Wohnungseigentümern einen ebenso praxisnahen wie schnellen Überblick über die wichtigsten Bestimmungen, die diese bei ihrer Verwaltungsarbeit zu beachten haben. Der Ratgeber enthält den vollständigen Gesetzestext des WEG. Dabei sind die neu gefassten Vorschriften hervorgehoben. Außerdem sind das Muster einer neben der Versammlungsniederschrift notwendigen Beschluss-Sammlung sowie eine Liste der zentralen WEGBerufungsgerichte für alle OLG-Bezirke angefügt. Dr. Lothar Briesemeister ist Vorsitzender Richter am Kammergericht Berlin a. D. und seit vielen Jahren intensiv mit dem Wohnungseigentumsrecht befasst.

Praxisratgeber

Das WEG nach der Reform

2. Auflage

Lothar Briesemeister

Lothar Briesemeister

• Alle wesentlichen Änderungen des WEG und ihre Folgen • Ein Überblick für Verwalter und Eigentümer

2. Auflage

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Lothar Briesemeister Praxisratgeber Das WEG nach der Reform

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Lothar Briesemeister

Praxisratgeber

Das WEG nach der Reform

• Alle wesentlichen Änderungen des WEG und ihre Folgen • Ein Überblick für Verwalter und Eigentümer

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Wichtiger Hinweis für den Benutzer: Paragrafenzahlen ohne nähere Gesetzesbezeichnung sind solche der ab dem 1.7.2007 geltenden Neufassung des WEG. Soweit auf eine Vorschrift des WEG in der nur bis zum 1.7.2007 geltenden Fassung verwiesen wird, ist dies durch den Zusatz „a.F.“ (= alte Fassung) gekennzeichnet. Im Übrigen sind alle genannten Vorschriften – soweit nicht ausdrücklich bezeichnet – solche des WEG. Entsprechend der Systematik des WEG beziehen sich Ausführungen über das Wohnungseigentum, die Wohnungseigentümer usw. immer auch auf das (gewerblichen Zwecken dienende) Teileigentum, die Teileigentümer usw., ohne dass dies jeweils hervorgehoben wird. Das gleiche gilt für das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht.

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar. Das Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, der Entnahme von Abbildungen, der Funksendung, der Wiedergabe auf fotomechanischem oder ähnlichem Wege und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben vorbehalten. Das Werk wurde mit größter Sorgfalt zusammengestellt, dennoch übernimmt der Verlag keine Haftung für inhaltliche und drucktechnisch bedingte Fehler.

ISBN: Print 978-3-869 65-011-1 E-Book 978-3-869 65-012-8 © 2. Auflage, 2009 Lexxion Verlagsgesellschaft mbH · Berlin www.lexxion.de Lektorat: Silke Renner Satz: typossatz GmbH, Berlin Titelfotos: Michael Reichmuth

Inhalt Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V Wo ist welche Neuregelung erläutert? – Geänderte Vorschriften in der Reihenfolge des WEG-Reformgesetzes mit Angabe der Stelle der Erläuterungen . . . . . . . . XV Verzeichnis der in den Anmerkungen zitierten Zeitschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . XVII Inhaltsverzeichnis I. Grundlagen des Wohnungseigentums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Grundbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Wohnungseigentum und Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . aa. Wohnzwecke oder Gewerbezwecke . . . . . . . . . . . . . . bb. Fehlen eines Oberbegriffs für Wohnungseigentum und Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc. Wohnungserbbauberechtigte und Teilerbbauberechtigte b. Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum . . . . . . . aa. Grundlegende Trennung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb. Beispiele für Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc. Beispiele für gemeinschaftliches Eigentum . . . . . . . . . . dd. Problemfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Sondernutzungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Teilungserklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung . . . .

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II.

Begründung von Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . 1. Teilungserklärung und Teilungsvertrag . . . . . . . . . 2. Vorhandenes oder noch zu errichtendes Gebäude 3. Dingliche Belastungen des Grundstücks . . . . . . . 4. Bemessung der Miteigentumsanteile . . . . . . . . . . 5. Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

III.

Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . 1. Wohnungseigentümergemeinschaft. . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . a. In Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft b. Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . c. Privilegierung der Ersterwerber? . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Zweiterwerb nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft . e. Abgeleitete Stimm- und Anfechtungsrechte . . . . . . . . .

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IV.

Gründungsmängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Abweichung der Bauausführung vom Aufteilungsplan . . . . . . . . . . . . . .

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V

Das WEG nach der Reform

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V.

Die WEG-Reform und ihr Inkrafttreten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Reformziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Vereinfachung der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums . . . b. Möglichkeiten zur Modernisierung der Wohnanlage . . . . . . . . . . . . c. Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer . . . . . . d. Erweiterung der Mehrheitsentscheidungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Einführung der Beschluss-Sammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Überführung in das ZPO-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Vorrechte für Wohngeldforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Inkrafttreten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Übergangszeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Änderung des materiellen Rechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Weiterführung bisheriger FGG-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VI.

Die Stellung der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . 1. Rechtsfähigkeit des Verbands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Innenbereich der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . 3. Änderung der Gemeinschaftsordnung als möglicher Teil der Teilungserklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Einzelfragen des rechtsfähigen Verbands . . . . . . . . . . . a. Grundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Inhaber der Rechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Ausübung der Rechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Bezeichnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Verwaltungsvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Grundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Bestandteile. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Haftungssystem der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . a. Abkehr von der BGH-Entscheidung vom 2.6.2005 . . b. Zweifelhafte Prozessvertretung durch den Verwalter c. Anteilige Außenhaftung des Wohnungseigentümers . d. Zeitlicher Rahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Einwendungsausschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Innenhaftung des Wohnungseigentümers . . . . . . . . g. Nachschusspflichten des Wohnungseigentümers . . .

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VII. Die Gemeinschaftsordnung und ihre Änderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Begriff der Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2. 3. 4. 5.

VI

Vorrang des Aufteilungsplanes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Abweichung der Teilungserklärung vom Aufteilungsplan . Mangelnde Sondereigentumsfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . Umdeutung der fehlenden Sondereigentumsfähigkeit . . .

Inhalt

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VIII. Die Stellung des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Begrenzung der Dauer der Erstverwalterbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . a. Betroffene Erstbestellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Arten der Verwalterbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Maßgebender Zeitpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Ausdrückliche Festlegung des Beginns der Amtszeit . . . . . . . . . . . . . e. Verzögerte Erstbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Weitere Verwalterbestellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Abberufungsgrund bei nicht ordnungsmäßiger Führung der Beschluss-Sammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Wegfall der Notverwalterbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Kein Antragsrecht Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Funktion des Zustellungsvertreters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Einwirkung der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Wer ist künftig Vertragspartner des Verwalters? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Gesetzliche Kompetenzen des Verwalters im Überblick . . . . . . . . . . . . . a. Rechte und Pflichten gegenüber dem Verband und den Wohnungseigentümern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Formale Bezeichnung im Vertrag unerheblich . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Vertragsbeziehungen zu den Wohnungseigentümern? . . . . . . . . . . . d. Schutzwirkung für Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Haftung der Wohnungseigentümer für die Vergütung des Verwalters . . . . 7. Haftung des Verwalters für Fehlverhalten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Unabdingbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Trennung der Gelder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Zustimmungsvorbehalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Ausstellung von Vollmachts- und Ermächtigungsurkunden . . . . . . . . . . . 12. Anwendungsfälle für die Urkunden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Änderung durch den teilenden Eigentümer . . . . . . . . . . . Möglichkeit der Änderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voraussetzungen einer Änderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . Absenkung der Eingriffsschwelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schwerwiegende Gründe, einfache Unbilligkeit . . . . . . . . Vertrauensschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nur durch Gerichtsentscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nachrangigkeit der Änderung der Gemeinschaftsordnung . Initiative des Verwalters? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mitwirkung von Grundpfandgläubigern . . . . . . . . . . . . . . Aufhebung der Veräußerungszustimmung . . . . . . . . . . . . Doppelte Stimmenauszählung nötig? . . . . . . . . . . . . . . .

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VII

Das WEG nach der Reform

IX.

X.

VIII

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Innenverhältnis der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Durchführung der Beschlüsse und der Hausordnung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Größerer Umfang der Beschlussgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 27 Abs. 1 Nr. 2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Notmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Einziehung der Beiträge (§ 27 Abs. 1 Nr. 4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Bewirkung von Leistungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 5) . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Gemeinschaftskasse (§ 27 Abs. 1 Nr. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h. Unterrichtungspflichten (§ 27 Abs. 1 Nr. 7) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i. Duldungserklärungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters für die Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Gegensatz zur Tätigkeit für den Verband . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Entgegennahme von Zustellungen (§ 27 Abs. 2 Nr. 1) . . . . . . . . . . . . c. Gesetzliche Ermächtigung des Verwalters (§ 27 Abs. 2 Nr. 2) . . . . . . . d. Besondere Ermächtigung (§ 27 Abs. 2 Nr. 3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Gebührenvereinbarung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Entnahme der zusätzlichen Anwaltsgebühren aus der Gemeinschaftskasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Die Neuregelungen in § 27 Abs. 3 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Entgegennahme von Zustellungen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1) . . . . . . . b. Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3) . . . . . . . d. Wiederholung von Befugnissen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4) . . . . . . . . . e. Geldverwaltung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Ermächtigung zur Gebührenvereinbarung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Vertretungsmacht durch Mehrheitsbeschluss (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h. Ausschluss des Verwalters (§ 27 Abs. 3 Satz 2) . . . . . . . . . . . . . . . . . i. Ersatz-Ermächtigung (§ 27 Abs. 3 Satz 3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Unabdingbarkeit, Geldverwaltung, Anspruch auf Vollmachtsund Ermächtigungsurkunden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eigentümerversammlung, Protokoll und Beschluss-Sammlung . . . . . . 1. Aufgaben der Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Zentrales Organ der Willensbildung der Wohnungseigentümer . b. Wirksamkeit der Eigentümerbeschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Inhalt

2. Einberufung der Versammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Verwalterpflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Einberufung auf Verlangen der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . 3. Einberufungsschreiben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Ladungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Verlängerung auf zwei Wochen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Folgen der Nichtbeachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Vorrangige Vereinbarung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Eventualeinberufung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Vorsitz und Verhandlungsleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Vorsitz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Wahl eines anderen Vorsitzenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Versammlungsniederschrift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Protokollerrichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Schriftform und notwendige Unterschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Berichtigungsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Einsichtsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Beweiskraft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Sinn und Hintergrund der Beschluss-Sammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Weitergehende Bestandskraft. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Erstrebte Erfassung der Eigentümerbeschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Kenntnisnahme durch Erwerber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Ausdehnung auf Gerichtsentscheidungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Eigeninteresse der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Aufbewahrungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Einzelfragen zur Führungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Aufgabe des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Dauer der Verpflichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Verwalterlose Gemeinschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Verbindung zur Protokollsammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Aussagekraft der Beschluss-Sammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Technische Durchführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Umfang der Führung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Keine vorgeschriebene Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Elektronische Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Beschlüsse nach dem 1.7.2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Frühere Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Inhalt der Beschluss-Sammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h. Gerichtliche Entscheidungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i. Eintragung des Wortlauts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Das WEG nach der Reform

j. Ort und Datum der Versammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . k. Unverzügliche Eintragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . l. Datierung der Eintragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . m. Einteilung nach Sachgebieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Fortschreibung der Beschluss-Sammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Löschung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Bedeutungslosigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Einsicht in Versammlungs-Niederschriften und BeschlussSammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Sondervergütung für den Verwalter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Haftung bei falschen oder fehlenden Eintragungen . . . . . . . . . . . 11. Spezielle Fragen bei fehlendem Verwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Wann fehlt ein Verwalter? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Wer führt die Beschluss-Sammlung beim Fehlen eines Verwalters?. c. Können die Wohnungseigentümer einen anderen BeschlussSammlungs-Führer bestimmen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Fehlt ein Verwalter auch bei krankheits- oder urlaubsbedingter Abwesenheit? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Fehlt auch der Verwalter, der sich in der Versammlung bei der Abstimmung über einen Tagesordnungspunkt von einem dazu bestellten Versammlungsleiter vertreten lässt? . . . . . . . . . . . f. Wie verhält es sich mit dem Fehlen des Verwalters, wenn eine Verwalterbestellung später vom Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI.

X

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Mehrheitsentscheidungen nach der WEG-Reform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Bisherige Mehrheitsbeschlussformen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verkündung des Ergebnisses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Neue Inhalte und Formen der Mehrheitsentscheidung. . . . . . . . . . . . . . 4. Verantwortung des Verwalters. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Folgen für die Bestandskraft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Keine Grundbucheintragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Sonstige einfache Mehrheitsbeschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Mehrheitsbeschlüsse nach § 18 Abs. 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Mehrheitsbeschlüsse mit doppelt qualifizierter Mehrheit . . . . . . . . . . . a. Erfordernisse der doppelt qualifizierten Mehrheit . . . . . . . . . . . . . . b. Beispiel für die Berechnung der doppelt qualifizierten Mehrheit . . . . c. Anfechtung der qualifizierten Mehrheitsbeschlüsse . . . . . . . . . . . . . 11. Bisherige Öffnungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Inkrafttreten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Inhalt

XII. Bauliche Veränderungen, Modernisierungen, Instandsetzungen . . . . . . . . . . 1. Gang der Darstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Einfache Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2) . . . . . . . 3. Modernisierende Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Hebung des Wohnstandards ohne aktuellen Reparaturbedarf . . . . . . . . . a. Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Anpassung an den Stand der Technik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage. . . . . . . . . . . . . . . . . d. Schutz gegen unbillige Beeinträchtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Doppelt qualifizierte Mehrheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Unzulässige Abbedingung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Verfassungsrechtliche Bedenken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h. Anspruch einzelner Wohnungseigentümer?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Sonstige bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 . . . . . . . . . . . . . . . . a. Grundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Zustimmung der Beeinträchtigten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Bestandskraft trotz fehlender Zustimmung? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Annexkompetenz für Kostenregelungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Grundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Problemfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Einzelfallregelung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Möglichkeiten der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Einschränkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Doppelt qualifizierte Mehrheit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g. Querverbindung zu § 22 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h. Unterschiedliche Mehrheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Bedeutung der Beschlusskompetenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Unabdingbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Bestehende Öffnungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Energieeinsparverordnung (EnEV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Nachrüstungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Vorbereitende Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Verweigerung der Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Energiepass . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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XIII. Änderung der Betriebskostenverteilung . 1. Grundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Bisherige Regelung . . . . . . . . . . . 3. Grenzen der Beschlusskompetenz . 4. Betroffene Betriebskosten. . . . . . . . 5. Kosten der Verwaltung . . . . . . . . . . 6. Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . .

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XI

Das WEG nach der Reform

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XIV. Grundzüge des neuen Verfahrensrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Gang der Darstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Überführung in das ZPO-Verfahren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Wegfall der Notverwalterbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Binnenstreitigkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Ausschließliche örtliche und sachliche Zuständigkeit . . . . . . . . . . . b. Rechte und Pflichten aus dem Innenverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Rechte und Pflichten zwischen Verband und Wohnungseigentümern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Rechte und Pflichten des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Außenstreitigkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Grund für die Einbeziehung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Kein Wahlgerichtsstand mehr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Geteilte sachliche Zuständigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Geltung nur für Passivprozesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Auswirkung auf die weiteren Instanzen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f. Die Festsetzung des Streitwertes – Anwendung des § 49a GKG? . . . . g. Prozessbeführungsbefugnis des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Mahnverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Nur Aktivverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Keine Anwendung auf Passivverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Bezeichnung der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Zustellungs- und Prozessvertretung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Verwalter als Zustellungsvertreter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Ersatzzustellungsvertreter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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7.

8. 9.

10.

XII

a. Verbrauchserfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Verursachungserfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Maßstab . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Folgen der Beschlusskompetenz . . . . . . . . . . . . . . . . e. Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer . . . . . Zahlungsmodalitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Lastschriftverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Besonderer Gebrauch oder Aufwand . . . . . . . . . . . . . Keine Grundbucheintragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inkrafttreten der neuen Kostenverteilung . . . . . . . . . . . . . a. Sofortige Wirkung? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Festlegung des Inkrafttretens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vorrang der Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Anwendung des § 16 Abs. 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Folgen des Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung

116 117 117 117 118 118 119 119 120 120 121 122 122 122 123 123 124 124

Inhalt

c. Gerichtliche Bestellung. . . . . . . . . . . . . . d. Prozessvertretung . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anfechtungsklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Anfechtungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Begründungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand . . Prozessverbindung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beiladung und Rechtskraft . . . . . . . . . . . . . . a. Beiladung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Verfahren der Beiladung . . . . . . . . . . . . . c. Rechtskraftwirkung . . . . . . . . . . . . . . . . . d. Erledigung von Nichtigkeitsgründen . . . . . Kostenentscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Grundsätzliche Erstattungspflicht . . . . . . . b. Entscheidung nach billigem Ermessen . . . c. Kostenpflicht des Verwalters . . . . . . . . . . Kostenerstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Streitwertbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Bezifferte Klageanträge . . . . . . . . . . . . . . b. Sonstige Klageanträge . . . . . . . . . . . . . . . c. Geltung auch für Außenstreitigkeiten? . . . d. Gebührenvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Vorläufig vollstreckbare Urteile . . . . . . . . b. Beschlussanfechtungsklage . . . . . . . . . . . c. Sonstige Vollstreckungstitel nach der ZPO. Inkrafttreten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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XV. Rechtsmittel und Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Hinweis zum Inkrafttreten . . . . . . . . . . . . . . 2. Überblick über die Darstellung. . . . . . . . . . . 3. Binnenstreitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 4 . a. Rechtsmittel in der Hauptsache . . . . . . . . b. Zuständiges Berufungsgericht . . . . . . . . . c. Berufungsfrist und Begründungsfrist . . . . . d. Entscheidung über die Berufung . . . . . . . e. Rechtsmittel gegen das Berufungsurteil . . . 4. Außenstreitigkeiten nach § 43 Nr. 5 . . . . . . . . a. Getrenntes Eingangsgericht . . . . . . . . . . . b. Auswirkungen auf das Berufungsverfahren 5. Rechtsmittel in Nebenverfahren . . . . . . . . . . a. Zwischen- und Nebenentscheidungen . . .

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9.

10. 11.

12.

13. 14.

15.

16.

XIII

Das WEG nach der Reform

b. Zuständige Beschwerdegerichte . . . . . . . . . . . . 6. Rechtsmittel in der Zwangsvollstreckung . . . . . . . . 7. Rechtsmittel hinsichtlich der Kostenentscheidungen a. Streitwertfestsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Kostenfestsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Isolierte Kostenentscheidung . . . . . . . . . . . . .

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XVI. Besserstellung in Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung und sonstige Neuregelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Unterschied von Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung . . . . . . . 2. Vorhandensein eines gerichtlichen Zahlungstitels . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Zeitliche Einschränkungen und Mindesthöhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Einschränkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Einheitswert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Vollstreckung in ein Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Anmeldung der Wohngeldansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Zwangsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Vorwegauskehrung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Erfasste Beiträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Analoge Anwendung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG n. F.? . . . . . . . . . . . 8. Sonstige Neuregelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Aufhebung des § 3 Abs. 3 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Entlastung der Baubehörden (§ 7 Abs. 4, § 32 Abs. 2 WEG) . . . . . . . . aa. Gründungsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb. Bürokratieabbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc. Entsprechende Anwendung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd. Übertragung auf das Dauerwohnrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Aufhebung der Ausführungsbestimmungen für die Baubehörden . . . . d. Aufhebung der Vorschriften über die freiwillige Versteigerung (§§ 53 bis 58) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e. Übertragung der Vorrangregelung des § 10 ZVG auf Wohnungserbbaurechte (§ 9 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 ErbbRVO) . . . . . . . . . . . . . . . .

139 140 140 140 141 141 142 142 143 143 145 145 145 146 146 146 146 147 147 148 148 148 148 148 149 149 149 150 150

Anhang I: Muster einer Beschluss-Sammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 Anhang II: Zentrale Berufungsgerichte für die OLG-Bezirke . . . . . . . . . . . . . . . . 155 Anhang III: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht . . . . . 157 Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

XIV

Wo ist welche Neuregelung erläutert? Geänderte Vorschriften in der Reihenfolge des WEG-Reformgesetzes mit Angabe der Stelle der Erläuterungen Neue Vorschrift

Erörtert

Seite

§ 3 Abs. 3 WEG

XVI. 8. a.

148

§ 5 Abs. 4 WEG

VII. 11.

32 148

Gegenstand Aufhebung überholter Vorschrift Zustimmung durch Grundpfandgläubiger

§ 7 Abs. 4 WEG

XVI. 8. b.

§ 10 Abs. 1 WEG

VI. 2.

Teilungsunterlagen durch Sachverständige

§ 10 Abs. 2 WEG

VI. 3.

§ 10 Abs. 4 WEG

XI. 6. und XIII. 8.

§ 10 Abs. 6 WEG

VI. 4.

19

Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft

§ 10 Abs. 7 WEG

VI. 5.

21

Verwaltungsvermögen

§ 10 Abs. 8 WEG

VI. 6.

22

Anteilshaftung der Wohnungseigentümer

§ 12 Abs. 4 WEG

VII. 12.

33

Wegfall der Veräußerungszustimmung

§ 16 Abs. 3 WEG

XIII. 4.

106

Änderung der Betriebskostenverteilung

§ 16 Abs. 4 WEG

X. 6. a.

67

§ 16 Abs. 5 WEG

XII. 8.

103

Unabdingbarkeit von § 16 Abs. 3 und 4

§ 16 Abs. 6 WEG

XI. 10.

86

Bindung anderer Wohnungseigentümer

§ 16 Abs. 8 WEG

IX. 2. f.

53

Kosten des Rechtsstreits

§ 17 WEG

XII. 5. a.

97

Änderung wegen § 16 Abs. 4

§ 18 Abs. 2 WEG

XVI. 4.

§ 18 Abs. 3 WEG

XI. 9.

§ 19 Abs. 1 WEG

XVI. 8. d.

150

Entziehung durch Zwangsversteigerung

§ 21 Abs. 7 WEG

XIII. 7.

110

Änderung der Zahlungsmodalitäten

§ 21 Abs. 8 WEG

XIV. 12. b.

129

§ 22 Abs. 1 WEG

XI. 5.

84

Bauliche Veränderungen

§ 22 Abs. 2 WEG

XII. 4.

92

Wohnwertverbesserungen

§ 22 Abs. 3 WEG

XI. 8.

85

Modernisierende Instandsetzung

§ 23 Abs. 4 WEG

XIII. 10. b.

§ 24 Abs. 4 WEG

X. 3.

§ 24 Abs. 7 WEG

X. 4.–6.

19

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

19

Änderung der Gemeinschaftsordnung

84 111

145 86

113 63 72 ff.

Geltung für Sondernachfolger

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen

Auskunft über Einheitswert Ausübung des Entziehungsrechts

Billiges Ermessen des Gerichts

Gültigkeit des Beschlusses Einberufungsschreiben Beschluss-Sammlung

§ 24 Abs. 8 WEG

X. 3.

90

Führungspflicht des Verwalters

§ 26 Abs. 1 Satz 2

VIII. 1.

35

Erstbestellung auf drei Jahre

XV