Büromarktbericht

Köln 2011

Der Wirtschaftsstandort

Stadt Köln zeigt positive Wirtschaftsentwicklung 1.000.660 Einwohner

Die Bevölkerungszahl der Stadt Köln konnte im vergangenen Jahr weiterhin steigen und lag in

10,1 % Arbeitslose

2011 bei 1.000.660 Einwohnern. (Juni 2010: 1.000.298). Bemerkenswert dabei ist, dass dies nicht aus einem Flächenwachstum hervorgeht. Damit kräftigt die Stadt Köln deutlich ihre Position, nicht nur als größte Stadt am Rhein, sondern auch als viertgrößte Stadt Deutschlands. Die Zahl der Unternehmensinsolvenzen erhöhte sich nach dem Rückgang in 2010 nun in 2011 nur marginal. Mit 1.459 nahm die Zahl leicht, um 0,7 Prozent, zu (2010: 1.449). Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Köln stieg weiter an und die Arbeitslosenquote ist in 2011 von 10,8 % auf 10,1 % leicht gesunken.

Die Branchenverteilung in Köln ist seit Jahren unverändert vielseitig. Der Dienstleistungssektor bildet gemeinsam mit Handel, Versicherungen, Finanzen und Automobilindustrie die Eckpfeiler der Kölner Wirtschaft. Darüber hinaus ist die Domstadt nach wie vor ein Medienzentrum. Firmen wie RTL, WDR, VOX, Microsoft und EA Sports sind nur einige Beispiele aus diesem Bereich.

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Der Büromarkt

Großabschlüsse beflügeln das Gesamtjahresergebnis Der Kölner Büromarkt konnte das gute Vorjahresergebnis in 2011 deutlich übersteigen. Nach

Umsatz

einem sehr guten Halbjahresergebnis 2011 (198.000 m²) konnte das Jahresendergebnis auf

358.000 m²

358.000 m² vermieteter Bürofläche gesteigert werden. Dies entspricht einem Anstieg von ca.

+32 %

32 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis 2010 (271.000 m²). Das Ergebnis liegt mit ca. 64 Prozent über dem Zehnjahrestrend (ca. 235.000 m²). Nach wie vor bietet die breite Unternehmenslandschaft und typische Branchendurchmischung eine stabile Grundlage für den Büromarkt in Köln. Mit 43 Prozent aller Vermietungen ist der Dienstleistungssektor auf dem ersten Platz, gefolgt von den Branchen Beratung (ca. 20 Prozent), öffentliche Verwaltung (ca. 17 Prozent), Medien/ Werbung (ca. 14 Prozent) und sonstige (ca. 5 Prozent). In diesem Jahr haben drei Großvermietungen zur deutlich gestiegenen Vermietungsleistung

Drei Vermietungen

beigetragen:

über 10.000 m²

RheinEnergie

ca. 45.000 m²

Lanxess

ca. 38.000 m²

DeTeCon

ca. 12.000 m²

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Weitere nennenswerte Vermietungen sind: ARGE Köln (ca. 6.900 m²), N.N. (ca. 6.500 m²), GESIS Gesellschaft Sozialwissenschaftlicher Infrastruktureinrichtungen e.V. (6.200 m²), IQWIG Institut für Qualität und Wirtschaftlichkeit im Gesundheitswesen (6.000 m²), N.N. (ca. 5890 m²), WDR Gruppe (4.400 m²) und Pernod Ricard (2.300 m² ). Insgesamt konnten fast 50 Vermietungen über 1.000 m² gezählt werden, die zu 48 Prozent zum Gesamtergebnis beitragen konnten. Wird die Vermietungsleistung um die beiden Großvermietungen (Einmaleffekte) bereinigt, so ergibt sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum (2010: 271.000 m²) ein fast konstantes Ergebnis von 275.000 m².

Der Büromarkt

Baufeld 4, Rheinauhafen

Büros zwischen 200 m² und 500 m² bilden

Flächengröße

Mieter

marktes. Büros in Innenstadtlage wurden

45.000 m²

RheinEnergie

deutlich stärker nachgefragt als noch im

38.000 m²

Lanxess

12.000 m²

DeTeCon

6.900 m²

ARGE Köln

nach wie vor den Sockel des Kölner Büro-

Jahr zuvor. Die Anzahl an Mietvertragsabschlüssen in Premiumimmobilien hat eben-

6.500 m²

N.N.

falls zugenommen, befindet sich aber noch

6.200 m²

GESIS

nicht auf dem Niveau von 2008. Hierunter

6.000 m²

IQWIG

5.890 m²

N.N.

4.120 m²

WDR

2.880 m²

Heubeck AG

2.600 m²

DB Service Immobilien

2.500 m²

Wundermann

2.310 m²

Pernod Richard

2.180 m²

YouGovPsychonomics

2.050 m²

öffentl. Verwaltung

2.040 m²

pixum

1.900 m²

Tower Watson

1.850 m²

MLP

leiden insbesondere die bereits fertiggestellten Büroneubauten im Premiumbereich sowie die Vorvermarktung der diversen hochwertigen Büroprojekte in Köln.

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Spitzenmiete und Durchschnittsmiete gestiegen Abschlüsse in Bürogebäuden der Premiumklasse fanden in 2011 wieder häufiger statt. Die

Mieten

Spitzenmiete ist gerade durch die Großanmietung der Firma Lanxess beflügelt worden, da hier

max. 20,30 EUR/ m²

flächenanteilig der größte Beitrag zur Spitzmiete geleistet wurde. Die Spitzenmiete liegt in 2011

Ø 11,05 EUR/ m²

bei 20,30 EUR/ m² und konnte die 20-EUR-Grenze somit wieder durchbrechen (2010: 19,50 EUR/ m²).

Darüber hinaus konnte auch die Durchschnittsmiete von der Belebung im Kölner Büromarkt profitieren. Diese liegt nun bei 11,05 EUR/ m² (2010: 10,71 EUR/ m²). Diese Steigerung um ca. 3 Prozent ist mit der erhöhten Anzahl an Vermietungen in Innenstadtlagen zu begründen. Knapp 48 Prozent aller Vermietungen wurden im Bereich der Innenstadt (31 Prozent), in Deutz (15,15

Der Büromarkt

Prozent) und im Rheinauhafen (1,79 Prozent) realisiert. Die Anzahl an Untermietflächen nahm in 2011 gegenüber dem Vorjahr wieder ab und hat somit das Ergebnis der Durchschnittsmiete nicht beeinflusst.

Nach Lagen:

m²

Innenstadt

124.577

34,80%

12,23 €

6.864

1,92%

18,56 €

Lindenthal

20.536

5,74%

10,62 €

Ehrenfeld

22.434

6,27%

9,31 €

Bayenthal/Zollstock

24.557

6,86%

10,65 €

3.538

0,99%

8,03 €

10.543

2,94%

9,09 €

8.052

2,25%

8,92 €

Nippes

46.418

12,97%

7,44 €

Deutz

52.615

14,70%

12,99 €

Mülheim

11.090

3,10%

9,75 €

Kalk

7.721

2,16%

9,03 €

Poll

905

0,25%

9,50 €

18.150

5,07%

8,86 €

Rheinauhafen

Marsdorf Rodenkirchen Chorweiler

Porz

%

Ø EUR/ m²

358.000

Die Analyse der Durchschnittsmieten nach Größenklassen zeigt, dass Großmieter neben längeren Laufzeiten auch im Schnitt höhere Mieten zahlen. Kleinere und mittlere Unternehmen schließen Mietverträge knapp unter dem Durchschnittsmietzins ab.

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Das sagen unsere Kunden Die Larbig & Mortag Immobilien GmbH hat erstmalig im Sommer 2011 eine Umfrage unter Immobilieneigentümern durchgeführt. Neben rein statistischen Zahlen wurde auch das Stimmungsbild unserer Kunden erfasst. Es wurden 80 Unternehmen befragt, die insgesamt einen Büroflächenbestand von über 590.000 m² repräsentieren.

Der Büromarkt

Unter den Befragten befanden sich mehrheitlich institutionelle Eigentümer (ca. 35 Prozent) und Asset Manager (ca. 16 Prozent) aber auch die für Köln typischen Privateigentümer (ca. 16,5 Prozent).

Das Ergebnis der Befragung zeigt, dass die Eigentümer/ Eigentümervertreter positiv in die Zukunft blicken. Mehrheitlich wurde davon ausgegangen, dass in 2011 weniger Incentives als noch in 2010 gewährt werden müssen. Eine mietfreie Zeit von zwei bis drei Monaten planen die Eigentümer bei Neuvermietungen ein. Dies hat auch das Vermietungsgeschehen in 2011 gezeigt. Die Befragten gingen überwiegend davon aus, dass sich zukünftig die Anzahl der Nachfrager erhöht oder zumindest auf dem gleichen Niveau bleibt. Das Büroangebot bewerteten die Befragten als überwiegend zunehmend. Zu den Leerstandszahlen gab es unterschiedlichste Aussagen, so dass mit einem gleichbleibenden Ergebnis im Vergleich zu 2010 gerechnet wurde. Die Entwicklung des Mietpreises der eigenen Liegenschaft sah man als konstant mit leichter Tendenz zur Erhöhung an. Bezüglich der Spitzenmiete waren sich fast 50 Prozent der Befragten einig, dass diese konstant bleiben wird. Die Mietvertragslaufzeiten stuften die Befragten als unverändert oder abnehmend ein. Grundsätzlich decken sich somit die Aussagen der Eigentümer/ Eigentümervertreter mit den statistischen Erhebungen und Einschätzungen von Larbig & Mortag Immobilien.

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Mietvertragslaufzeiten unverändert Die durchschnittliche Vertragslaufzeit für neu abgeschlossene Büromietverträge in Köln betrug in

Laufzeiten

2010 ca. 4,3 Jahre und hat sich in 2011 nicht verändert. Die Mehrzahl der Laufzeiten bei Verträ-

Ø 4,3 Jahre

gen wurde zwischen 3 und 5 Jahren abgeschlossen. Somit hält der Trend zu kürzeren Vertragslaufzeiten an. Immer häufiger werden auch Sonderkündigungsrechte vereinbart, die den Mieter in die Lage versetzen, auch vor Mietvertragsende das Mietverhältnis zu beenden. Die Laufzeiten bei Großvermietungen über 3.000 m² haben sich im Schnitt um 1,5 Jahre verlängert und lagen 2011 bei ca. 9,5 Jahren (2010: 8 Jahre), wogegen Anmietungen im Bereich unter 200 m² konstant mit durchschnittlichen Laufzeiten von ca. 3,3 Jahren getätigt wurden.

Der Büromarkt

Leerstand gesunken Der Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahresniveau gesunken. Dies resultiert vor allem aus der

Leerstand

sehr guten Vermietungsleistung. Der Leerstand liegt aktuell bei ca. 602.000 m², dies entspricht

602.000 m²

ca. 8,1 Prozent (2010: 673.000 m² und 9,1 Prozent).

8,1 %

Der Leerstand in Köln konzentriert sich vor allem auf die Innenstadt, Ehrenfeld/ Ossendorf und Porz. Hier wurden in 2011 knapp 67 Prozent aller Vermietungen realisiert. Bürostandorte wie Deutz, Mülheim oder Rodenkirchen weisen im Vergleich dazu einen geringeren Leerstand auf.

Weiterhin problematisch ist die hohe Anzahl des Sockelbestands an veralteten, kaum noch marktfähigen Büroflächen. Insbesondere Gebäude aus den Baujahren 1960 bis 1980 sind oft nicht mehr marktfähig. Ein Abbau ist nur durch Revitalisierungen oder Projektentwicklungen langfristig umsetzbar. Hier ist eine Veränderung gerade in der Kölner Innenstadt spürbar. Als Gesamtbestand an Büroflächen in Köln wird ein Wert von ca. 7,4 Mio. m² angegeben (Grundlage: Studie „Immobilienwirtschaft in Köln/ Bonn“ vom Juli 2010).

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Neue Projekte kaum angestoßen Projektierungen

Die Anzahl der Projektierungen ist

678.000 m²

im Vergleich zum Vorjahresniveau wieder gestiegen (2010: 436.000 m²). Aktuell gibt es in Köln über 40 Bürohausprojekte mit ca. 678.000 m² Bürofläche, welche sich nur zum kleinen Teil (15 Prozent) in der Realisierung befinden. Hier sind das MaxCologne sowie das GerlingQuartier als wichtigste Projekte zu nennen.

Der Büromarkt Darüber hinaus wird in 2012 das letzte Grundstück im Rheinauhafen bebaut. Das Baufeld 4 (Titelbild) mit ca. 6.500 m² Nutzfläche wird mit seiner hochwertigen Büro- und Wohnbebauung den Rheinauhafen komplettieren.

Bei rund 15 Projekten mit ca. 386.000 m² kann eine kurzfristige Realisierung begonnen werden. Darüber hinaus sind die Schubladen der Entwickler mit Projekten gefüllt, welche aber auch in 2012 nicht auf den Markt gebracht werden. Hierzu zählen vor allem noch nicht bebaute Grundstücke in Kalk, Ehrenfeld oder Porz/ Gremberghoven. Die Gesamtzahl dieser Projekte wird von Larbig & Mortag Immobilien auf ca. 375.000 m² Bürofläche geschätzt.

Fertigstellungszahlen sinken Fertigstellungen

Im Jahr 2011 wurden rund 29.000 m² Neubaubürofläche fertiggestellt. Damit sank die Zahl der

auf niedrigem Niveau

Fertigstellungen erneut deutlich. In 2012 wird das normale Niveau aus den Jahren 2007 bis 2008 mit ca. 40.000 m² deutlich überschritten werden. Hierzu wird maßgeblich das Projekt MaxCologne beitragen. In den kommenden Jahren wird ein jährlicher Fertigstellungswert von unter 100.000 m² pro Jahr prognostiziert.

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Ausblick 2012

Positive Aussichten für 2012 Im Geschäftsjahr 2011 konnte die Stadt Köln auf einem soliden und konstanten Büromarkt aufbauen und durch die erzielten Großabschlüsse ein Rekordergebnis jenseits der 350.000 m² erzielen. Um diese Einmaleffekte bereinigt lag das Geschäftsjahr 2011 aber immer noch deutlich über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Die Aussichten für 2012 sind positiv, wenngleich ein Vermietungsergebnis über dem von 2011 ist nicht zu erwarten ist. Durch nicht in Aussicht stehende Großabschlüsse (mehr als 30.000 m²) wird das Jahresendergebnis in 2012 zwischen 250.000 m² und 280.000 m² liegen. Einen großen Anteil werden nach wie vor die Vielzahl an derzeit auf der Suche befindlichen kleinen und mittleren Unternehmen bilden. Die Durchschnittsmieten werden in den kommenden 12 Monaten keine wesentliche Veränderung erfahren. Die Spitzenmiete wird unter dem Niveau von 2011 liegen. Diese Entwicklung ist in dem mangelnden Potential an hochpreisigen Immobilien zu begründen. In 2012 gibt es kaum verfügbare Büroimmobilien, die mit über 20 EUR/ m² zur Festigung der Spitzenmiete wesentlich beitragen können. Darüber hinaus zeigen das große Angebot an Neubaubüroflächen unter 20 EUR/ m² und die entsprechende Preispolitik der Eigentümer eine gegenläufige Tendenz. Die Marktumfrage von Larbig & Mortag Immobilien Mitte 2011 hat des weiteren ergeben, dass fast 50 Prozent der Befragten die derzeitige und zukünftige Spitzenmiete unter 20 EUR/ m² einordnen. Die Realisierung neuer Projektentwicklungen werden aus unserer Sicht in 2012 nur in geringem Maße realisiert. Die Leerstandsrate wird sich auf Grund der mangelnden Neubautätigkeit nur moderat verbessern. Insgesamt wird der Büromarkt in Köln 2012 durch viele kleinere und mittlere Transaktionen ein gutes Gesamtergebnis über 250.000 m² erzielen.

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Kurzüberblick 2011 und Prognose 2012

Vermietungsleistung deutlich gestiegen

Informationen Leerstand gesunken

Durchschnittsmieten gestiegen

Spitzenmieten über 20 EUR/ m²

= LMI-Prognose für 2012 = Einmaleffekte (Großvermietungen über 20.000 m²)

10

Das Team

v.l.n.r.: Markus Larbig, Heiko Göttlicher, Manuel Röhrig, Marleen Grieser, Sven Dederichs, Steffen Gihr, Uwe Mortag, Franca Zimmer.

www.larbig-mortag.de 11

Larbig & Mortag Immobilien GmbH Hansaring 1 50670 Köln Tel: +49 (0)221-998 997-0 Fax: +49 (0)221-998 997-99 [email protected] www.larbig-mortag.de www.büromarkt-köln.de

Definitionen und Begriffserklärungen Büroflächen Als Büroflächen gelten alle Flächen, auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden können und die auf dem Büroflächenmarkt angeboten, d.h. vermietet oder verkauft, werden. Hierzu zählen alle Flächen welche selbstständig vermietbar sind oder in einen solchen Zustand umgewidmet wurden. Darüber hinaus zählen auch eigengenutzte Flächen dazu. Spitzenmiete (gewichtet) Die gewichtete Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil zwischen 3 und 5 Prozent. Dabei sollten mindestens 3 Vermietungen erfasst werden. Die gewichtete Spitzenmiete besteht aus der nominalen Miete ohne Abzug von Incentives. Leerstand Der Leerstand in Köln wird als Summe aller fertiggestellten Flächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind bzw. für Vermietung, Untervermietung oder zum Verkauf angeboten werden, verstanden. Diese Flächen müssen sich mindestens im Bau befinden und die Möglichkeit haben, einen Mietvertrag abzuschließen. Projekte werden nicht als Leerstand erfasst. Nachfrage Unter Nachfrage nach Büroimmobilien in Köln werden für die in dem jeweiligen Kalenderjahr registrierten aktiven Flächengesuche verstanden. Dabei werden sowohl die Anfragen von potentiellen Mietern als auch solche von Eigennutzern berücksichtigt, denen eine nachhaltige Anmietungsabsicht unterstellt wird. Flächenumsatz

Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Larbig & Mortag übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. Titelbild: Baufeld 4, Rheinauhafen

Gestaltung: www.christian-kloft.de

Der Flächenumsatz ist die Summe aller im jeweiligen Kalenderjahr registrierten vermieteten, verkauften, verpachteten oder verleasten Büroflächen. Hierzu zählen auch Untermietflächen. Maßgeblich für die zeitliche Zuordnung ist das Datum des Vertragsabschlusses und nicht der Bezugszeitpunkt des Nutzers. Absichtserklärungen oder Vorverträge werden nicht erfasst. Werden bei Mietvertragsverlängerungen zusätzliche Büroflächen angemietet, so werden diese als Flächenumsatz erfasst. Die Erneuerung oder reine Verlängerung von Bestandsverträgen wird grundsätzlich nicht berücksichtigt. Einmaleffekte wie deutlich abweichende Großvermietungen über 20.000 m² Mietfläche, bei welchen nicht damit zu rechnen ist, dass der Nutzer innerhalb der kommenden 10 Jahre erneut umzieht, werden gesondert grafisch dargestellt.